Договор социального найма жилых помещений и договор ком-мерческого найма жилого помещения

 

Содержание

Глава 1. Введение 3

Глава 2. Понятие и виды договора найма жилого помещения 5

2.1 Понятие договора найма жилого помещения 5

2.2 Виды договора найма жилого помещения 6

2.3 Стороны в договоре найма жилых помещений 8

2.4 Источники правового регулирования  11

2.5 Конституционное право граждан на жилище 12

Глава 3. Изменение и прекращение договора 16

Глава 4. Договор социального найма жилых помещений и договор коммерческого найма жилого помещения 20

4.1 Договор социального найма жилых помещений 20

4.2 Договор коммерческого найма жилого помещения 21

Глава 5. Практическая часть 24

Глава 6. Заключение 32 
Библиографический список 36

Приложение 38

 

Глава 1. Введение

Одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров является  договор найма жилых помещений.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена той значительной ролью, которую договор найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время.

Цель работы - комплексный анализ правового института найма жилого помещения.

Для достижения цели поставлены задачи: 1) уточнить понятие и правовую природу договора социального найма; 2) изучить предмет, содержание и форму договора коммерческого найма жилого помещения; 3) дать сравнительную характеристику договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.

Объектом исследования выступают жилищные правоотношения по расторжению договора найма жилого помещения.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор найма жилого помещения, труды российских ученых-юристов в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика. 

Рассмотрение положения договора найма жилого помещения актуально по следующим причинам:

В жизни человека жилье является 1 из важнейших материальных условий.

Согласно законодательству РФ, а именно Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть лишен жилища. Малоимущим иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с законодательными нормами.

В настоящее время несмотря на то, что фактические отношения найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления: вступивший в силу с 1 марта 2005 года не полностью регулирует данные отношения, а  нормы главы 35ГК нуждаются в последовательном изменении и улучшении с целью устранения пробелов и создания целостности правового регулирования отвечающим требованиям современного сообщества.

Пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье.

Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество.

Очень важным моментом жилищных правоотношений является расторжение договора найма жилого помещения, что обуславливает актуальность нашей работы.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Понятие и виды договора найма жилого помещения

2.1 Понятие  договора найма жилого помещения

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Договор найма жилого помещения самостоятельный договор, который был выделен советским законодательством из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет.1

Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права (а по договору социального найма и обязанности) несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма до одного года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.2

ВЫВОД: На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения».

2.2 Виды договора найма жилого помещения

В настоящее время существуют два вида договоров жилищного найма: договор социального жилищного найма и договор коммерческого жилищного найма.3 По первому договору предметом выступает жилье муниципального жилищного фонда социального использования, которое получают инвалиды, ветераны, многодетные семьи. По такому договору квартиросъемщики - это граждане, получившие жилплощадь на основе решений органов местного самоуправления. Жилищный кодекс подробно регулирует этот вид договора.

Договор коммерческого найма (приложение) регулируется ГК РФ. Во многих аспектах этот договор похож на договор социального жилищного найма, но есть несколько особенностей:

1.размер нанимаемой жилплощади не ограничен;

2.за такую квартиру установлена более высокая плата;

3.для заключения договора коммерческого найма не требуется решения местной администрации.

По договору жилищного найма регулируются отношения нанимателей квартир с собственниками жилых помещений. Этот договор включается в себя обязательства нанимателя своевременно вносить квартирную плату и использовать жилое помещение по назначению, а наймодатель должен предоставить другой стороне жилое помещение на срок, определенный по договоренности сторон.

До въезда нанимателя в муниципальную квартиру должно быть принято решение муниципального органа о предоставлении жилья, на основании которого выдается ордер, который и является юридическим основанием для вселения. Важно заметить, что под нанимателем понимается вся семья, которая указана в ордере. Членами семьи принято считать всех лиц, совместно проживающих в одной квартире и ведущих совместное хозяйство. Поэтому при разделе квартиры каждый член семьи имеет право на равную долю жилой площади.

Договор обычно заключается сроком на пять лет. Однако если наниматель соблюдает свои обязанности по договору, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Таким образом, наймодатель несет по договору следующие обязанности:

1. производит капитальный ремонт за свой счет;

2. обеспечивает квартиросъемщиков коммунальными услугами;

3. обеспечивает должное содержание мест общего пользования.

