Особенности договора купли продажи недвижимости

 

 

 

 

 

 

II. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Продажа доли  в праве собственности на здание (сооружение), иное недвижимое имущество

Недвижимые объекты, за исключением  земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские  и воздушные суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения) - как жилые, так и  нежилые. Они делимы только юридически.

С этим связана особенность  отечественного правопорядка, признающего  в качестве юридически самостоятельных  объектов недвижимости квартиры в жилых  домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения  в жилых домах, нежилые помещения  в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в качестве самостоятельных  недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в  качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части  приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды, части  этажей и помещений. Все эти части  зданий (сооружений) в силу их государственной  регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной  недвижимости. Поэтому их продажа  представляет собой обычную куплю-продажу  недвижимости, подчиненную нормам § 7 главы 30 ГК РФ. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве  собственности на объект недвижимости.

Теоретически может быть продана доля в праве собственности  как на делимую, так на неделимую  недвижимую вещь. В договоре продажи  доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться  сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам статьи 554 ГК РФ. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного  владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается  как нераздельный объект общего пользования  без выделения сособственникам  конкретных помещений. При режиме раздельного  владения и пользования каждому  сособственнику выделяются конкретные помещения, причем их величина может  не соответствовать размерам долей  участников общей собственности. При  режиме обособленного владения и  пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых соответствует доле в  общей собственности на объект недвижимости.

При продаже доли в праве  собственности на здание (сооружение) возникает общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования  сособственниками земельным участком, на котором расположено здание (сооружение), определяется с учетом долей в  праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося порядка владения и пользования сособственниками земельным участком.

Режимы нераздельного, раздельного  и обособленного осуществления  правомочий владения и пользования  могут иметь место и при  возникновении долевой собственности  на другие недвижимые объекты: земельные  участки, морские и воздушные  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Особенности государственной  регистрации доли в праве собственности  на недвижимое имущество закреплены в нормах статьи 24 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

 

2.2 Особенности  продажи земельных участков

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных  участков приоритет имеют нормы  земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную  информацию. Речь идет о сведениях, касающихся обременений земельного участка и ограничений его  использования; разрешений на застройку  данного земельного участка; использования  соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование  и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое  покупателем использование и  стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может  оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи  земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Земельное законодательство под страхом недействительности запрещает включать в договор купли-продажи земельного участка условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие согласно норме пункта 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации считается недействительным.

В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, а в качестве организатора торгов - собственник или действующая  на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную  цену предмета торгов и сумму задатка.

Нормами статьи 1, 3, 4, 8 Закона Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности купли продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в  уставном (складочном) капитале которых  доля иностранных граждан, иностранных  юридических лиц, лиц без гражданства  составляет более чем 50%, не могут  быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается  совершение сделок купли-продажи земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения, если в результате таких  сделок образуются новые земельные  участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и  о максимальных размерах новых земельных  участков образуемых в результате купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Максимальный размер общей  площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации  и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его  супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических  лиц, в которых эти лица имеют  право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные кладочные) капиталы данных юридических  лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Установленный  законом субъекта Российской Федерации  максимальный размер общей площади  таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже  земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения субъект Российской Федерации  или (в случаях, установленных законом  субъекта Российской Федерации) муниципальное  образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи  с публичных торгов.

При продаже земельного участка  с нарушением преимущественного  права покупки субъект Российской Федерации или (в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации) муниципальное образование имеет  право в течение года с момента  государственной регистрации перехода права собственности требовать  в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Особенности  продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в  котором проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

В указанный перечень могут  быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения  и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие  быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать  в занимаемом жилом помещении. Круг указанных лиц определяется по правилам статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) наниматель жилого помещения  по договору коммерческого найма  жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения - как  социального, так и коммерческого;

г) временные жильцы, которым  нанимателем и гражданами, постоянно  с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право  безвозмездного проживания сроком до шести месяцев. Все указанные  лица сохраняют право пользования  жилым помещением после его приобретения новым собственником. В соответствии с ними переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в  порядке завещательного отказа ;

е) получатель ренты по договору по жизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;

з) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым  помещением в пределах срока действия договора.

Приведенный перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, является примерным. Законодательством могут  быть определены и иные лица и основания  сохранения такого права.

В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования  жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, то такой договор  будет считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия  для совершения сделок купли-продажи  жилых помещений. Своеобразными  имущественными особенностями отличается покупка квартиры, комнаты в многоквартирном жилом доме. В силу нормы статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В соответствии с правилами  статьи 290 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения данного дома, в том числе межквартирные лестничные площадки, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, лестницы, лифты, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

У покупателя комнаты в  коммунальной квартире возникает, в  частности, право общей долевой  собственности на общее имущество  в коммунальной квартире. К такому имуществу относятся помещения  в данной квартире, используемые для  обслуживания более одной комнаты (п. 1 ст. 41 ЖК РФ). Доля в праве общей  собственности на общее имущество  в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна  размеру общей площади указанной  комнаты.¹²