Особенности договора купли продажи недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………………..3

I.Характеристика договора купли-продажи недвижимости……………..4

1.1. Понятие и стороны договора купли-продажи недвижимости………4-8

1.2. Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости..........9-15

1.3 Исполнение и прекращение  договора продажи недвижимости……..16-18

II. Особенности договора купли продажи недвижимости ………………19

2.1. Продажа доли в праве собственности на здание (сооружение), иное недвижимое имущество……………………………………………………19-20

2. 2. Особенности продажи земельных участков……………………........21-23

2.3 Особенности продажи  жилых помещений………………………........24-26

Заключение………………………………………………………………….27

Библиографический список………………………………………………...28-29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права  на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти  всех граждан и юридических лиц.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной  юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации.

Необходимо также знать  порядок государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу купли-продажи  недвижимости, характеризуется большим  количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

Целью данной работы является раскрыть понятие и особенности  договора купли-продажи недвижимости.

На основе цели исследования в работе были поставлены следующие  задачи:

• рассмотреть существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
• дать характеристику особенностей договора купли-продажи недвижимости по действующему законодательству;
• проанализировать права собственности на земельный участок при продаже зданий и сооружений;

Источниками информации при  выполнении работы послужила учебная  и научная литература, раскрывающая понятие, форму и существенные условия  договора купли-продажи недвижимости, а также книги и другие источники, посвященные вышеуказанному вопросу.

I. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

 
1.Понятие и стороны договора купли-продажи недвижимости

 

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять это  имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Рассматриваемый договор  выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли-продажи  по предмету - недвижимому имуществу. Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее ГК РФ), предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также объекты незавершенного строительства.

Право собственности на вновь  построенные (созданные) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты  подлежит обязательной государственной  регистрации, после которой указанные  объекты приобретают статус недвижимого  имущества как объекта права  собственности, и должны отчуждаться  в соответствии с общими правилами  о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется и продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой сделки необходима предварительная государственная  регистрация права собственности  на объект незавершенного строительства. Согласно нормам пункту 3-4 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможны два варианта регистрации такого права. В первом случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Во втором случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.¹

Продажа предприятия как  имущественного комплекса, признанного  законом (п. 1 ст. 132 ГК РФ) особым видом  недвижимости, регламентируется нормами  главы 30 ГК РФ «Продажа предприятия».

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Так, согласно действующему законодательству, среди объектов, составляющих природные  ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением  изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка отчуждения. Так, принадлежащие ОАО «РЖД» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства Российской Федерации.

Нормы, содержащиеся в главе 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447-449 ГК РФ, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются  нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения  права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено  иное (ст. 217 ГК РФ).

Продавцом и покупателем  по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом  на юридическое лицо могут налагаться ограничения в отношении приобретения и отчуждения недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев  продажа акционерным обществом  дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в  качестве продавца может выступать  собственник недвижимого имущества. Продавцом также вправе быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора. Роль продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной  государственной собственности, могут  играть органы исполнительной власти, наделенные Правительством Российской Федерации полномочиями в сфере приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства Российской Федерации от его имени продажу приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированное государственное учреждение или специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов Российской Федерации продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления.²

Унитарные предприятия, владеющие  недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правосубъектности. То есть сделки, связанные с отчуждением  недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества, не должны лишать унитарные  предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет и  виды которой определены законом  или уставами таких предприятий. Поэтому если сделки, направленные на отчуждение движимого и недвижимого  имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе унитарного предприятия, приводят к невозможности  исполнения им уставных целей, то такие  сделки являются недействительными  по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.

Учреждения, имеющие право  на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого  имущества, приобретенного за счет доходов  от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений  круга возможных покупателей  недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать  специальные нормы, адресованные покупателям  недвижимости (например, они составляют законодательство о приватизации).

В законодательстве имеются  также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки³.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Форма и содержание  договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации. Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому  если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены  до государственной регистрации  перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать  их исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом.

Заключенный и исполненный  договор продажи недвижимости пресекает  право продавца в дальнейшем распоряжаться  проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор об отчуждении недвижимого  имущества и передав это имущество  покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения.

Поэтому любая сделка, совершенная  продавцом после передачи недвижимого  имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации  перехода права собственности на покупателя, недействительна как  совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит  из того, что после передачи недвижимого  имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное  имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной  регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Однако, не обладая титулом собственности, он не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.⁴