Особенности договора купли продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В  содержание этого обязательства  входит право требовать регистрации  перехода права собственности.

Данное обязательство  подкреплено соответствующей санкцией. В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма статьи 550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма пункта 2 статьи 558 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (то есть заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам. Поэтому все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.

К числу существенных условий  договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества⁵.

Закон требует, чтобы в  договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются несогласованными, а договор - незаключенным Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах⁶.

К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими  кадастровый учет земельных участков. Документами, содержащими данные, позволяющие  четко индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), считаются, в частности, план земельного участка  с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация  помещений, находящихся в здании. На каждое здание и сооружение имеются  технические паспорта с их планами  и указанием целевого назначения.

Документами, идентифицирующими  жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также  соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и  содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета  жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и другие).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно  установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством  о техническом учете недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В противном случае невозможно согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, вследствие чего договор будет считаться  незаключенным.

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и прочее), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается. При этом надлежит учитывать следующее. Согласно нормам статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания (сооружения) в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок, поэтому если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то не исключено, что такой договор прикрывает какую-либо сделку в отношении земельного участка .

В случаях, когда здания или  сооружения зарегистрированы в государственном  реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству заключаются договоры продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса  с последующим возведением нового строения, то порядок сноса должен быть одобрен соответствующим государственным  или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно норме пункта 8 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса в целях  продажи стройматериалов, полученных в результате демонтажа, то согласно смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом следует иметь в виду, что компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения)⁷.

В отличие от договора купли-продажи  движимого имущества договор  продажи недвижимости должен содержать  согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается  незаключенным. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессионалы. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена в договоре продажи  недвижимости может определяться сторонами  различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена  за единицу площади или иного  показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.⁸

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права  собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо  на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность  покупателя. Такое решение можно  рассматривать как следствие  имеющейся у него обязанности  обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное  имущество.

Однако практика российского  рынка недвижимости идет в противоположном  направлении.

Анализ существенных условий  договора продажи недвижимости позволяет  характеризовать его как двусторонний и взаимный.

1.3 Исполнение  и прекращение договора продажи  недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем  по передаточному акту или иному  документу о передаче. Приведенная  императивная норма устанавливает  юридически обязательную процедуру  передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных  договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.⁹

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с  фактической передачей недвижимого  имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с  тем в случаях, предусмотренных  законом или договором, это обязательство  по передаче недвижимого имущества  будет считаться исполненным  при наступлении дополнительных фактов. Например, стороны могут  включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца передать имущества будет считаться исполненным  только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в  инженерно-техническом отношении  зданий (сооружений), квартир стороны  могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  продавцом является проведение им за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и прочее обслуживающих данный объект.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность ее оплатить. Форма, порядок  и способ оплаты определяются сторонами  договора. Законом допускаются оплата купленной недвижимости в рассрочку  и в кредит, а также предварительная  оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой пункта 5 статьи 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, возникшая на основании нормы пункта 5 статьи 488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.¹⁰

Стороны договора продажи  недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи  движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Во-вторых, при передаче продавцом  покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать  замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента  государственной регистрации перехода права собственности, так и после  такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в  полном объеме. Государственная регистрация  перехода права собственности не является препятствием для расторжения  договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом  или договором предусмотрена  возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами  по договору по основаниям, предусмотренным статьи 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества.¹¹

В этом случае для расторжения  договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права  собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в  суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему  органу о регистрации перехода права  собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд  может вынести такое решение  только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили  возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.