Оценки экспертов расходятся лишь
в том, на сколько процентов могут
увеличиться ставки. Например, Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК) первоначально прогнозировало,
что в 2013 году ставки по ипотеке не
перешагнут порог 12,5%. Однако, по статистике
агентства, стоимость ипотеки уже
составила 12,4%. Соответственно, по новому
прогнозу АИЖК, в следующем году
процентные ставки по ипотеке составят
уже 13,5%. При том, что озвученный размер
ставок — 13,5% — уже считается «запредельным»
для заемщиков. «В начале года рост объемов
выдач происходил из-за реализации спроса,
отложенного перед выборами президента.
В дальнейшем, положительно повлияла стабильность
экономической ситуации в РФ. Мы не прогнозируем
существенного снижения объемов ипотечного
кредитования в 2013 году. Из-за нестабильного
внешнего фона средняя ставка по ипотеке
в РФ будет находиться в движении, но вряд
ли превысит «запретительную» отметку
в 13,5 - 14% годовых».
Есть и более пессимистичные
(для заемщиков) прогнозы. «За прошлый
год ипотечные ставки выросли
в среднем на 0,5 - 1%.Возможно, что в следующем
году уровень процентной ставки приблизится
к 15%.
Основания для снижения ставок могут
быть или при субсидировании ставок
государством, или при наличии
дешевого фондирования. Пока что ни
одного, ни другого мы не видим».
Несмотря на единое мнение о повышение
ипотечных ставок в 2013 году, некоторые
эксперты уверены, что рост объемов
ипотеки не замедлится и заемщики
продолжат активно брать кредиты.
По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года в
РФ было выдано 544,968 тыс. ипотечных кредитов
на общую сумму 801,3 млрд руб. В количественном
выражении это в 1,4 раза больше, чем
за аналогичный период в прошлом
году. По прогнозам начальника управления
по работе сегментом розницы в 2013 году
ожидаемый объем выдач ипотечных кредитов
1-1,2 трлн рублей.
При ожидаемом дальнейшем повышении
ставок предполагается не снижение,
а, наоборот, увеличение объемов ипотеки.
Связываем этот тренд с чрезвычайно
высокой потребностью в жилье, а
также в высоком уровне инфляции
в стране. Люди будут стараться
сохранить свои сбережения, а лучшего
инструмента, чем недвижимость, в
нашей стране еще не придумали».
Однако повышение ставок по кредитам
все же сократит спрос на кредиты:
«Предпосылок для снижения ставок на
текущий момент, увы, нет. Прогнозировать
их рост на будущий год можно с
вероятностью 50/50. Сегодня можно
давать осмысленный прогноз только
на ближайший квартал. Можно предположить,
что в первом квартале 2013 года величина ставок
не превысит нынешних значений — рынок
уже замедлился, банкиры добились желаемого.
Полагаю, что если роста ставок не будет,
мы сможем повторить показатель 2012 года.
Если ставки повысятся, хотя бы еще на
1%, скорее всего, нас ожидает снижение
объемов кредитования на 10%».
Повышение ставок по ипотеке банкам
придется компенсировать более лояльными
условиями для заемщиков — например,
предлагать специальные партнерские программы
с заемщиками и т.д.
Если экономическая ситуация ухудшится,
банкиры ожидают повторения ситуации
2008 года. «При экономических колебаниях
может поменяться состав игроков
ипотечного рынка. В случае кризиса,
часть игроков (частные банки) может
приостановить выдачу ипотеки, как
это было в 2008 году».
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
2.1.Основания
возникновения и предмет ипотеки.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог
возникает в силу договора либо на
основании закона
при наступлении указанных в
нем обстоятельств. Залог может
возникать при условии заключения
договора о залоге либо независимо
от заключения такого договора, но в
обеих ситуациях – при наличии
указанных в законе обстоятельств.
Применительно к залогу недвижимости
в первом случае мы можем говорить
о договорной ипотеке, то есть ипотеке,
которая возникает в силу волеизъявления
сторон, направленного на ее установление,
и других юридических фактов. Во
втором – о легальной, или законной,
ипотеке, которая возникает при
наличии определенных законом юридических
фактов, в отсутствие волеизъявления
сторон на установление ипотеки. Ипотека
в силу закона, возникает при наличии
определенных законом юридических
фактов и без наличия волеизъявления
сторон на установление ипотеки. При
возникновении ипотеки в силу
закона, применяются правила о
залоге, возникающее в силу договора
об ипотеке, если федеральным законом
не установлено иное (п.2 ст.1 Закона
об ипотеке). Одним из примеров ипотеки
в силу закона, является передача недвижимости
под выплату ренты. В соответствии
с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под
выплату ренты земельного участка
или другого недвижимого имущества
получатель ренты в обеспечении обязательства
плательщика ренты приобретает право
залога на это имущество. Также одним из
вариантов ипотеки в силу закона является
купля-продажа недвижимости в кредит.
