Договор пожизненного содержания с иждивением

    Если договором  не определено передаваемое покупателю  право на соответствующий земельный  участок, к покупателю переходит  право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

     Продажа  недвижимости, находящейся на земельном  участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

     В отличие  от норм, регулирующих договор  купли-продажи, нормы ГК РФ о договоре дарения устанавливают лишь общий порядок заключения договора независимо от передаваемого объекта, не устанавливая особых правил передачи прав на недвижимость. Таким образом, при заключении договора дарения здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, сторонами не вменяется в обязанность оформление прав на ту часть земельного участка, которая занята передаваемой недвижимостью и необходима для ее использования. Такой подход законодателя представляется не вполне оправданным. Поскольку при  заключении договоров дарения и мены, как и при заключении договора купли-продажи, происходит смена собственника здания, строения, иной недвижимости, в ГК РФ необходимо было закрепить единый порядок оформления прав на земельный участок. Например, путем включения отсылочной нормы к ст. 552 ГК РФ.

      В случае, когда договор купли-продажи заключается по поводу земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение, другая недвижимость, без передачи в собственность этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Условия, определяющие право пользования продавца, согласовываются в договоре купли-продажи. Если же в договоре этого условия нет, продавец приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 553 ГК РФ).

     При заключении  договора пожизненного содержания  с иждивением сторонам следует  очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

Глава 3 Содержание договора пожизненного содержания с иждивением.

3.1 Плательщик ренты, его права и обязанности

Но в отличие от ГК РСФСР 1964 г. теперь в качестве лица предоставляющего содержание (плательщика ренты), могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиками ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности. Так, в городе Москве договор пожизненного содержания с иждивением заключают благотворительные организации, а также государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия». 

     Так, в п. 1 ст. 602 ГК  РФ основная обязанность плательщика  ренты сформулирована достаточно  широко – как предоставление  содержания с иждивением. Указанная  обязанность может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В тех случаях, когда получателем ренты являются несколько лиц, если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получение ренты являются равными.

     Таким образом, законодатель  передал на согласование сторон  в зависимости от обстоятельств  конкретизацию в договоре обязанностей  плательщика. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п. 2 ст. 602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т. е. в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары – продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т. д. Определенной гарантией прав и плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего предела ежемесячного объема содержания – не менее двух минимальных заработных плат, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК РФ). При этом стороны в договоре вправе увеличить размер ежемесячного содержания в денежном выражении.

      О сложностях определения как всего, так и ежемесчячного объема содержания с иждивением свидетельствует и п. 3 ст. 603 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

    При согласовании условия  об объеме содержания одним  из наиболее важных для сторон  является решение вопроса о  том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище.

      Из содержания  п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что  удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объеме содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, т. е. не только в договоре по поводу жилого помещения.

     В зависимости от  передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному.

     При передаче в  обеспечение пожизненного содержания  жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант – в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй – в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий – при множественности лиц на стороне получателя ренты, возможно, что право пользования жилым помещением представляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, - другому. Четвертый вариант – плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

     Последний вариант  маловероятен, поскольку, как правило,  получатель ренты не имеет  иного жилого помещения для  удовлетворения своих потребностей  в жилище, в результате чего  проживание в жилом помещении, переданного взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.

      Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать – в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании – на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц). Путем предоставления иного жилого помещения решается вопрос и об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимости, не относящейся к жилым помещениям. Такой подход законодателя, как представляется, не вполне оправдан, так как не гарантирует в полном объеме право получателя ренты на надлежащее предоставление содержания. При предоставлении проживания в жилом помещении, принадлежащем плательщику не на праве собственности, а на ином праве, необходимо учитывать нормы о договоре найма жилого помещения, например, ст. 679 ГК РФ (вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

      Учитывая изложенное, в договоре должно быть, сказано не только о том, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты.

      На сегодняшний  день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. Однако законодателю не следует оставлять этот вопрос без внимания.

    Наличие в договоре  формулировки «плательщик удовлетворяет  потребности получателя ренты в жилище» означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением. Включение в договор такого условия слишком обременительно для плательщика, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут измениться. Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.

     Право пользования  жилым помещением может быть  прекращено и по инициативе  получателя ренты, например, при  помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.

    В договоре, заключаемом на неопределенный  срок, достаточно сложно предусмотреть  конкретный вид содержания, так  как в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой – например, в связи с ухудшением состояния здоровья, - в лекарствах и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм (ст. 603 ГК РФ). Толкование указанной нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением содержания в натуре. По мнению автора, такой подход законодателя не вполне оправдан, так как такая замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В ГК РФ следовало предусмотреть возможность изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением как в ту, так и в другую сторону и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных законом пределах.

    При наличии  в договоре условия о возможности  замены предоставления содержания  в натуре периодической выплатой в течение жизни получателя ренты денежных сумм необходимо указать размер ежемесячных платежей, порядок и срок их предоставления, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по выплате ренты. Если договором пожизненного содержания с иждивением не установлен размер процентов за просрочку выплаты ренты, в соответствии со ст. 558 ГК РФ плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

    Представляется  ошибочной позиция авторов одного из комментариев к ГК РФ, утверждающих, что «независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т. п.), их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства.

     При исполнении  обязательства в натуре денежное  обязательство отсутствует, поэтому  отсылка к ст. 395 ГК РФ является  приемом законодательной техники  при определении меры ответственности  за неисполнение или ненадлежащее  исполнение обязательства в виде неустойки. «Во всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то, что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст. 395 ГК РФ».

     Содержание  обязанности плательщика по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может измениться и при наличии других обстоятельств, например, в случае множественности лиц на стороне кредитора. Так, в случае смерти одного из получателей ренты, по общему правилу, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В зависимости от условий договора доля умершего либо перераспределяется между оставшимися получателями ренты в равных частях, либо переходит к кому-то одному. Договором может быть предусмотрено и прекращение обязательства плательщика в этой части.

      Из сказанного  следует объективная необходимости периодически вносить изменения и дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема обязанностей плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные соглашения. 

     Поскольку ГК РФ не содержит никаких требований к форме соглашения об изменении и дополнении договора ренты, следует руководствоваться общими положениями о договоре. Так в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Это означает, что дополнительное соглашение к договору пожизненного соглашения с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако толкование указанной нормы и анализ статей ГК РФ, регулирующих договор ренты, позволяют сделать вывод о том, что стороны вправе в договоре определить форму соглашения об изменении условия об объеме предоставляемого содержания с иждивением. Поскольку при заключении дополнительного соглашения, уточняющего объем обязанности плательщика по предоставлению содержания с иждивением, правовое положение недвижимости, переданной во исполнение договора, не изменяется, представляется, что внесение изменений и дополнений в договор должно подлежать только нотариальному удостоверению.