Купля-продажа недвижимости

 

1. Судьба земельного участка, занятого недвижимостью, при ее продаже

 

Основополагающим принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

Статья 35 Земельного Кодекса РФ корреспондирует 273 статье ГК: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. <11>

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

--------------------------------

<11> Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. / Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011

 

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение  части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена  в натуре вместе с частью  земельного участка (п.3 ст. 252 ГК);

2) отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом  из оборота в соответствии  со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если продавец доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

При отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость. <12>

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

 

--------------------------------

<12> Третьяков Н.С/ Единство земельного участка и расположенного на нём жилого дома/ от 24.03.2011 г. Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view= article&id =8831:2011-03-24-06-47-35&catid=49:2009-09-28-06-53-44&Itemid=115

 

 

Анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства позволяет определить следующие особенности распоряжения земельными участками с расположенными на них объектами недвижимости:

• Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.
• Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка.
• Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
• Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.
• При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. <13>

--------------------------------

<13> Консультант плюс. Выпуск 15. Весна 2011

2. Особенности договора купли-продажи предприятий

 

Статья 130 ГК, определяет недвижимость как всё то, что прочно связанно с землёй. Между тем очевидно, что далеко не все перечисленные в ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Не обладает ими, в частности, предприятие, которое в качестве имущественного комплекса объединяет все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, например, объекты интеллектуальной собственности.

Предприятие как объект прав признается имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п.1 ст. 132 ГК).

Исходя из этого, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.1 Свойства предприятия как объекта права <14>

 

К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги.

 

--------------------------------

<14> Гражданское право в схемах / А.А.Молчанов – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Эскимо, 2010. – 544 с.

 

Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги). <15>

Установление же в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия, правового режима недвижимости может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями.

В соответствии со ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать  в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Существенными условиями договора продажи предприятия является предмет договора, определяющий состав продаваемого предприятия, который определяется на основе полной инвентаризации и цена, выражающая стоимость предприятия. Для определения данных существенных условий, как правило необходимо соблюсти ещё ряд условий. Поэтому приведём полный перечень условий договора продажи предприятия:

• Предмет договора п.1 ст. 561 ГК
• Передаточный акт ст. 563 ГК
• Акт инвентаризации п.2 ст. 561 ГК
• Бухгалтерский баланс п.2 ст. 561 ГК
• Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия п.2 ст. 561 ГК
• Перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств п.2 ст. 561 ГК
• Количество (комплектность) и качество имущества ст. 565 ГК
• Уведомление кредиторов о предполагаемом переводе долгов покупателю ст. 562 ГК
• Срок исполнения обязательств
• Цена и порядок оплаты полученного предприятия ст. 555 ГК
• Другие условия признанные сторонами необходимыми

--------------------------------

<15> Короткова О.И «Особенности правового режима имущества как объекта  института недвижимости» / Правовые вопросы недвижимости", 2010, N 2

Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия – это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом - кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора п. ст.391 ГК. Поэтому ст.562 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.