История ипотечных отношений в российском праве

3.3.Ипотека  жилых домов и квартир

Правила об ипотеке жилых домов и квартир  определяются в главе XIII Закона об ипотеке.

Нормы этой главы распространяются на предназначенные  для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве  собственности гражданам или  юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке). Не допускается ипотека  таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной  собственностью (п. 2 той же ст.). Что  касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и  помещений, которые не предназначены  для постоянного проживания, то они  могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к  ним не относятся (п. 3).

Если в  залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят  из одной или нескольких изолированных  комнат, применяются правила об ипотеке  жилого дома или квартиры (п. 4).

Передача  в залог жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности  несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке), иначе такая сделка недействительна  по ст. 168 ГК РФ.

Особенностью  ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан-собственников  данных объектов, является правило, что  такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме  случаев оформления опекуном или  попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 6 ст. 74 Закона об ипотеке).

При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей  долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым  помещением, признается соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

Когда для  возведения дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может  быть незавершенное строительство  и принадлежащие залогодателю материалы  и оборудование, заготовленные для  строительства. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита для  сооружения жилого дома» (ст. 76 Закона об ипотеке). Таким образом, здесь  речь идет только о целевом использовании  заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое  использование заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Существенной  особенностью отличается ипотека жилых  домов и квартир, приобретенных  за счет ссуды банка или иной кредитной  организации. Такие объекты считаются  находящимися в залоге с момента  государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено  федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает  в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая  предоставила кредит. В подобных случаях  применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора (ст. 77 Закона об ипотеке).

С учетом специального характера назначения жилого дома или  квартиры для гражданина, там проживающего, решен вопрос о последствиях обращения  на них взыскания и реализации. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания  на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не служат основанием для выселения приобретателем этих объектов совместно проживающих  в них залогодателя и членов его  семьи, если они являются для них  единственным пригодным для постоянного  проживания помещением (кроме случая, предусмотренного п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке, о котором будет сказано ниже). В подобных ситуациях между приобретателем находившегося в залоге жилого дома (квартиры) и бывшим их собственником  либо кем-либо из проживающих совместно  с ним членов его семьи должен заключаться договор найма занимаемого  ими жилого помещения в соответствии с ГК и жилищным законодательством, т.е. договор коммерческого найма  жилого помещения (ст. 671 ГК). При отсутствии соглашения о заключении такого договора любая из сторон имеет право через  суд потребовать понуждения к  его заключению и определения  условий этого договора (абз. 2 п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке).

Иначе в законе решен вопрос о последствиях обращения  взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и их реализации при  залоге этих объектов в обеспечение  возврата кредита, полученного для  покупки или строительства жилого дома или квартиры [10.С.86]. В этом случае залогодатель и совместно проживающие  с ним члены его семьи после  обращения взыскания на указанное  имущество и его реализации обязаны  по требованию нового собственника в  течение месяца освободить занимаемое жилое помещение, при наличии  одновременно двух условий: названные  объекты были переданы по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого дома или  квартиры; члены семьи залогодателя, проживающие вместе с ним, дали до заключения договора об ипотеке или  до их вселения в жилой дом или  квартиру, если они были вселены  позже, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру при  обращении на них взыскания (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Не должны выселяться в случае реализации заложенного  жилого дома или квартиры лица, которые  проживают в них на основании  договоров найма или аренды жилого помещения. Такие договоры, заключенные  с ними до передачи объекта в залог, сохраняют силу. Условия их расторжения  определяются нормами ГК и жилищного  законодательства [22.С.51].

Закон “Об  ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что  “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества может  возникать лишь постольку, поскольку  их оборот допускается федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка  к ещё целому ряду специальных  законов, касающихся, очевидно, правового  статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса  между различными политическими  силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с  юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов будет определяться другими  законами (фактически доминирующими)? Тем более норму п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать  по принципу “запрещено всё, что прямо  не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного  объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо  разрешён каким-то иным федеральным  законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке” (п.2 ст.334).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, ипотека - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной  системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. Ведь в современной  жизни термин «ипотека» означает залог недвижимого имущества  с целью получить кредит.

Схематично  ипотечное кредитование можно представить  следующим образом. Выдавая клиенту  кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря, таким  образом, в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При  этом оно остается в собственности  самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться  и недвижимость, на строительство  которой выдается кредит.

Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом факторов:

-ограниченный  платежеспособный спрос населения. 

-недостаточные  объемы при невысоком к тому  же качестве жилищного строительства;

-низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости  и несогласованность правовых  актов между собой. К примеру,  вполне очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство.

-неразвитость  инфраструктуры рынка жилья и  жилищного строительства. Традиционными  участниками жилищного рынка  являются строительные компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. Но до  сих пор в России не отлажена  технологическая схема взаимодействия  данных структур, а как следствие  - невысока эффективность системы  в целом, завышены расходы при  совершении сделок;

-психологические  факторы, главным из которых  является национальная особенность  большинства населения - нежелание  жить в долг;

-неоправданное  количество административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики  и ипотечные компании

-высокие  процентные ставки, в результате, большинство россиян не может  воспользоваться ипотекой для  решения своих жилищных проблем;

-непрозрачные  источники доходов граждан;

-неразвитость  организационно-технологической и  финансовой инфраструктуры в  системе ипотеки. Сбербанк, Государственное  агентство по ипотечному кредитованию, равно как и другие операторы,  решают при кредитовании покупки  жилья исключительно свои проблемы, а конечная цель ипотеки - создание  эффективного механизма обеспечения  доступным жильем населения - остается нереализованной. 

Можно прийти к выводу, что приобрести жилье  сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку  необходимо снизить ставки по кредиту  ниже «психологического» барьера в 10% и упростить порядок его  получения.

России  нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, следует  максимально сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских  времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект  экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с  гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует  кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не, только бюджетные активы, но и  землю, недвижимость.  Недвижимость - актив очень серьезный, и уж под  нее наверняка найдутся частные  инвесторы. Было бы очень интересно  вооружиться сразу несколькими  схемами реализации ипотеки в  России, предоставив тем самым  возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать  жилье. Однако, зная приверженность наших  властей собственным принципам  и их твердую уверенность в  правильности однажды выбранной  генеральной линии, можно не сомневаться  в том, что ипотека не будет  «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия  ее работы.

Таким образом, для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  целого ряда основных задач:

- совершенствование  законодательной и нормативной  базы, обеспечивающей исполнение  обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание  и внедрение универсального механизма  обеспечения притока долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов  в бюджетную сферу;

- создание  инфраструктуры, обеспечивающей наличие  четкого и надежного механизма  регистрации сделок с недвижимостью  и прав на нее, а также  процедуры доступа к этой информации  участников рынка ипотечного  кредитования;

- налоговое  стимулирование, с одной стороны,  граждан-получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих  банков - ипотечных кредиторов и  инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  коммерческих банков-кредиторов;

- создание  равных условий для свободной  конкуренции между субъектами  рынка ипотечных кредитов;

- формирование  механизмов социальной защиты  заемщиков, как от неправомерных  действий банков-кредиторов, так  и для их социальной адаптации  при процедуре выселения в  случае невозможности погашения  взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка  нормативной базы, регулирующей  деятельность кредитных организаций  по предоставлению и обслуживанию  ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование  нормативно-законодательных основ  для использования новых финансовых  инструментов (ценных бумаг) для  привлечения долгосрочных ресурсов  в эту сферу;

- разработка  комплексной схемы по реализации  ипотеки, которая будет основана  не только на интересах чиновников.

Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в  мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека  позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом  росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.