Контрольная работа по "Гражданскому праву"

Если под выплату  ренты было передано недвижимое имущество, то согласно ст. 584 ГК РФ такой договор  подлежит также и государственной  регистрации.

Следует учитывать, что действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. В первом случае регистрационная запись имеет правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре. При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации¹¹.

При осуществлении государственной  регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и  сам факт перехода имущества в собственность плательщика ренты, и лежащее на этом имуществе обременение в виде обязанности выплачивать ренту или предоставлять содержание получателю ренты в иной форме. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно в подразделе III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

Если стороны нарушат  требования о нотариальном удостоверении  договора ренты, такой договор будет  считаться недействительной сделкой  на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не зарегистрирован в установленном порядке, он будет считаться в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сторонами договора ренты выступают  получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) - это лицо, которое передало свое имущество в собственность другому  лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени (к примеру, в период своей жизни) дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту) в денежной или иной форме.

Плательщиками ренты вправе выступать  любые субъекты гражданского права.

В рамках данного договора в качестве получателя ренты обычно выступают  пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. Для  того чтобы обеспечить реализацию их прав, в параграфе первом гл. 33 ГК законодатель предусмотрел ряд правил, направленных на обеспечение надлежащего исполнения плательщиком своих обязанностей по отношению к получателю.

В соответствии со ст. 586 ГК если под  выплату ренты было передано недвижимое имущество, то возникает законный залог на указанное имущество в пользу бывшего его собственника, а ныне получателя ренты. Установление законного залога означает, что сторонам не нужно заключать договор ипотеки. Запись об обременении имущества залогом в реестре прав на недвижимое имущество осуществляется на основании представленного договора ренты.

Кроме того, при передаче в собственность  имущества, обремененного рентой, плательщиком ренты иному, третьему лицу на основании  какого-либо гражданско-правового договора (к примеру, договора купли-продажи) указанному третьему лицу также переходят обязанности плательщика ренты. В силу этого можно говорить о том, что обременение в виде обязанностей по предоставлению содержания получателю ренты следует за имуществом, выданным под выплату указанной ренты. В то же время следует указать, что ответственность нового собственника обремененного рентой имущества носит субсидиарный характер. Следовательно, получатель ренты должен обратиться со своими требованиями первоначально к предыдущему собственнику, и только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения можно привлечь и нового собственника.

Указанная субсидиарная ответственность  носит диспозитивный характер, поэтому  договором или законом может быть предусмотрена и солидарная ответственность перед получателем ренты.

Но под выплату ренты может  быть передано и движимое имущество. В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК стороны обязаны в качестве существенного  условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо (любое) обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть и залог, и неустойка, и поручительство 3-го лица, и любой другой способ обеспечения исполнения обязательств, как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный. Альтернативой указанного существенного условия является страхование плательщиком риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств в пользу получателя ренты. Если в договоре ренты, где объектом передачи под выплату содержания было движимое имущество, не будет предусмотрено указанное выше существенное условие либо не будет осуществлено страхование, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Кроме того, независимо от вида ренты  законодатель предусмотрел ответственность  плательщика ренты в виде штрафных процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В отношении классификации видов  договоров ренты в литературе высказаны прямо противоположные взгляды.

Некоторые авторы признают все три  договора самостоятельными видами договора ренты¹². Другие же рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты¹³.

Более правильной представляется та точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты¹⁴.

Рассмотрим более подробно виды договора ренты.

2.Постоянная рента

Особенность данного  вида проявляется в особенностях субъектного состава.

Получателями постоянной ренты могут выступать физические лица. Причем в качестве получателя вправе выступать как гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и тот гражданин, который был указан в качестве получателя ренты гражданами, передавшими свое имущество под ее выплату. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия. Право на заключение договора ренты и соответственно право на получение ренты гражданами не обусловлены ни имущественным положением, ни возрастом, ни состоянием их здоровья и иными факторами.

В то же время в качестве получателя помимо физического лица вправе выступить и юридическое  лицо, но только некоммерческое, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и исполнять такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций, а равно специальные цели, определенные Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"¹⁵ для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Следует учитывать, что  некоммерческие организации могут  быть созданы на определенный срок или для достижения определенной цели. В этой ситуации трудно представить  такое юридическое лицо в качестве стороны в договоре постоянной ренты, так как одним из основных признаков указанного договора является бессрочность.

В данном виде ренты законодатель определяет особенные требования к  личности получателя ренты. В качестве такого могут выступать как физические, так и юридические лица.

Однако это могут  быть не любые юридические лица, а только некоммерческие, если это  не противоречит закону и соответствует  целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Требование о соответствии целям деятельности вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности (абз. 1 п. 1 ст. 49 ГК РФ): такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

В качестве плательщика  ренты может выступать любой  субъект гражданского права.

Согласно ст. 589 ГК права  получателя ренты могут передаваться в порядке правопреемства. В силу этого можно говорить об отсутствии правовой связи между правом получателя ренты и личностью самого получателя. Указанное правопреемство осуществляется по следующим основаниям: в порядке цессии, наследования или реорганизации. Данный перечень оснований является закрытым (исключительным), поэтому передавать права получателя ренты по какому-то иному основанию недопустимо.

Правопреемство может  быть как универсальным (общим), так и сингулярным (частичным).

Из-за этого отсутствия правовой связи между личностью  правообладателя (получателя ренты) и  правами получателя последние не обладают свойством непередаваемости и неотчуждаемости и поэтому  могут быть переданы в порядке цессии как физическим лицом, так и юридическим¹⁶.

Согласие плательщика  ренты на совершение цессии не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но в силу указанной  диспозитивной нормы следует  признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Цессия, наследование и  реорганизация имеют одно общее ограничение. Лицо, которое получает права получателя ренты по указанным основаниям, должно соответствовать требованиям закона, то есть быть или физическим лицом, или некоммерческим юридическим лицом.

Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации. Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты - гражданина. Наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.

Реорганизация может  служить основанием перехода прав получателя ренты - юридического лица, в данном случае - некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании (п. 1, 2, 5 ст. 58 ГК РФ) отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении (п. 3 и 4 ст. 58 ГК РФ) - в разделительном балансе.

Следующей отличительной  особенностью постоянной ренты является форма ренты. По общему правилу рента  в данном виде договора должна предоставляться  в денежной форме. При этом договором  должен быть предусмотрен размер ренты. Каких-либо законодательных требований в отношении минимального размера ренты в ГК не установлено. В то же время договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.

Пункт 2 ст. 590 Кодекса  закрепляет диспозитивную норму  об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Выплата постоянной ренты  должна осуществляться по окончании  каждого календарного квартала (квартал  считается равным 3 месяцам). В то же время эта норма является диспозитивной, поэтому стороны вправе предусмотреть и иной период для выплат, к примеру, ежемесячный.

Следующая особенность  рассматриваемой постоянной ренты  в ее бессрочном характере. Данный договор  действует не только в период жизни/существования получателя ренты, но и в последующем, что делает возможным переход прав получателя ренты в порядке правопреемства (об этом говорили выше).

В то же время не может  быть бесконечно длящихся правоотношений. Для возможности прекращения данного договора законодатель предусмотрел возможность досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты. Указанная возможность основана на выкупе ренты. Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. По правовой природе выкуп ренты можно квалифицировать в качестве отступного или новации, так как в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.