Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Марта 2014 в 17:09, курсовая работа
Цель настоящей курсовой работы – уяснение сути и особенностей купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо:
проанализировать понятие недвижимости и его разновидностей;
рассмотреть требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствий их нарушения;
определить судьбу земельного участка, занятого недвижимость, при её продаже;
уяснить особенности договора купли-продажи предприятия.
Введение……………………………………................…………………………..3
1. Понятие недвижимого имущества и его разновидностей…………………..4
2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствия их нарушения……………………………………………………...10
3. Судьба земельного участка, занятого недвижимостью, при ее продаже….15
4. Особенности договора купли-продажи предприятий………………………19
Задача......................................................................................................................22
Заключение………………………………………………………….....................23
Список использованной литературы...................................................................24
Срок договора продажи предприятия хоть законодательно и не нормируется но устанавливается соглашением сторон.
Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа п.1 ст. 569 ГК. Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств.
Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу условий.
В соответствии с пп.1 и 2 ст.564 ГК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором.
Здесь, в отличии от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности:
В силу прямого указания п.1 ст.565 ГК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяется аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако при определении, последствий нарушения условий договора продажи предприятия, необходимо учитывать требования ст.556 ГК. Так требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению , только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.
Задача
Изначально, К. мог обратиться в суд с виндикационным иском к гражданину Зотову. Однако, поскольку Зотов предъявил документ о государственной регистрации квартиры на своё имя, то он становится в статус добросовестного приобретателя. При чём добросовестным приобретателем, у которого собственник не вправе истребовать имущество, поскольку Думикян по своей воле как неуправомоченный отчуждатель продал Зотову данную 3-х комнатную квартиру.
Тот факт, что Думикян зарегистрировал в ЕГРП право собственности а в последующем уже купивший квартиру Зотов перерегистрировал её на себя, объясняется скорее всего, тем что К. приобретал свою 3-х комнатную квартиру в Москве до 1998 г., т.е до создания Управления Федеральной регистрационной службы, когда для оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, необходимо было удостоверить его в нотариальном порядке.
Согласно п. 34 Постановления Пленума ВС РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения».
Сделку между Думикяном и Зотовым по поводу купли-продажи квартиры следует признать ничтожной как не соответствующую закону ст. 168 ГК, поскольку Думикян зарегистрировал квартиру на себя по подложным документам и поэтому является неуправомоченным отчуждателем.
К. вполне обоснованно обращается в суд на основании п.2 ст. 166 ГК с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры между Думикяном и Зотовым и о возврате ему квартиры.
Суд, установив неуправомоченность Думикяна как отчуждателя, удовлетворит иск К. о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры между Думикяном и Зотовым и о возврате квартиры К. на основании п.2 ст. 166 ГК.
Относительно Думикяна и Зотова, суд в этом деле или уже по иску Зотова к Думикяну примет решение о реституции на основании п.2 ст. 167 ГК. Причем если суд всё же установит недобросовестность Зотова как приобретателя и усмотрит противоправный умысел, то будет применена 169 ст. ГК по которой взыскивается в доход РФ всё полученное по сделке от сторон, которые имели противоправный умысел.
К. же после возврата ему квартиры следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. И именно решение суда о государственной регистрации перехода права собственности по этому иску будет являться основанием для регистрации сделки в ЕГРП, что не позволит в будущем К. попасть в подобную ситуацию.
Заключение
Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное столкновение в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, возможно даже прямо противоположных интересов. Поэтому наиболее полное и непротиворечивое правовое регулирование правоотношений связанных с недвижимостью позволяет обеспечить стабильность одной из самых важных экономических и социальных категорий – недвижимости. Конституция РФ ч.1 ст.40 закрепляет: «Никто не может быть произвольно лишен жилища» <16>.
Для заключения договора продажи недвижимости, необходимо соблюдение нескольких специфических условий. Так цена является существенным условием договора ввиду как большой стоимости, так и уникальности объектов недвижимости. Также для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости. Договора продажи жилья и продажи предприятия подлежат обязательной государственной регистрации, что опять же отражает важность данных категорий недвижимости в гражданском обороте.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, либо независимо от судебного решения – ничтожная. К тому же при не согласовании сторонами существенных условий договора продажи недвижимости, а это предмет и цена, договор не будет считаться заключенным.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Договор продажи предприятия также имеет свои особенности, которые связанны с уже упомянутой обязательной регистрацией договора и с составлением передаточного акта сформированного с помощью полной инвентаризации имущества предприятия, а так же с иными действиями, направленными на закрепление предприятия как единого имущественного комплекса.
Таким образом, недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих.
------------------------------
<16> Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011
Список использованной литературы