Договор пожизненного содержания с иждивением

Федеральное агентство  по образованию

ГОУ ВПО РГТЭУ

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

По Гражданскому праву

 

Тема: Договор пожизненного содержания с иждивением.

 

 

 

Выполнила: студентка  гр. 3.211

Ревягина К. А.

                                                                               Преподаватель: Ким Д. С.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                            г. Южно-Сахалинск

2006 год

 

Введение…………………………………………………………………………...3

 

Глава 1: Понятие договора и его особенности………………………………………………………………………..5

 

Глава 2: Заключение договора пожизненного содержания с иждивением………………………………………………………………………..8

 

Глава 3: Содержание договора пожизненного содержания с       иждивением………………………………………………………………………14

 

           3.1 Плательщик ренты, его права и    обязанности………………………………………………………………………14

 

           3.2 Получатель ренты, его права и обязанности………………………………………………………………………32

 

Заключение……………………………………………………………………….34

 

Список использованной литературы…………………………………………...35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

      По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 

      Договор ренты в зависимости от срока его действия и передаваемого имущества может быть нескольких видов. Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. 

     Однако на практике в основном встречается одна его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Соответственно, именно этот вид договора рента предлагается заключить для того, чтобы стать собственником квартиры за треть цены, и именно этот договор вызывает наибольшие сложности при его исполнении. Суть такого договора заключается в том, что одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщиц ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание или указанного им третьего лица, в иной форме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие договора и его особенности.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, точнее – договора пожизненной ренты. В отличие от других договоров ренты по своей правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную раннее правовую конструкцию.

   В 1940-е годы  на страницах журнала «социалистическая законность» развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля продажа дома с условием пожизненного содержания продавца¹. Этот вопрос был очень актуальным, поскольку в тот период названные сделки широко применялись на практике, но не имели юридического закрепления и не пользовались юридической защитой.

    Ситуацию изменил  Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., посвятивший рассматриваемой проблеме  ст. 253 и 254. В соответствии со статьей 253 указанный договор мог заключаться только между гражданами. Причем в качестве продавца мог выступать гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья (т. е. лица, достигшие возраста для назначения пенсии по старости: женщины – 55 лет, мужчины – 60 лет, или лица, признанные в установленном порядке инвалидами 1,2,3 группы).

      ГК РСФСР  1964 г. предъявлял не только  особые требования к субъектному  составу сторон, но и предусматривал  довольно жесткие основания расторжения договора (полное восстановление трудоспособности продавца, смерть покупателя при жизни продавца, изменение материального положения покупателя по независящим от него обстоятельствам, в результате чего он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание), что способствовало забвению этого вида договора в 70-80-е годы. Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Несмотря на то, что ГК РСФСР 1964 г. предусматривал заключение указанного договора только в отношении жилых домов, к другим жилым помещениям ст. 253-254 Кодекса применялись по аналогии.

      Новый Гражданский кодекс Российской Федерации внес коррективы, где сфера действия этого договора была существенно расширена. Применение данного договора не ограничено видами недвижимого имущества, отчуждаемого под выплату ренты, сняты и специальные требования, предъявляемые к гражданам, которые могут быть получателями ренты.

      Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал весьма популярным, поэтому, я хотела бы остановиться на его особенностях.

Главной особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то обстоятельство, что в собственность плательщика ренты передается исключительно недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок, дача, предприятие и т.д., тогда как по договору ренты передаваться может любое имущество. Исходя из ст. 130 ГК РФ, недвижимым имуществом являются также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное к недвижимости законом. И если очень сложно представить, чтобы для обеспечения себе безбедного существования гражданин передавал кому-либо в собственность космический объект, то передать судно или вертолет - вполне реальное дело.

