Купля-продажа недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Кафедра гражданского права

 

 

 

 

 

 

 

 

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

 

 

 

                                                                                                           Выполнил:               

                                                                                студент IV курса ОЗО

                                                                                ___________ А.П. Пинчук 

 

 

 

 

 

 

Проверил:

                                                                                      ____________                        

                                                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Томск – 2011

Оглавление

 

Введение……………………………………................…………………………..3

 

1. Понятие недвижимого имущества и его разновидностей…………………..4

2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствия их нарушения……………………………………………………...10

3. Судьба земельного участка, занятого недвижимостью, при ее продаже….15

4. Особенности договора купли-продажи предприятий………………………19

 

Задача......................................................................................................................22

 

Заключение………………………………………………………….....................23

 

Список использованной литературы...................................................................24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Одним из самых основных объектов гражданских  прав и центром всей группы имущественных благ являются вещи. Можно по разному классифицировать вещи, но пожалуй самое важное хозяйственное значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые.

Недвижимость традиционно воспринимается в гражданском обороте как наиболее ценное имущество, стабильная основа для ведения хозяйственной деятельности и надежный источник исполнения обязательств. Поэтому существует насущная необходимость в специальном гражданско-правовом режиме недвижимого имущества, обеспечивающего стабильность его оборота.

Цель настоящей курсовой работы – уяснение сути и особенностей купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо:

• проанализировать понятие недвижимости и его разновидностей;
• рассмотреть требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствий их нарушения;
• определить судьбу земельного участка, занятого недвижимость, при её продаже;
• уяснить особенности договора купли-продажи предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимого имущества и его разновидностей.

 

Понятие недвижимости вошло в отечественное законодательство и правоприменительную практику сравнительно недавно. Впервые легальное перечисление видов недвижимости, равно как и разграничение имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое, было дано в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.

В то же время, по свидетельству историков, появлением в отечественном гражданском законодательстве термина "недвижимое имущество" мы обязаны Петру I: в Указе о единонаследии 1714 г. этим термином были сглажены различия между вотчинами и поместьями. В целом же под недвижимостью в Указе понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Согласно тому же Указу недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей (например, шахты), а также деревья, плоды, иные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой.

Что же касается действующего законодательства Российской Федерации, в котором, как уже отмечалось, понятие "недвижимость" не расшифровывается, то, устанавливая различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества. В частности, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <1>. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Кроме того, в ГК РФ оговаривается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ.

 

--------------------------------

<1> Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011

 

 

 

Более детальное определение некоторых упомянутых объектов недвижимости содержится в ряде иных нормативно-правовых актов РФ. Так в Земельном Кодексе приводится определение земельного участка. Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. <2>

В соответствии с 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г: <3>

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

Однако приведенное выше определение недвижимости устраивает далеко не всех правоведов. Критика законодательного определения понятия "недвижимость" связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).

--------------------------------

<2> Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011

<3> там же

 

 

 

 

Помимо ГК РФ понятие недвижимого имущества содержится в ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": «Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы» <4>

Однако следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав не упоминаются суда и космические объекты, а также возможность отнесения к недвижимости иного имущества. В то же время в названной норме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения. Иными словами, в данной статье определена сфера применения Закона о государственной регистрации прав только к тем объектам недвижимости, которые в нем названы.

Согласно п.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Далее ст. 16 ЖК РФ детализирует виды жилых помещений:<5>

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении..

--------------------------------

<4> Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011

<5> Там же

 

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире

Автор настоящей работы не смог найти легального определения нежилого помещения, закрепленного федеральным законодательством. Однако в Законе города Москвы «О государственном контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве», п.3 ст.2 дается определение объектам нежилого фонда, которые представляют собой  отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, а также иные помещения нежилого назначения, не отнесенные к жилищному фонду.<6>

Определением недвижимости, подлежащей регистрации по Закону о государственной регистрации прав, не снимаются, однако, все вопросы, связанные с отнесением того или иного имущества к недвижимости, точнее - к неделимым объектам недвижимости. В частности, достаточно дискуссионным на сегодняшний день остается вопрос о возможности существования единого объекта недвижимости, состоящего из здания (строения) и земельного участка под ним. На практике существует тенденция однобокого решения этого вопроса, исходящая из того, что земельный участок является главной вещью по отношению к строению.

Между тем, по мнению ряда авторов, постановка вопроса, предусматривающая обязательное следование недвижимой вещи за земельным участком, заранее обречена на провал, хотя бы потому, что не только в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором оно расположено, - в пользовании или аренде.

Подобная ситуация предусмотрена, в частности, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В названной статье предусматривается два возможных случая регистрации объектов незавершенного строительства: 1) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности; 2) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности.

--------------------------------

<6> Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011

 

 

С другой стороны, в Гражданском кодексе РФ однозначно указывается, что особый правовой статус - статус недвижимости - вещь может приобретать только на основе прямого указания закона. Так, лишь относительно недавно в законодательстве появилось прямое указание на отнесение к объектам недвижимости квартиры или комнаты в квартире (ст. ст. 15 - 16 Жилищного кодекса РФ). Данный вопрос имеет весьма важное правовое значение, так как на практике достаточно часто возникает необходимость регистрации прав на отдельные квартиры во вновь возведенных жилых домах, причем зачастую эти квартиры имеют различных собственников, претендующих на них в связи с действием инвестиционных договоров.

Следовательно, весьма важный с точки зрения приобретения и реализации права собственности вопрос об отнесении того или иного объекта (части объекта) к неделимому недвижимому имуществу, а равно оснований и возможности его обособления, на сегодняшний день остается не до конца урегулированным в гражданском законодательстве РФ. Отсутствует даже примерный легально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества.

Сложившаяся ситуация вынуждает правоведов формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости. Выделяются, в частности, следующие особенности недвижимого имущества <7>:

- недвижимое  имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений;