Механизм приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

3.Для включения законсервированных и деградированных земель в хозяйственный оборот необходимо проведение специальных мероприятий, возможно, длительное время, в то время как для земель запаса подобных мероприятий не требуется.

Не могут считаться землями запаса и бросовые земли, собственники (да и другие пользователи земель) которых остаются еще по кадастровой документации титульными владельцами этих земель. Лишь после того, как в документацию будут внесены изменения и произойдет фактическая сдача угодий представителю местной администрации, данные угодья можно относить к числу земель запаса, распространяя на них режим свободного хозяйственного оборота.

Земли населенных пунктов используются при индивидуальном строительстве жилых домов, коттеджей и ведении хозяйства. Земельные участки, которые выдаются гражданам для ведения личного хозяйствования, могут использоваться ими для садово -огороднического назначения, сенокосов, выпаса домашнего скота. Существует еще одна категория в землях с/х назначения, которой могут воспользоваться граждане для ведения дачного, садоводческого и огороднического хозяйства. Такие земельные отношения регулируются Федеральным законом, принятым 15.04.1998 г., за номером 66-ф3, который устанавливает три вида юридических лиц. Граждане с целью реализации своих прав могут создать одно из видов юридических лиц:

1.Дачные и садоводо-огороднические товарищества некоммерческой структуры;

2.Потребительские коллективы;

3.Некоммерческие объединения.

В товариществах некоммерческой структуры имущество, созданное за взносы членов товарищества, является собственностью всех членов, принимавших участие в создании. Если имущество создавалось на средства, выделенные из специального фонда, которое образовывалось по решению общего собрания всех членов товарищества, то оно считается собственностью юридического лица.  
           Члены потребительского кооператива, объединяя паевые взносы, создают общее пользовательское имущество. Такой кооператив находится в собственности юр. лица. Имущество, созданное на взносы членов некоммерческого партнерства, считается собственностью юридического лица. Граждане, ведущие садово-огородническое и дачное хозяйство, вправе пользоваться инфраструктурой общего пользования и имуществом некоммерческого партнерства. Пользование может осуществляться на условиях договоренности с такой структурой за определенную плату, которая составляется в письменной форме.  
             Земельные участки для садово-огороднического и дачного использования, а также порядок их предоставления, порядок зонирования территорий, порядок создания некоммерческих коллективов регулируются Федеральным законом. В законе отражаются принципы управления и регулирования объединениями, права и обязанности членов объединений, основные особенности и положения приватизации участков (дачных, садовых и огородных). Закон запрещает изменять целевое назначение земельных участков при проведении сделок с дачными и садово-огородными участками и изменять их использование.  
            На основании принятого Федерального закона №66-ф3 с момента его вступления в силу органы государственной власти должны содействовать дачным и садово-огородническим объединениям в развитии и поддержании инфраструктуры товариществ и объединений, оказывать помощь в строительстве дорог и различных коммуникаций.

1.3. Нормативно-правовое регулирование  земельных  участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Нормативно-правовое регулирование земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности основан на необходимости обеспечить особую устойчивость права на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

Особое отношение законодателя к объектам недвижимого имущества выражено в установлении более жёсткого правового режима, в частности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме этого, сделки с недвижимостью должны заключаться в требуемой форме и её несоблюдение влечёт недействительность такой сделки. При совершении сделок с недвижимым имуществом, расположенном на земельном участке, законодатель уделяет  внимание судьбе этого участка. Рассмотрим подробнее эти особенности.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи, возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.  

Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником этого имущества. 

Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы может выдать только государственный орган. 

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых  средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению  имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29 января 1992 года. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятия для продажи соответствующим фондам имущества.

Однако документы, выдаваемые этими организациями и учреждениями, не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при  соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия. 

21 июля 1997 года был принят  Закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Целью законодателя было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на недвижимость, то есть укрепить эти права.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Данное положение предопределено отличительными особенностями  недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются:

1.Прочная связь с землёй и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости;

2.Многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного  периода;

3.Наличие индивидуальных отличительных признаков;

4.Незаменяемость недвижимости.

Статья 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.  

 Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах Гражданского кодекса РФ . В частности, в кодексе есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

1.Договор об  ипотеке  -  залоге  недвижимого  имущества.

2.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

3.Договор продажи предприятия.

4.Договор дарения недвижимого имущества.

5.Договор ренты.

6.Договор пожизненного содержания с иждивением.

7.Договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на  срок  более  одного  года).

8.Договор  аренды  предприятия независимо от срока и передачи недвижимости в доверительное управление

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.   

Вместе с тем нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Таким доказательством может быть и судебное решение

Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из спорных проблем земельного законодательства.

Соотношение земельного участка и расположенной на нём недвижимости можно рассматривать как отношения главной вещи и принадлежности, при этом в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности - земельный участок. А потому земельный участок должен следовать судьбе главной вещи - строения или сооружения.  

 Поэтому, при переходе  права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке, к  другому лицу (лицам) оно приобретает  право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на эти объекты или сложившегося порядка пользования земельного участка. 

 В тех случаях, когда  продавец недвижимости является  собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 ГК РФ

Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.). 

 Недвижимость в таких  случаях может быть продана  без согласия собственника земельного  участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения. Несоблюдение этого требования дает основание считать сделку купли - продажи недвижимости ничтожной  в соответствии со статьями  166 - 168 ГК РФ   

 Означенная проблема  особенно остро стоит при приватизации  государственного и муниципального  имущества, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком, ранее принадлежавшее государственному или муниципальному предприятию, переходит к вновь создаваемому юридическому лицу.  

Установление в Земельном кодексе обязательного перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение направлено на реализацию принципов формирования единых объектов недвижимого имущества, то есть земельный участок должен следовать судьбе здания, сооружения, и наоборот.  

  Отчуждение строения (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с участком, занятым строением (сооружением), за исключением следующих случаев:

- при отчуждении части  недвижимости, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

- при отчуждении недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте. 

 Особенности сделок  с недвижимым имуществом состоят  в том, что:

- они должны совершаться  только в установленной форме  и с учётом условий, существенных  для этой сделки;

- несоблюдение формы  сделки влечёт признание её  недействительной;

- права на недвижимое  имущество и сделки с ним  подлежат государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Механизм приобретения  земельных  участков находящихся в государственной  и муниципальной собственности 
2.1. Понятие и виды договоров  земельных  участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

Существуют несколько видов договоров с земельными участками находящихся в государственной и муниципальной собственности:

Купля-продажа земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 
            Договор продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца1. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.  
Договор продажи недвижимости является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.  
              Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.  
            Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим. Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).  
            Цель договора состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.