Так, согласно п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ
товар, проданный в кредит, в том числе
с условием о рассрочке, признается находящимся
в залоге у продавца с момента его передачи
покупателю в обеспечение исполнения
последним обязанности по оплате, если
иное не установлено договором.
В соответствии
со ст. 303 ГК РФ залогодержатель
в целях удовлетворения своих
требований за счет заложенной
недвижимой вещи имеет право
распорядиться этой заложенной
недвижимой вещью в порядке
и на условиях, определенных законом
и договором ипотеки . Статья 303 ГК выделяет
следующие виды ипотеки: акцессорную ипотеку,
то есть ипотеку, установленную на недвижимую
вещь в обеспечение исполнения обязательства
с указанием в договоре ипотеки данных
о существе, размере и сроках исполнения
этого обязательства и независимую – без указания
таких данных при условии определения
в договоре ипотеки предельной суммы,
которая может быть получена залогодержателем
из денежных средств, вырученных от продажи
предмета ипотеки, в счет удовлетворения
своих требований, а также срока существования
права залога. Независимая ипотека может
быть также установлена путем обременения
собственником (залогодателем) своей недвижимой
вещи, удостоверенного закладной, без
указания лица, в пользу которого установлено
такое обременение (залогодержателя).
В этом случае право ипотеки на соответствующую
недвижимую вещь считается возникшим
с момента внесения в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество записи
о залогодержателе.
Договор
об ипотеке заключается с соблюдением
общих правил, установленных ГК
РФ, Законом об ипотеке (ст. 8 Закона
об ипотеке). В таком договоре
стороны обязаны указать основное
обязательство, его размер, сроки
исполнения, условия, предусматривающие
вид залога, предмет залога и
его оценку, другие условии, вытекающие
из особенностей данного вида
залога либо включенные по
предложению одной из сторон (ст.
9 Закона об ипотеке).
Условия
о предмете залога считаются
согласованными, если стороны внесли
в него данные, позволяющие однозначно
определить, идентифицировать предмет
залога. В случае если предметом
залога является здание (жилого
дома и т.д.), то при заключении
договора залога необходимо предъявить
документы, содержащие сведения,
позволяющие определить место
расположения здания, его площадь
и т. д.
Судебная
практика исходит из того, что
при отсутствии в договоре
об ипотеке, сведений, индивидуально
определяющих заложенное имущество,
договор о залоге недвижимости
не может считаться заключенным.
В частности, в п. 2. Информационного
письма Президиума ВАС РФ №
26 от 15.01.1998 г. , указывается, что при
отсутствии в предоставленных
на рассмотрение арбитражного
суда документах формулировки, позволяющей
достоверно определить, какое конкретно
имущество являлось предметом залога
(индивидуализировать заложенное имущество),
удовлетворение иска путем обращения
взыскания являлось необоснованным.
Договор
об ипотеке заключается в письменной
форме и подлежит государственной
регистрации в органе, осуществляющем
государственную регистрацию (ст.
10 Закона об ипотеке), в настоящее
время которым является Госреестр. Обязательность
нотариального удостоверения ипотеки
отменена Федеральным законом от 06.11.2012г.
№ 405 - ФЗ. «О внесение изменений в Федеральный
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Учитывая расходы залогодателя, а также
высокие проценты и размер первоначального
взноса при участии в ипотечном кредитовании,
обязательность нотариального удостоверения
ипотеки оставалось существенным барьером
на пути развития ипотеки. В настоящий
момент обязательное нотариальное удостоверение
договора ипотеки действует только в рамках
п.2 ч.2 ст. 163 ГК РФ.
Однако
в соответствии п.1 ст. 303.3 ГК РФ договор
ипотеки должен быть заключен в нотариальной
форме, за исключением случая, предусмотренного
абзацем вторым статьи 303.1 Кодекса, то
есть для независимой ипотеки.
Ипотека подлежит
обязательной государственной регистрации
и возникает с момента государственной
регистрации независимо от основания
возникновения (Статья 303.3). Несоблюдение
правил о государственной регистрации
договора влечет недействительность договора
(он признается ничтожным). Запись о проведенной
регистрации вносится в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество.
Все изменения и дополнения, вносимые
в договор ипотеки подлежат государственной
регистрации .