Следует также сказать и об обязанностях нанимателя:

- своевременно вносить квартирную плату. Если он пропускает срок оплаты, то будет установлен пени за каждый день просрочки. За злостное уклонение от оплаты квартиры в течение шести месяцев, договор с нанимателем может быть расторгнут, а наниматель выселен;

- использовать жилые помещения по назначению, т.е. не устраивать в квартире всевозможные мастерские, ветеринарные клиники и т.д.;

- осуществлять за свой счет мелкий текущий ремонт квартиры, в которой он проживает.

Наниматель имеет право сдать часть квартиры в поднаем, но только с согласия наймодателя.4

Что касается договора коммерческого найма, то если собственник сдает в наем жилое помещение надо будет сделать ежегодное декларирование доходов и уплату налога на доходы физических лиц в размере 15%, который именуется подоходным налогом.

2.3 Стороны в договоре  найма жилых помещений

Сторонами договора социального жилищного найма являются: Наймодатель, с одной стороны, и Наниматель, с другой. Согласно ст. 62 ЖК РФ предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение: дом, квартира, комната, часть квартиры или дома. Все это является существенным условие договора социального найма.

При заключении договора социального найма обязательным условием является подробное рассмотрение предмета договора: описание имущества, жилого помещения, передаваемое нанимателю наймодателем. В качестве дополнительных условий договора можно выделить:

1. описание размера и времени оплаты за предоставляемое помещение;

2. оплата коммунальных платежей;

3. указание граждан, проживающих в помещении по договору найма;

4. указание ответственных лиц за капитальный и текущий ремонт жилого помещения и др.

Заключение договора социального найма жилого помещения происходит в специализированном органе Департаменте Жилищного Фонда или его отделении на основании следующих документов:

1.заявления и документов, подтверждающих родственные связи людей;

2.документа, подтверждающего факт вселения человека в жилое помещение.

После того, как все документы будут проверены, начинается собственно оформление договора социального найма и его регистрация.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма регулируется в ст. 49 ЖК РФ. Согласно договору гражданам обязаны предоставить жилье государственного или муниципального жилого фонда.

Порядок заключения договора социального найма состоит в следующем: договор найма заключается в письменной форме. Стороны договора социального найма подписывают документ. На основании ордера о вселении человек приобретает право на проживание и пользование в соответствующем жилом помещении. При этом договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма регулируются ст. 65 ЖК РФ. Согласно законодательству наймодатель обязан:

1.передать указанное в договоре имущество в пользование нанимателю;

2.предоставить условия для пользования коммунальными услугами;

3.принимать участие в капитальном ремонте жилого помещения.

Права и обязанности сторон по договору социального найма регулируются действующим законодательством.

Ст. 67 ЖК РФ регулирует права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Наниматель обязан:

1.участвовать в текущем ремонте жилого помещения;

2.следить за сохранностью сданного ему помещения;

3.вовремя оплачивать наем жилого помещения и коммунальные услуги;

4.предупреждать наймодателя об изменениях условий, указанных в договоре и др.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма регулируется ст. 50 ЖК РФ и устанавливается органами местного самоуправления.

Наниматель имеет полное право на прекращение договора социального найма жилого помещения и заключение договора социального найма с другим наймодателем. Проживающие с нанимателем члены его семьи также могут потребовать расторжения договора найма и обмена на другое жилое помещение. В случае несогласия, возникшего между нанимателем и другими членами семьи, обмен происходит в судебном порядке. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ) на осуществление обмена. Существует ряд условий, при которых обмен между жилыми помещениями невозможен, что регулируется ст. 73 ЖК РФ. Например, если помещение признано непригодным для проживания. При возникновении обмена между жилыми помещениями оформляется договор обмена. Наниматель имеет право с согласия проживающих с ним людей и наймодателя сдать помещение или часть помещения в поднаем. В этом случае заключается договор поднайма жилого помещения. При прекращении договора социального найма прекращает свое действие и договор поднайма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения происходит в любое время по соглашению сторон.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан:

1. лицам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту не подлежат;

2. детям - сиротам;

3. лицам с тяжелой формой хронических заболеваний;

4. лицам, отслужившим в армии или вернувшимся из мест лишения свободы.