Договір купівлі - продажу

Об”єктом нерухомості, що має суто цільове призначення, визнається житло, під яким новий ЦК розуміє не лише житлові будинки та садиби, призначені та придатні для постійного проживання в них, а й окремі квартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати у квартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян. Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власного проживання, членів своєї сім”ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ст.383 ЦК України). 

Самостійним об”єктом нерухомого майна  виступають також особливо цінні  рухомі об”єкти, які підлягають обов”язковій державній реєстрації (повітряні  та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об”єкти). Ці об”єкти не мають таких обов”язкових ознак нерухомості, як нерозривний зв”язо із землею та неможливість переміщення у просторі без непропорційної шкоди призначенню. Більш того, основним призначенням цих об”єктів є саме переміщення у просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об”єктів та наявності вимоги про обов”язкову державну реєстрацію, що забезпечує їх індивідуалізацію, законодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.

Ціна договору купівлі-продажу  нерухомості складає наступну істотну умову договору. Відповідно до ст. 632, 693 ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну, договір вважається неукладеним.

Окрім загальних вимог закону про  форму договору, що встановлені для  усіх видів правочинів (ст.ст. 42-47 ЦК УРСР, ст.ст. 206-211 ЦК України), існують  і спеціальні вимоги, щодо договорів  купівлі-продажу.  Так ч.1 ст.227 ЦК УРСР, передбачає, що договір купівлі – продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодерження цієї вимоги тягне недійсність договору (ст.47 ЦК УРСР). Окрім нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Але відсутність такої реєстрації не тягне за собою ні яких наслідків неукладеності договору.

За новим ЦК України договір  купівлі-продажу нерухомості укладається а письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст.657 ЦК України). Недодерження сторонами встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його неукладеність.

Відповідно до ч.4 ст. 334 ЦК України  право власності у набувача за договором продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрайії.

Договір купівлі-продажу нерухомости  є консенсуальним правочином. Тому, що сторони у договорі домовляються, що зобов”язання щодо фактичної передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами не у момент державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, а після її проведення, то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання.

У п. 4 Тимчасового положення міститься  визначення реєстрації прав власності на нерухоме майно, під якою розуміється внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв”язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцемзнаходження об”єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ.

Пунктом 2.4 Тимчасового положення  передбачений граничний шестимісчяний  строк, протягом якого новий власник  нерухомого майна має звернутися із заявою про реєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку попередній власник може звернутися із заявою  про скасування попереднього запису щодо права власності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачі заяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об”єктів.

Відповідно до п.3.3 Тимчасового  положення, підставою відмови у  реєстрації прав на нерухоме майно  є наявність вже зареєстрованого  права на нього.

Реєстрація повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об”єктів передбачена спеціальними правилами реєстрації, передбаченої, головним чином, в транспортніх кодексах та статутах, а також у відомчих нормативних актах, прийнятих у відповідності з ними.

Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осіб можуть бути встановленні обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна (ст. 41 Закону України “Про господарські товариства”, ст. 48 Закону України “ Про банки і банківську діяльність”).

За зальним правилом, як продавець, може виступати власник  нерухомого майна.Продавцем також  може бути особа уповноважена власником  відповідно до закону або договору.

Учасниками договору купівлі – продажу нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь – які суб”єкти права. Але участь у договорі деяких суб”єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець  виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство – оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника (ст.10 Закону України “Про підприємства в Україні”) продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності. (власності територіальних громад).

Те саме відбувається, якщо ці суб”єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і  зміна власника, і виникнення права  повного господарського відання (оперативного управління).

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до ч.2 ст. 23 Кодексу про шлюб та сім”ю України для укладення угод з відчуженням спільного майна подружжя, що потребують обов”язкого нотаріального посвідчення, згода другого подружжя повинна бути висловлена в письмовій формі. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку.

Продаж частки в спільній власності одним співвласником  сторонній особі має здійснюватись з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників (ст. 114 ЦК УРСР, ст.362 ЦК України).

5.2  Купівля  - продаж в зовнішньоекономічному  обігу.

У розвитку сучасного  суспільства, світової цивілізації  важлива роль належить міжнародним відносинам, однією із складових яких є зовнішньоекономічні зв”язки та їх організаційно – правова основа – міжнародна торгівля. Зовнішньоекономічні зв”язки (міжнародна торгівля) опосередковуються різними зовнішньоекономічногними удодами, серед яких центральне місце посідає договір купівлі – продажу.

  Зовнішньоекономічний договір (контракт) - є матеріально оформлена угода двох чи більше суб’єктів зовнішньоекономічної діяльності та інших іноземних контрагентів, спрямована на встановлення, зміну або припинення їхніх взаємних прав та обов”язків у зовнішньоекономічній діяльності (ст. 1 Закону України “Про зовнішньоекономічну діяльність” від 16.04.1991 року № 959- XII). Він укладається лише у письмовій формі суб’єктами, здатними до його укладення відповідно до законодавства України або місця укладення договору (контракту). Загалом зовнішньоекономічні угоди укладаються відповідно до законодавства України та міжнародних угод, міжнародних звичаїв, рекомендацій міжнародних органів та організацій, якщо це не заборонено прямо та у виключній формі законодавством України.

Відповідно до ст. 3 Закону України “Про зовнішньоекономічну  діяльність” в учасниками (продавцями та покупцями) зовшішньоекономічного  контракту купівлі – продажу  можуть бути слідуючі суб”єкти:

• фізичні особи – громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства,  які мають цивільну правоздатність і дієздатність згідно із законами України і постійно проживають на її території;
• юридичні особи, зареєстровані як такі в Україні і які мають постійне місце перебування на теріторії України, в тому числі юридичні особи, майно та капітал яких є повністю у власності іноземних суб”єктів господарської діяльності;
• об”єднання фізичних, юридичних, фізичних і юридичних осіб, які не є юридичними особами згідно із законами України, але мають постійне місцезнаходження на території України і яким цивільно – правовими законами України не заборонено здійснювати господарську  діяльність;
• структурні одиниці іноземних суб”єктів господарської діяльності, які не є юридичними особами згідно із законами України, філії, відділення тощо, але мають постійне місцезнаходження на території України;
• спільні підприємства з участю суб”єктів господарської діяльності України та іноземних суб”єктів господарської діяльності, зареєстровані як такі в Україні і які мають постійне місцезнаходження на її території;
• інші суб”єкти господарської діяльності, передбачені законами України;
• Україна в особі її органів, місцеві органи влади і управління.

Таким чином, сторонами  в зовнішньоекономічному договорі купівлі-продажу можуть бути лише ті особи, які мають спеціальну правоздатність щодо укладення такого договору відповідно до законів України та закону країни, де його укладено. Фізичні особи для укладення зовнішньоекономічних угод повинні мати достатню цивільну дієздатність, а якщо ці угоди є підприємницькою діяльністю, тови повинні також набути статусу підприємця.

Договіір купівлі –  продажу в зовнішньоекономічній діяльності необхідно укладати, додержуючись загальних і спеціальних вимог  чинного законодавства міжнародних договорів України.

Згідно діючого законодавства, права та обов”язки сторін за зовнішньоекономічним договором (контрактом) визначаються правом країни, обраної сторонами під  час укладення договору (контракту) або внаслідок подальшого погодження. За відсутності такого погодження застосовується право країни, де заснована, має своє місце проживання або основне місце діяльності сторона, яка є продавцем у договорі купівлі – продажу.

Наказом Міністерства економіки  та з питань Європейської інтегрвції України від 6 червня 2001 року затверджено Положення про форму зовнішньоекономічних договорів, в якому сформульовано вимоги, яким має відповідати зовнішньоекономічний контракт. Насамперед він повинен бути належно оформлений і підписаний. У Положенні зазначається, що в зовнішньоекономічному договорі, зокрема мають бути визначені:

  75. До обов’язкових умов договору (контракту) належать:

• назва, номер договору (контракту),
• дата й місце його укладення;
• сторони та їх реквизити;  
• предмет договору;  
• кількість та якість товару; 
• базисні умови поставки товарів (приймання/ здачі виконаних робіт або послуг), у тому числі з використанням Міжнародних правил інтерпретації комерційних термінів у редакції 1990 року;
• ціна та загальна вартість контракту;
• умови платежів;
• умови приймання – здавання товару;
• форс - мажорні обставини;
• санкції та рекламації;
• судове врегулювання спорів;
• юридичні адреси, поштові та платіжні реквізити сторін.

За домовленістю сторін у договорі (контракті) можуть передбачатися додаткові умови.  

У первісній редакції Закону України “Про зовнішньоекономічну  діяльність” зазначалося, що зовнішньоекономічний контракт укладається в письмовій  формі, який від імені фізичної  особи підписується тільки нею. Від  імені інших суб’єктів зовнішньоекономічної діяльності контракт підписують дві особи: така, що має право підпису контракту згідно з посадою (передбачається в установчих документах), та особа яку уповноважено довіреністю, виданою за підписом керівника суб’єкта зовнішньоекономічної діяльності одноособово, якщо установчі документи не передбачають інше.

Зважаючи на недоцільність  збереження вимог про необхідність підписів двох осіб на зовнішньоекономічних договорах, норма ст. 6 Закону  у  цій частині була вилучена Законом  України від 21 жовтня 1999 року.

Окремі види зовнішньоекономічних договорів (контрактів) підлягають обліку (реєстрації) в Міністерстві зовнішньоекономічних зв”язків і торгівлі України та уповноважених ним органах відповідно до Указу Президента України “Про облік окремих видів зовнішньоекономічних договорів (контрактів)” від 7 листопада 1994 року (в редакції від 17 листопада 1994 року, та від 13 січня 1995 року). 

Реєстрації підлягають зовнішньоекономічні договори (контракти), укладені суб’єктами зовнішньоекономічної діяльності України всіх форм власності, предметом яких є товари, зазначені в переліках, що затверджуються в установленому порядку Міністерством зовнішньоекономічних зв”язків і торгівлі України. До них належать:

• товари, відносини з реекспорту яких регулюються чинним законодавством України та міжнародними договорами України;
• товари походженням з України, щодо яких міжнародними договорами України передбачені добровільні обмеження експорту з метою запобігання демпінгу;
• товари походженням з України, щодо яких здійснюються антидемпінгові процедури;
• товари походженням з України, імпорт яких до інших держав квотується, контингентується, ліцензується відповідно до законодавства цих держав або нормативних актів економічних угрупувань, митних союзів;
• та інше.

Для реєстрації зовнішньоекономічного договору (контракту)суб’єкт господарювання, який є стороною контракту, подає до компетентних органів такі документи:

• інформаційну карту зовнішньоекономічного договору (контракту) за формою та порядком заповнення, що встановлюється Міністерством зовнішньоекономічних зв”язків і торгівлі України;
• оригінал зовнішньоекономічного договору (контракту) та його копію, завірену в установленому порядку керівником суб’єкта зовнішньоекономічної діяльності. У разі, якщо зовнішньоекономічний договір (контракт) підписаний фізичною особою, його копія засвідчується в установленому порядку;
• документ про оплату послуг за реєстрацію цього договору.

Важливе значення при  укладенні міжнародних договорів  купівлі - продажу має Віденська  конвенція про міжнародний договір купівлі - продажу 1980 року, учасницею якої є Україна з 1 лютого 1991 року. Ця конвенція не впливає на дію інших міжнародних договорів, які регулюють зовнішньоторговельні відносини. Цією конвенцією регулюються договори купівлі - продажу, укладені через обмін офертою (пропозиція про укладення договору, адресована одній або декільком конкретним особам) та акцептом (заява або інша поведінка адресата оферти, які виражають згоду з офертою).