Договор социального найма жилых помещений и договор ком-мерческого найма жилого помещения

8.3. Наймодатель имеет право досрочно  расторгнуть настоящий Договор  найма:

- если Наниматель не оплачивает  наем квартиры в течение одного  месяца; 
- в случае использования квартиры не для проживания Нанимателя и членов его семьи.

8.4. Риск случайной гибели или  случайного повреждения квартиры  и (или) имущества в течение срока  действия настоящего Договора  найма лежит на Наймодателе.

9. Порядок передачи квартиры Наймодателю

9.1. По истечении срока найма Наниматель обязан передать Наймодателю квартиру и имущество в течение четырнадцати дней с момента окончания срока действия настоящего Договора по Акту сдачи-приемки.

9.2. В течение срока, указанного в   п. 9.1. настоящего Договора, Наниматель обязан выехать из квартиры и подготовить ее к передаче Наймодателю.

9.3. С момента подписания Акта  сдачи-приемки квартира и имущество  считаются переданными Наймодателю.

9.4. В момент подписания Акта сдачи-приемки  Наниматель обязан передать Наймодателю  ключи от входной двери и  внутренних комнат, а также ключи от подъезда и секции.

9.5. Квартира и имущество должны  быть переданы Наймодателю в  том же состоянии, в котором они были переданы в наем с учетом нормального износа.

9.6. Неотделимые улучшения, произведенные  в квартире Нанимателем, переходят к Наймодателю без возмещения произведенных Нанимателем затрат.

9.7. Отделимые улучшения Наниматель  может из квартиры изъять, если они произведены за его счет и Наймодатель не согласился их оплатить.

10. Порядок разрешения споров

10.1. Все споры и (или) разногласия, могущие  возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции по месту нахождения ответчика.

11. Особые условия

11.1. Наймодатель заявляет о том, что  он является единственным собственником сдаваемой в наем квартиры.

11.2. Сдаваемая квартира не заложена, на нее не наложен арест  и она не является предметом исков третьих лиц.

11.3. Наниматель и Наймодатель заявляют  о том, что они дееспособны, под  опекой и попечительством не  находятся, на учете в психоневрологическом  диспансере не состоят.

11.4. Наймодатель сдает квартиру в  аренду свободной от проживания  третьих лиц.

12. Прочие условия

12.1. Во всем остальном, что не предусмотрено  настоящим Договором, действует и подлежит применению законодательство Российской Федерации.

12.2. Все изменения и дополнения  к настоящему Договору должны  быть совершены в письменной форме и подписаны  надлежащим образом уполномоченными лицами.

12.3. Настоящий Договор составлен  в двух подлинных экземплярах  на русском языке по одному  экземпляру для каждой из Сторон, причем оба экземпляра имеют  одинаковую юридическую силу.

13. Адреса и реквизиты сторон

Наниматель	Наймодатель
Старицкий Олег Николаевич	Тарнавский Иван Леонидович
г. Москва ул. Княжеская дом 145 кв. 14.	г. Москва ул. Сайкина дом 35 кв. 56
Паспорт серия 45 02 № 216598, выдан 24 сентября 2002 г. ОВИР Юго-Восточного административного округа г. Москва	Паспорт серия 45 07 № 657814, выдан 06 апреля 2007 г. ОВИР Западного административного округа г. Москва
Старицкий О.Н. (подпись)	Тарнавский И.Л. (подпись)

 

 

 

 

Вывод

 В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более, что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения предлагаются нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства.

 

Глава 6. Заключение

Анализ данной темы позволяет сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе используется понятие «прекращение» договора социального найма жилого помещения, потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению.

Законом предусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав и законных интересов граждан проявляются в том, что государство контролирует деятельность организаций и должностных лиц по административному выселению через прокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такой порядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же не лишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интересов граждан.

В частности, эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и невсесторонняя проверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том, что не вызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу, остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные для проживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного с длительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т. д., в том числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебными исполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановления прокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано с отказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т. п.

В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т. д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Нормативно – правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
4. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).
5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».
8. Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".
9. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.

10). Закон города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27.

2. Список литературы
1. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В.В. Глазов. - М., 2009.
2. Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // Комментарий судебной практики. Вып. 11. / Под ред. К.Б. Ярошенко. – М.: Юрид. литература, 2009.
3. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. - М., 2007.
4. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. - М.: Изд-во «Контракт», 2008. 
5. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда//  "Правовые вопросы недвижимости". – М, 2007, N 1.
3. Сайты в Интернете
1. http://www.univer5.ru/grazhdanskoe-pravo/grazhdanskoe-pravo-kurs-lektsiy-o.-a.-chausskaya-212/Page-140.html
2. http://audit-sovet.ru/index.php?Itemid=3&catid=2:2010-08-17-19-47-28&id=15346:2011-06-08-13-58-42&option=com_content&view=article
3. http://gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html
4. http://www.quickdoc.ru/dogovor/dogovory-nayma/parts.php