В случае
перехода права собственности
на предмет залога от залогодателя
к другому лицу в результате
возмездного или безвозмездного
отчуждения этого имущества либо
в порядке универсального правопреемства
ипотека сохраняется. Правопреемник
залогодателя становится на место
залогодателя и приобретает все
права и обязанности залогодателя.
Существенным для российского законодательства
является введение в гражданский оборот
нового вида ценной бумаги – закладной.
Закладная не является собственно договором
об ипотеке, а выдается дополнительно
к договору при условии согласования сторонами
возможности ее выдачи. Закладная обеспечивает
возможность передачи прав на заложенное
имущество путем передачи самой закладной,
тем самым она укрепляет права кредитора.
Закладная выполняет, во-первых, функцию
подтверждения наличия ипотечного правоотношения
в целом и права залогодержателя в частности,
во-вторых, функции ценной бумаги с учетом
особенностей того права, которое она
удостоверяет, являясь именной ценной
бумагой.
Но составление
и выдача закладной допускается
не во всех случаях. В частности,
не допускается составление и
выдача закладной, если предметом
ипотеки являются предприятие
как имущественный комплекс, право
аренды вышеперечисленного имущества,
а также в случае, когда ипотекой обеспечивается
денежное обязательство, сумма долга по
которому на момент заключения договора
не определена и которое не содержит условий,
позволяющих определить эту сумму в надлежащий
момент.
Закладная
выдается первоначальному залогодержателю
органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав, после государственной
регистрации ипотеки. Исходя из
анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона
об ипотеке, можно сделать вывод
о том, что государственная
регистрация прав, удостоверенных
закладной, требуется только для
регистрации прав первоначального
держателя закладной. Права последующих
держателей закладной должны
быть зарегистрированы только
в том случае, если это будет
предусмотрено совместным решением
бывшего и нового залогодержателя.
Государственная
регистрация внесения в закладную
имени ее нового законного
владельца не является обязательной,
поскольку закладная является
ценной бумагой и обладает
свойством публичной достоверности.
Однако данное свойство закладной
не заменяет собой требований,
предусмотренных ст. 131 ГК РФ и
нормами Закона о регистрации,
поскольку закладная удостоверяет
права на недвижимость. Поэтому
представляется целесообразным
закрепить в законе необходимость
государственной регистрации перехода
прав по закладной от одного
владельца к другому.
Закладная
удостоверяет право залогодержателя
(законного владельца закладной)
как при заключении договора
об ипотеке, так и при возникновении
ипотеки в силу закона.
В соответствии
с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке
сведения о государственной регистрации
права и государственной регистрации
ипотеки, предусмотренные подп. 10
и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке,
должны быть внесены органом,
осуществляющим государственную
регистрацию, заверены подписью
должностного лица и скреплены
печатью органа, осуществляющего
государственную регистрацию.
Внесение
в закладную сведений о государственной
регистрации договора купли-продажи
или иного договора, являющегося
основанием для возникновения
права собственности залогодателя
при выдаче закладной при ипотеке
в силу закона, Законом об ипотеке
не предусмотрено.
В соответствии
с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке
по соглашению между залогодателем
и залогодержателем в закладную
могут быть включены также
иные данные, не предусмотренные
п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Отдельные
условия закладной могут определяться
примерными условиями, разработанными
для закладных, размещенными на
сайте в сети «Интернет» и
опубликованными в периодическом
печатном издании, распространяемом
тиражом не менее десяти тысяч
экземпляров. В этом случае
при составлении закладной в
нее вместо таких условий включается
указание на источник, в котором
опубликованы такие условия.
Согласно
п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все
листы закладной составляют единое
целое. Они должны быть пронумерованы,
прикреплены один к другому,
заверены подписью должностного
лица и скреплены печатью органа,
осуществляющего государственную
регистрацию прав. Отдельные листы
закладной не могут быть предметом
сделок.
Законодательством
предусмотрен порядок внесения
передаточных надписей и иных
отметок. Абзацем 1 п. 3 ст. 14 Закона
об ипотеке предусмотрено, что
при недостаточности на самой
закладной места, в том числе
для отметок о новых владельцах
и (или) частичном исполнении
обеспеченного ипотекой обязательства
либо записи как при составлении
закладной, так и после ее
выдачи иных необходимых сведений,
к ней прикрепляется добавочный
лист.
В Концепции
развития гражданского законодательства
отмечалось, что законодательство,
регулирующее закладную, должно быть
существенно изменено, и что следует допустить
выпуск закладной в качестве ордерных
или даже предъявительских ценных бумаг,
упростив их содержание и устранив свойство
акцессорности. Названные меры должны
привести к повышению обороноспособности
закладных и отпадению потребности в производных
ипотечных ценных бумагах, которые являются
инструментами менее надежными, чем закладные.