Купля-продажа недвижимости

- пользование  недвижимыми вещами, а тем более  распоряжение ими затрагивает  интересы не только собственников  и правопреемников, но и более  или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом;

- большинство  объектов недвижимости (жилье, памятники  архитектуры и культуры, земля  и др.) имеют особую социальную  значимость, что вызывает необходимость  установления ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.

--------------------------------

<7> Каминская Я.А «К вопросу об определении понятия "недвижимость" в гражданском законодательстве Российской Федерации» / Правовые вопросы недвижимости", 2008, N 1

 

 

Вместе с тем, перечисленные критерии отнесения тех или иных вещей к разряду недвижимости не могут быть использованы на практике, так как они не выделяют каких бы то ни было институциональных признаков этих объектов. Так, в частности, тем же критериям полностью будут отвечать, например, произведения искусства, антикварные ювелирные украшения, собрания редких книг и т.п.

В связи с этим, перечисленные признаки недвижимого имущества, если и могут быть использованы, то только в совокупности с иными, упоминаемыми в литературе, основаниями отнесения имущества к разряду недвижимого.

Таким образом, единственным классическим объектом недвижимости, как справедливо отмечается в литературе, на сегодняшний день может быть признан только участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой.

В целом же на основании действующего гражданского законодательства РФ и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее.

Гражданский оборот таких объектов - в силу их особой общественной значимости - связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами. Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике.

На всероссийской итоговой научно-практической конференции «Правовые проблемы укрепления российской государственности» проходившей на базе  юридического института Томского государственного университета в 2010 году, по отделению секции гражданского права, обсуждался вопрос законодательного закрепления своеобразного перечня недвижимого имущества.

Докладчик обосновывал необходимость такого перечня, из-за некоторой аморфности понятия недвижимого имущества.  Думается, что такой перечень недвижимого имущества будет излишним, поскольку реальность шире любого перечня. Норма права должна иметь своей целью, объять определенную совокупность общественных отношений исходя из общих признаков последних. Другими словами, закон должен быть всеобщ.

Если же взять за основу перечень, то он будет представлять собой список объектов недвижимого имущества. Сразу возникает проблема детализации данных объектов. Тем более жизнь не стоит на месте, а поэтому в дальнейшем необходимо будет при существовании такого перечня  проводить его корректировку. Всё это, нагромождая систему права, не отвечает современным потребностям юридической техники. 

Таким образом, недвижимое имущество, как правило, связанно с тем земельным участком, на котором оно расположено, обладает повышенной ценностью, имеет целевое назначение и социальную значимость, характеризуясь индивидуальной определенностью и незаменимостью.

 

2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости и последствия их нарушения

 

В процессе гражданского оборота постоянно совершаются сделки с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое движимое имущество. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В соответствии со статьей 550, ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. В настоящее время, в отличии от советского периода, решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимается сторонами.

Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах ст. 434 ГК, в ст. 550 ГК устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

В ч. 2 ст. 550 ГК указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

• необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
• обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
• необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др.
• необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.
• как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.
• обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права ст. 551 ГК. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
• определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет ст. 175 и 176 ГК, а также под влиянием заблуждения, насилия или угрозы ст. 178 и 179 ГК.

Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет ст. 171 и 172 ГК или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия п. 1 ст. 170 ГК.

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Необходимо учитывать, что договоры купли-продажи недвижимости должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом пункт 3 статьи 555 ГК РФ. В ином случае договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. <8>

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

--------------------------------

<8> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»/ Консультант плюс. Выпуск 16. Осень 2011

 

Отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.<9>

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем – принять проданную  вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), её невозможно передать обычным способом, т.е путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридического факта.

--------------------------------

<9> Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» / Консультант плюс. Выпуск 16. Осень 2011.

 

В тоже время, передаточный акт нельзя рассматривать как неотъемлемую часть, дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК).

Подписание акта о передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.  При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.

Договор продажи жилых помещений является специфичным видом договора продажи недвижимости. И отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Причем целевой характер не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли продажи жилья.

Жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым предоставлено право проживание в качестве членов семьи. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. 

В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст.617 ГК). Если же в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Следует также учитывать ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установленные п.4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

--------------------------------

<10> Гражданское право. Том 2. Учебник. Изданье третье, переработанное и дополненное/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001.-736 с.

 

Отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, осуществляют на настоящий момент органы Росреестра.