Договор социального найма жилых помещений и договор ком-мерческого найма жилого помещения

2.4 Источники правового регулирования

Согласно ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из данного Кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Из указанного положения следует, что жилищное законодательство понимается в широком смысле, т.е. в него включаются как законодательные, так и подзаконные акты.  
Между актами жилищного законодательства существует следующая иерархия с точки зрения их юридической силы:

- Конституция Российской Федерации;

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- иные федеральные законы в жилищной сфере;

- федеральные подзаконные правовые акты;

- нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

- нормативные правовые акты муниципальных образований;

- общепризнанные принципы  и нормы международного права;

- международные договоры;

Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.5

Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

2.5 Конституционное  право граждан на жилище

В Конституции РФ закреплены следующие основные положения:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно  лишен жилища.

2. Органы государственной власти  и органы местного самоуправления  поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами.

Как закреплено в Основах Федеральной жилищной политики «Жилье. Нормативные акты и их применение», ст. 671 - 672 ГК РФ Официальный текст по состоянию на 1 ноября 2000 года, право граждан на жилище обеспечивается путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального пользования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды жилого помещения либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищного фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного и постоянного пользования гражданином, имеющимся у него жилым помещением во всех разновидностях жилого фонда, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем, главным образом, приобретения другого жилища.

В ст. 3 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» прописаны обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают:

1) Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление  гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

2) Доступность для населения  условий найма жилых помещений  в пределах социальной нормы  площади жилья, а также возможность  кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья…

В федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия жилья. Под термином жилище (жилье) понимается особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). В основах жилищной политики указано: под жилищем, жилым помещением понимается жилой дом, квартира, комната, иные объекты жилищного фонда, предназначенные и пригодные для постоянного проживания или временного пребывания граждан. Согласно ст. 40 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан. Причем жилое помещение, объектом которого является договор социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

Исходя из того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Статья 20 ГК устанавливает, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Из смысла ст. 2 Закона Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации следует, что под лицами проживающими по месту жительства, понимаются граждане, которые на законном основании являются собственниками жилых помещений либо их нанимателями (поднанимателями), а также постоянно или преимущественно проживающие в жилых помещениях на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, иные жилые помещения. Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации.

 

Глава 3. Изменение и прекращение договора

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (наймодателя или нанимателя) в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора  (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон  или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке.6

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК).

Аналогично договор может расторгнуть и наниматель, имеющий жилое помещение  по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что другие проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю.

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения является наймодатель, и только по основаниям прямо указанным в законе.

Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от своих обязанностей предоставлять жилье и прекращает взимать плату.

Пресечение действия договора  жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием для расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и  выселение виновного.

Расторжение договора найма жилых помещений может свершаться:

1) по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;

3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска.7

Выселение нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения никогда не применялось в качестве санкции за нарушением нанимателем обязанностей,  связанных с проживанием в помещении. Подобное выселение может иметь место при невозможности дальнейшего использования помещения для проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение дл проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение по другому назначению.

Понятие "выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения" вполне охватывается более широким понятием "переселение", которое включает все случаи перемены нанимателем  жилых помещений.

Спорным предоставляется вопрос о том, является ли выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения разновидностью переселения.

Выселением признается мера государственно-правового воздействия, при которой прекращается жилищное правоотношение. В ряде случаев выселение влечет за собой возникновение других жилищных правоотношений (например, при выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения).

Различаются: судебное выселение (по решению суда) и административное выселение (с санкции прокурора).

Для выселения в административном порядке в настоящее время сохранились два основания:

а) самоуправное занятие гражданином жилого помещения;

б) проживание граждан в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90; п. 2 ст. 91; ст. 89 ЖК выселение по второму основанию может осуществляться как в административном, и в судебном порядке.

Решающую роль здесь играет то, заключен ли с нанимателем договор социального или коммерческого найма. В первом случае выселение будет производиться в административном, а во втором - исходя из положений ст. 687 ГК РФ - в судебном порядке. В административном порядке допускается только с санкции прокурора. Причем при выселении по первому основанию гражданин не получает никакого другого жилья, тогда как выселение из аварийных домов производится при условии предоставления благоустроенного жилого помещения. Гражданин, в отношении которого применена данная мера, вправе не только обжаловать ее вышестоящему прокурору, но и обратиться в суд.

Выселение в судебном порядке подразделяется на 3 вида:

а) выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения производится в случаях, если дом подлежит сносу, грозит обвалом или переоборудованию в нежилое, а также в ряде других случаев. Причем по качеству предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям ст. 96 ЖК независимо от того, в каком помещении гражданин проживал ранее. Также нельзя поселить гражданина в коммунальную квартиру, если ранее он занимал отдельную;

б) выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения в настоящий момент производится в случаях: признания ордера на жилое помещение недействительным, за исключением обстоятельств, когда ордер признан недействительным в результате неправомерных действий получивших его лиц (ст. 100 ЖК).

Выселения из служебных жилых помещений граждан, указанных в ст. 108 ЖК: выселения из общежитии по ст. 110 ЖК, а также в некоторых других случаях. В этом случае в отношении предоставляемого жилья действует единственное требование: по размеру оно должно быть таким, чтобы гражданин не мог быть принят на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий; выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрены ст. 48, ч. 1 ст. 107. 110, 135,126ЖК.