История ипотечных отношений в российском праве

 Как следует из ст. 303 ГК РФ, если независимая ипотека в соответствии с условиями договора может быть передана третьему лицу, залогодатель обязан выдать залогодержателю ордерную ценную бумагу – закладную, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь.  Владелец закладной вправе в любое время сделать на ней отметку с указанием обязательства залогодателя либо, если это допускается условиями ипотеки и отметкой залогодателя на закладной, обязательства иного лица, исполнение которого обеспечивает независимая ипотека. Владелец закладной вправе в любое время зачеркнуть сделанную ранее отметку об обязательстве, обеспеченном закладной, и сделать новую отметку с указанием иного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться закладной, о чем уведомляет залогодателя и, если закладная обеспечивает обязательство третьего лица, должника по обязательству. О выдаче, содержании и отметках на закладной делается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по заявлению законного владельца закладной. Отсутствие на закладной отметки об обеспечиваемом обязательстве или прекращение такого обязательства не влечет прекращения независимой ипотеки. При выдаче закладной залогодатель вправе указать в ней, что независимая ипотека прекращается, если держатель закладной не укажет в ней обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, в течение определенного периода времени, но не менее года.        

 Передача  закладной осуществляется путем  совершения ее владельцем передаточной  надписи на закладной и вручения  закладной приобретателю.  
При передаче закладной права залогодержателя в отношении указанной в закладной недвижимой вещи в пределах указанной в закладной суммы переходят к ее приобретателю.

2.2.Государственная регистрация  ипотеки

В соответствии с гл. 4  ст. 19 «  Закона об ипотеке (залоге недвижимости) Ипотека подлежит государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  по месту нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки  осуществляется на основании совместного  заявления залогодателя и залогодержателя.

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены:

• договор об ипотеке и его копия;
• документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления всех необходимых документов (п.5 ст.20 «Закона об ипотеки»). В соответствии со ст.21 « Законе об ипотеке» государственная  регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый  для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и  приложенные к ним документы  не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность  представленных документов.

Принимая решение об отложении  государственной регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые  документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный  им срок в государственной регистрации  ипотеки должно быть отказано. Заявителю  в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение  о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с  его документами.

При наличии судебного спора  по поводу прав на имущество, являющегося  предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная  регистрация ипотеки откладывается  до решения спора судом.

Регистрационная запись об ипотеке  в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать  сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного  ею обязательства. Если договор об ипотеке  предусматривает, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, то это также  указывается в регистрационной  записи (на основании договора об ипотеки  залогодержателю регистрирующим органом  может быть выдана закладная. Это  ценная бумага, которая упрощает процедуру  уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В закладной указываются: слово «закладная», имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной).

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает  выдачу закладной — то и копию  закладной.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного  заявления об ошибке в записях. Участники  сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении  ошибок в письменной форме. Изменения  и дополнения в регистрационную  запись об ипотеке вносятся на основании  соглашения между залогодателем  и залогодержателем об изменении  или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под  которым она зарегистрирована. Эти  данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем  архиве копию договора об ипотеке, а  если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной  пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Если ипотека прекращается, то регистрационная  запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного  заявления залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда общей  юрисдикции или арбитражного суда о  прекращении ипотеки.

Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее. Однако копия закладной к документам публичного характера не относится.

Отказ в государственной регистрации  ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки  исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в  суде.

2.3.Содержание  правоотношения по договору ипотеки

Ипотека по договору - залог недвижимого  имущества, возникающий на основании  договора, заключенного между сторонами⁷.

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Указанные изъятия установлены Федеральным  законом «Об исполнительном производстве» N 219-ФЗ. Статья 49 «Обращение взыскания  на заложенное имущество» Закона об исполнительном производстве гласит:

1. На  заложенное имущество может быть  обращено взыскание при недостаточности  у должника иного имущества  для полного удовлетворения предъявленных  ему требований, не обеспеченных  залогом, с соблюдением установленных  гражданским законодательством  Российской Федерации прав залогодержателя,  а также правил, предусмотренных  главой V Федерального закона об  ипотеке.

2. Залогодержатель,  оставивший за собой заложенное  имущество, обязан удовлетворить  требования кредиторов, пользующиеся  преимуществом перед его требованием,  из стоимости заложенного имущества  в размере, не превышающем стоимости  этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества  граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ, требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила  о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются  к отношениям по договору об ипотеке  в случаях, когда ГК РФ или Законом  об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого  имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами (п. 4 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  РФ о бухгалтерском учете (ст. 2 Федерального закона об ипотеке).

Кредитный договор - договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются  предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик  обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор  считается ничтожным (ст. 820 ГК).

Договор займа - договор, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа  считается заключенным с момента  передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа  на территории РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК (ст. 807 ГК). Договор займа  между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма  превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный  размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое  лицо, - независимо от суммы. В подтверждение  договора займа и его условий  может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК).

Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные  положения применяются, если законом  не установлены специальные правила  их купли-продажи. В случаях, предусмотренных  ГК или иным законом, особенности  купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ст. 454 гл. 30 ГК).

Договор аренды (имущественного найма) - договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).