Договор найма жилых помещений и его разновидности

ГБОУ ВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»

 

 

Кафедра гражданского права и процесса

  030900.62 «Юриспруденция»

на базе высшего профессионального образования

 

 

 

 

КУРСОВая работа

по дисциплине «Гражданское право»

тема: «Договор найма жилых помещений и его разновидности»

 

 

 

 

Научный руководитель              ________________  к.ю.н., доц.  А.А. Гавва

                                               

 

Студент

                                                                                    

 

 

 

 

 

 

Уфа  2014

 

 

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………..….3

Глава 1. Договор найма жилого помещения: понятия, основные элементы ....4

1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения………………..4

1.2 Предмет договоров найма жилых помещений…….……..…………..8

1.3 Стороны в договорах найма жилых помещений…………….……...11

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения………..........14

2.1. Заключения договоров найма  жилых помещений: форма, порядок  и условия…………………………………………………………….............……...14

2.2. Права и обязанности сторон  в договоре найма жилого помещения………………………………………………...……………………...21

2.3. Изменение и прекращение договора  найма жилого помещения…………………………………………………..................................23

Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений……………………………………………….……………………....32

3.1. Социальный и коммерческий  найм………………............................32

3.2. Договор найма специализированного  жилого помещения………………………………………………….................................34

3.3. Договор найма жилого помещения  с последующим выкупом…………………………………………………...……….……………..38

Заключение……………………….………………………………........................44

Список использованной литературы………………...……………………..…..46

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

При последовательном анализе статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства можно увидеть, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет единое восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Главным образом это вытекает из соотношения жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения.

Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести их сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между данными видами договоров.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Договор найма жилого помещения: понятия, основные элементы

1.1. Договора найма жилого помещения: понятие и виды

 

Договоры, предметом, которых являются жилые помещения, а целью договоров предоставление их съемщикам для проживания, удовлетворение граждан в жилье  описаны в главе 35 Гражданского кодекса. В ч.1 ст.40 Конституции РФ написано, что каждый гражданин РФ имеет «право на жилище».

Глава 35 Гражданского кодекса дает нам четкое различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения трактуется в ст.672 ГК РФ, в котором говорится, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

На первый взгляд может показаться что, ГК РФ подразделяет договоры найма жилого помещения на два вида договоров, первый это – договор коммерческого найма жилого помещения и второй – это договоров социального найма жилого помещения. В результате может сложиться мнение что в ГК описана система договоров, состоящая из только одного договорного типа и двух ее подвидов. Но на мой взгляд структура всей гл.35 ГК РФ не подтверждает данные выводы.

Например, о договоре социального найма сказано только в ст.672 ГК РФ, хотя в данной главе 18 статей о предмете, объекте, субъекте и иных элементах договора найма. Оставшиеся статьи раскрывают структуру, форму, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения.

Структура главы 35 ГК РФ отличается от тех глав, содержащих регулирование конкретного определенного типа договора, в том числе отдельных видов договоров. К таким главам можно отнести главы, посвященные договорам купли-продажи (гл. 30), договора ренты и пожизненного содержания с иждивением (гл. 33), договор аренды (гл. 34), договор подряда (гл. 37), договор хранения (гл. 47). Структура данных глав состоит из норм, представляющих собой общую часть (общие положения), и вместе с ними специальных норм, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Глава 35 ГК отличается от других тем, что, в ней такая общая часть полностью отсутствует. Исходя из этого, можно предположить, что, если бы действительно говорилось об одном типе и двух его видах договоров, в данной главе должны были быть выделены три договорных модели. Если же рассматривать договор найма жилого помещения как сам тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, то в Гл. 35 ГК договор коммерческого найма не выделен в отдельную статью, с перечислением относящихся к нему норм. Учитывая особенности Гл. 35 ГК, можно увидеть, что она разделена на два самостоятельных типа договоров:

1)договор жилищного найма или - коммерческого найма;

2)договор социального найма.1

Основой договоров социального найма служат договора, предметом которых является жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Вместе с тем, с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основополагающее отличие этих видов наймов состоит в целях предоставления жилого помещения. При договоре социального найма, жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного  фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для  временного поселения лиц, признанных  беженцами;

7) жилые помещения для социальной  защиты отдельных категорий граждан.2

Основания предоставления жилых помещений специализированного фонда перечисляются в Главе 9 Жилищного Кодекса РФ.

На сегодняшний день широкое развитие приобрел наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. В следствии чего появилась настойчивая надобность в двучленном делении договоров найма жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность договора выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора ( «обязуется предоставить...»). С точки зрения возмездности также есть уточнение: «за плату». Данные уточнения, включенные в определение договора указывают на его двусторонность (взаимность) - предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют много общего. Общим является то, что заключаются эти договоры по поводу жилого помещения и преследуют цель - передать жилое помещение во владение и пользование, непосредственно для проживания.

Наличие отличительных черт у двух данных видов договоров определило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Подводя итог, можно сказать, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения»3.

 

1.2. Предмет договоров  найма жилых помещений

Согласно Гл.35 ГК РФ общим предметом договора найма жилого является жилое помещение, то есть недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Но при этом по договору коммерческого найма и социального найма данный предмет не совпадает. Вследствие чего ст. 673 ГК, посвященному предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.

Одной из особенностей договора коммерческого найма является то, что п. 1 ст. 673 ГК, хоть и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания ссылку на жилищное законодательство, но в отличие от договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой ссылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.4

Рассмотрим подробнее понятие жилого помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилыми помещениями являются:

а) жилой дом, часть жилого дома;

б) квартира, часть квартиры;

в) комната.

Жилой дом это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При заключении сделок по найму жилых помещений, состоящих в государственных и муниципальных жилищных фондах, нужно руководствоваться положениями, указанными в ЖК РФ.

Государственный  муниципальный жилищный фонд в основном заняты жилыми помещениями предоставляемыми по договору социального найма и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, которые  свою очередь предназначены для разрешения жилищных вопрос отдельной категории граждан.

При заключении сделок с данными жилыми помещениями имеются существенные ограничения: данные помещения нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить с ними обмен или передать их по завещанию. Граждане, в чем пользовании находятся такие помещения, не являются их собственниками, собственником, обычно, является государство или орган местного самоуправления. Исходя из этого в отношении данных жилых помещений, при разрешении вопросов по совершенным сделкам, не может возникать вопроса о применении к ним норм права ГК или ЖК РФ

Совсем по-другому обстоят дела связанные с использованием частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения своих потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Использование жилых помещений подобным образом способствует многообразию сделок гражданско-правового характера связанных с частным жилищным фондом. В различных ситуациях нет четкой ясности, на нормы какого законодательства следует опираться при разрешении данных вопросов. В соответствии со ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения связанные только с использованием частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Опираясь на данное законодательство можно сказать, что часть договорных отношений касающаяся пользования частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а сделки, предметом которых являются какие-либо права в отношении жилых помещений, должны регулироваться нормами ГК РФ. Исходя из этого к договору социального найма жилого помещения необходимо применять только нормы указанные в ЖК РФ, тогда как к договорам коммерческого найма нужно применять положения указанные в ГК РФ.