Дискуссионным является вопрос об отнесении договора ренты  к односторонним или двусторонним договорам. Как правило, те, кто считают, что данный договор реальный, признают его односторонним². Сторонники консенсуальной конструкции договора относят его к двусторонним³. Подобные дискуссии, очевидно, не были бы столь серьезными, если бы ГК РФ иначе формулировал понятие договора ренты, и в частности договора пожизненного содержания с иждивением. Например, по аналогии с договором хранения понятие договора пожизненного содержания с иждивением может быть сформулировано следующим образом: по договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязуется в обмен на полученные в собственность жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты), передавшего недвижимость, и (или) указанного им третьего лица (лиц). В этом случае договор пожизненного содержания с иждивением рассматривался бы как реальный и односторонний. Либо в ст.ст. 583, 601 ГК РФ заменить слово «передает» на <обязуется передать>. В этом случае договор был бы консенсуальным и двусторонним⁴.

Нельзя не согласиться  с Ю.В. Бахаревой, которая отмечает, что <: несмотря не стремление законодательно придать договору ренты реальный характер, фактически нормы, которые посвящены регулированию отношений по договору ренты, свидетельствуют о его консенсуальной природе>⁵.

 

 

 

 

Глава 2: Заключение договора пожизненного содержания с иждивением.

     Заключение  договора пожизненного содержания  с иждивением является одним  из оснований приобретения права  собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений – домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности. По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже или договоре дарения.

     Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению, а также обязательной государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор, не прошедший государственную регистрацию, согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ является ничтожной сделкой. Однако из данного правила существует исключение, которое при определенных условиях может применяться к договору пожизненного содержания с иждивением.

Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено  в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей нотариальной форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.

Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит, к убеждению в том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру⁶.

       При  возмездной передаче имущества  в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана еще и тем, что взаимоотношение между сторонами носят длительный характер, а на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить принадлежащее ему имущество. Так, в соответствии с п. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления содержания использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества. Стоимость же недвижимости неразрывно связана с ее качественными характеристиками. При этом следует признать, что документ, подтверждающий качество передаваемого недвижимого имущества, является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.

     Теоретически возможна, однако в жизни маловероятна, ситуация, при которой в жилом  помещении, передаваемом под выплату  ренты за плату, проживают лица, сохраняющие в соответствии с  законом право пользования этим жилым помещением после смены собственника. В таком случае при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Представляется, что по аналогии закона ст. 558 ГК РФ должна применяться и к передаче имущества по договору дарения, так как в соответствии со ст. 292 ГК РФ правовое положение членов семьи бывшего собственника едино независимо от основания смены собственника.

     Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например, одной из комнат.

      С точки  зрения одного из авторов, с которым я полностью согласна, при установлении правового регулирования договоров по передаче в собственность жилых помещений следовало бы воспользоваться нормами о договоре найма жилого помещения⁷. Так в соответствии с нормами п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. Нормы о заключении договора в отношении изолированного жилого помещения содержатся и в законе от 16 июля 1998 г. №29 «об ипотеке (залоге недвижимости) ст. 3400. в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 5 названного Закона по договору об ипотеке могут быть заложены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, в этом случае применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры (п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке).

 Таким образом, при заключении указанных договоров предъявляются более жесткие требования, чем при заключении договором по передаче имущества в собственность, хотя в первом случае при установлении правоотношения речь идет лишь о временном обременении недвижимости. Учитывая изложенное, целесообразно было бы закрепить в ГК РФ норму, устанавливающую, что заключение договоров по передаче в собственность части жилого помещения допускается в отношении изолированного жилого помещения. В противном случае договор должен быть заключен только отношении объекта недвижимости как единого целого.

      Если  заключением договора пожизненного  содержания с иждивением, когда  речь идет о части недвижимости, применительно к жилым помещениям, зданиям, земельным участкам еще можно согласиться, то в отношении иных объектов, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ (воздушные, морские суда и др.), это вряд ли допустимо⁸. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует иметь в виду правила, установленные ст. 552 ГК РФ, об определении права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка.