Механизм приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности

После проведенной земельной реформы ввели государственную, муниципальную, частную форму собственности и некоторые другие, влияющие на межземельные отношения методом улучшения их содержания или препятствия для их развития. Как физические, так и юридические лица при желании могут стать собственниками земель. Каждый вид права собственности определяется своей спецификой, которая классифицируется по формам и видам. 

Все земельные отношения регулируются ГК (гражданским кодексом) и другими законодательными актами, в результате чего не все земельные участки можно продавать или передавать в частную собственность, особенно земли, являющиеся федеральной собственностью. Бессрочное использование земель имеют право оформить только муниципальные и государственные учреждения, а также центры культурного и исторического наследия. Остальные граждане ограничены в правах на постоянное пользование земельными участками. 

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. К первой группе относятся те зоны, которые после разделения могут образовывать ряд отдельных земельных участков. Неделимые же участки не могут разделяться.

Все земли делятся на категории и могут использоваться в правовом режиме. Земельный фонд РФ разделен на семь категорий по экономическому и целевому использованию:

1. Земли, относящиеся к сельскохозяйственному  назначению;

2. Принадлежащие лесному и водному  фонду;

3. Промышленного назначения;

4. Категория земель, отведенная  для населенных пунктов и предусматривающая  индивидуальное строительство домов  и коттеджей;

5. Особо охраняемые земли;

6. Земли запаса;

7. Участки земель, входящие в кондоминиум, обще-долевую собственность.

Земли, используемые для сельскохозяйственного назначения - это земли, расположенные за пределами поселений и выделяемые для ведения сельскохозяйственных работ:

1. земельные участки, выделенные для индивидуального хозяйства;
2. земли подсобных производств;
3. для сельского производства, выделенные для сенокосов, пашен, садов, пастбищ и т.д.;
4. земли для дачных, садовнических, огороднических объединений;
5. для опытно-научных станций;
6. особо ценные категории земли.

В составе земель сельскохозяйственного назначения находятся угодья, внутрихозяйственные дороги, посадки, здания, различные водные объекты.

Земли, предоставленные для сельскохозяйственных нужд либо же переназначенные для ведения сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения. Эти земли находятся за пределами населенных пунктов. Такие земли плодородны, т.к. обладают почвой, необходимой для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Необходимо отличать земли сельскохозяйственного назначения и земли сельскохозяйственного использования. Последние находятся на землях поселения и входят в их состав, поэтому имеют другой правовой режим.  
         Основная цель использования земель сельскохозяйственного назначение – обеспечение нормального функционирования всей сельскохозяйственной отрасли в России. В связи с этим,  эти земли также классифицируются.

Различают:

1.Сельскохозяйственные угодья;

2.Земли, которые заняты коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами;

3.Земли, на которых произрастет древесно-кустарниковая растительность (лесополосы);

4.Земли, на которых находятся замкнутые водоемы (например, пруды);

5.Земли, на которых находятся сооружения, строения и здания,  используемые для изготовления, первичной переработки и производства сельскохозяйственной продукции.

Земли категории «сельскохозяйственные угодья»  в основном предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. К ним относят сенокосы, выпасы, пашни.  Есть среди земель сельскохозяйственного назначения, которые играют вспомогательную роль. По ним осуществляется перевозка сельскохозяйственной продукции, проходит  энергоснабжение. Также на землях этого вида размещают сооружения и строения, необходимые для обеспечения работы сельскохозяйственного производства и т.п.  Для вспомогательных целей, в большинстве своем, отводят менее плодородные земли. Кроме того, к разряду сельскохозяйственных земель причислены земли, которые выполняют функцию защитных полос, используемых для охраны сельскохозяйственной угодий от негативного воздействия техногенного и естественного  характера.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения – система правовых норм, которые устанавливают основы и порядок учета угодий, систему контроля за их использованием, отношения по поводу их использования, охраны земель и т.п.

Большое значение для определения прав на земельные угодья, включая земли  рассматриваемой категории, имеют нормы административного, гражданского, финансового,  конституционного и других отраслей законодательства.

Субъектами земель сельскохозяйственного назначения могут выступать граждане (физические лица), юридические лица (организации), РФ, субъекты Российской Федерации, муниципалитеты. Земля сельскохозяйственного назначения, как это устанавливается Земельным кодексом РФ, может использоваться непосредственно для сельскохозяйственного производства на ней, либо создания защитных посадок, учебных, научно-исследовательских  или же других целей, связанных с сельскохозяйственного деятельностью.

Кто может использовать земли сельскохозяйственного назначения?

1. Лица, являющиеся гражданами  РФ, ведущие фермерские (крестьянские) хозяйства, имеющие личные подсобные  хозяйства, занимающиеся садоводством, огородничеством,  животноводством;

2. Хозяйственные общества  и товарищества, муниципальные и  государственные унитарные предприятия, а также производственные кооперативы и другие коммерческие образования;

3. Некоммерческие и  религиозные организации,  а также потребительские кооперативы; 

4. Казачьи общества;

5. Различные учебные  заведения, как общеобразовательного, так и с/х профиля;

6. Национальными общинами (сюда относятся общины коренных  малочисленных народов Дальнего  Востока, Сибири и Севера РФ), эти  земли выделяются  для сохранения и развития традиционного быта, промыслов и ведения хозяйства.

Лица без гражданства, нерезиденты РФ (иностранцы), иностранные компании (юридические лица), а также организации,  уставной капитал которых более чем на 50% принадлежит иностранным гражданам (нерезидентам РФ), лицам без гражданства либо иностранным предприятиям также могут использовать земельные наделы, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, но на правах аренды.

Большинство земель, принадлежащих водному фонду, расположены под водоемами, под болотами, реками и ледниками, гидротехническими сооружениями. Лесной фонд состоит из лесных массивов и территории лесного хозяйства.

К землям водного фонда относятся земли:

1.Покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

2.Занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах;

На землях покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель.

Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом РФ и водным законодательством (ст.102 ЗК РФ).

Земли водного фонда занимают значительную часть территории России - приблизительно 19,4 млн. га. Из них под водой 18,5 млн. га. Это, прежде всего водо-покрытые земли, которыми считаются участки земли, постоянно или хотя бы большую часть года находящиеся под водой.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель.

Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1404 было утверждено Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, согласно которому водоохранной зоной является территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования. Размеры и границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос, а также режим их использования устанавливаются исходя из физико-географических, почвенных, гидрологических и других условий с учетом прогноза изменения береговой линии водных объектов.

Нормы, регулирующие отношения по использованию и охране водных объектов (водные отношения) содержит Водный кодекс РФ. В его содержание входят основные положения, принципы водного законодательства и др.

Предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом. Под ним понимается сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющих границы, объем и черты водного режима.

В Российской Федерации устанавливается государственная собственность на водные объекты. Муниципальная и частная собственность допускаются только на обособленные водные объекты. Под ними понимаются небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностны ми водными объектами (замкнутые водоемы).

Обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским законодательством.

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ст.35 ВК РФ).

В федеральной собственности находятся:

1.Поверхностные водные объекты, акватории и бассейны которых расположены на территории двух и более субъектов Федерации;

2.Подземные водные объекты, расположенные на территории двух и более субъектов Федерации;

3.Водные объекты, расположенные на территории одного субъекта Федерации, но необходимые для обеспечения нужд обороны, безопасности, федеральных энергетических систем, федерального транспорта и иных государственных нужд, реализация которых отнесена к полномочиям Российской Федерации;

4.Водные объекты, являющиеся средой обитания анадромных и катадромных видов рыб; трансграничные (пограничные) водные объекты; внутренние морские воды; территориальное море Российской Федерации; водные объекты, являющиеся особо охраняемыми природными территориями федерального значения или представляющие собой часть этих территорий; водные объекты, являющиеся частью территории курортов или лечебно-оздоровительных местностей федерального значения; иные особо охраняемые водные объекты федерального значения.

Управление федеральной собственностью на водные объекты осуществляет Правительство РФ. Часть полномочий по ее управлению может быть передана органам исполнительной власти субъектов Федерации. В собственности субъектов Федерации могут находиться водные объекты, акватории и бассейны которых полностью расположены в пределах территории соответствующего субъекта Федерации и не отнесенные к федеральной собственности.

К собственности субъектов Российской Федерации относятся водные объекты, акватории и бассейны которых расположены на территории ее субъектов и не отнесены к федеральной собственности.

В муниципальной собственности находятся обособленные водные объекты, расположенные на территории соответствующих муниципальных образований.

Право пользования водными объектами возникает на основании лицензии и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом. Лицензия на водопользование выдается специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, а договор заключается с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или с органами нескольких субъектов, если речь идет о пользовании водным объектом, расположенным на территории нескольких субъектов Российской Федерации.

Земли промышленного назначения - это категория земель, находящаяся за пределами поселений. Их используют для строительства промышленных объектов, транспортных структур, объектов связи, а также для энергетических учреждений, оборонных комплексов и других сооружений, которые представляют отдельную категорию земель. Земли для промышленного использования могут находиться в частной, коммунальной и государственной собственности.

Землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения (далее —земли промышленности)  признаются  земли,  предоставленные  соответствующими государственными органами и органами местного  самоуправления  предприятиям, учреждениям,  организациям  и  гражданам  для  развития  различных  отраслей промышленности  и экономической  деятельности,  не  связанной  с   ведением сельского, лесного и водного хозяйства. К этой  категории  относятся  земли, занятые   промышленными   предприятиями,   в   том    числе    предприятиями горнодобывающей промышленности, дорогами и другими транспортными  системами, инженерными коммуникациями, предприятиями  и  объектами  обороны,  объектами космоса и государственной безопасности, расположенные за  чертой  поселений.