Договор мены

При обмене недвижимым имуществом право собственности  на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации  ею прав на полученную недвижимость.

 

Открытое акционерное  общество обратилось в арбитражный  суд с иском об освобождении общественной организацией (арендатором) здания, переданного  обществу кооперативом по договору мены, в связи с истечением срока  договора аренды.

Ответчик просил суд производство по делу прекратить на основании пункта 1 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что общество и кооператив обменялись недвижимым имуществом и право собственности возникнет у каждого из них в силу статьи 570 ГК РФ одновременно с регистрацией ими прав на недвижимость. Поскольку кооператив свои права на полученную недвижимость не зарегистрировал, то право собственности к обществу также не перешло, следовательно, оно не может быть истцом по данным спорным отношениям.

Как следует из материалов дела, переданное кооперативом обществу по договору мены здание общественная организация занимала несмотря на истечение срока договора аренды, заключенного с прежним собственником здания. Это явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском о принудительном освобождении организацией указанного здания.

Суд в удовлетворении искового требования отказал, сославшись на то, что общество не является надлежащим истцом.

Несмотря на то, что здание передано обществу по акту приема-передачи и право собственности на него зарегистрировано в установленном  порядке, к обществу согласно статье 570 ГК РФ перейдет право собственности  только после регистрации своего права на недвижимость другой стороной по договору мены. Поскольку кооператив свои права на недвижимость не зарегистрировал, истец не является собственником  здания и не может ставить вопрос об освобождении ответчиком спорного помещения.

Суд кассационной инстанции  решение суда первой инстанции отменил, исковое требование удовлетворил по следующим основаниям. Установленное  пунктом 1 статьи 551 ГК РФ правило о  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое  право у приобретателя возникает  с момента регистрации прав на нее (пункт 2 статьи 223 Кодекса), применяются, если иное не установлено законом.

Согласно статье 570 Кодекса  право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим  по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных  норм, каждая из которых устанавливает  самостоятельный порядок возникновения  прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у  приобретателя имущества, подлежащего  государственной регистрации, возникает  с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению  к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности  при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена  ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента  регистрации обществом своего права  на недвижимость оно вправе ставить  вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Договор мены – один из самых  древнейших институтов гражданского права. Обращение вещей имело место  задолго до появления денег и  представляло собой непосредственный обмен вещи на вещь (мена). Развитие денежного обращения вывело на лидирующие и стабильные позиции договор купли-продажи, по отношению к которому договор мены занимал подчинённое положение, а иногда и вовсе не находил себе места.

Договор мены входит в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Является консенсуальным, возмездным, двусторонним (взаимным). Договор мены характеризуется:

- направлен на  возмездную передачу имущества в собственность;

- возмездность характеризуется эквивалентно-определённым встречным предоставлением,  которое является товарным, а не денежным.

Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены осуществляется в соответствии с  нормами о договоре купли-продажи, не противоречащими специальным  правилам о договоре мены и её существу, а потому применяемыми к этому  договору, - с учётом того, что каждая из сторон такого договора признаётся  продавцом, в отношении товара, который  она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который обязуется  принять.

Основным нормативным  актом, призванным регулировать отношения, возникающие в связи с обменом  имущественными объектами, служит Гражданский  кодекс РФ. Непосредственно договору мены посвящается пять статей (ст. 567 - 571), сосредоточенных в главе 31 ГК РФ.

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных  правил о предмете договора мены, поэтому  его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому  к договору мены недвижимого имущества  подлежат применению нормы о форме  договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Особенностью государственной  регистрации перехода права собственности  на объекты недвижимости, приобретенные  по договору мены, является то, что такая  регистрация может быть проведена  только после исполнения обеими сторонами  договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ).  

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс РФ. Части первая, вторая и третья. – М.: Изд-во Омега-Л, 2013. – 442 С.

2.  В.В. Витрянский. Договор мены // Вестник Высшего Арбитражного суда, 2006

3. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ части первой и второй (постатейный). /Авт. Сост. А.Б. Борисов.– М.: Книжный мир, 2013г.

4. Незнамова Е. Договор мены: вопрос теории и практики рассмотрения спрорв. Хозяйство и право, 2010

5. Положения федеральной регистрационной службы - http://www.realtitul.ru

6. Материалы сайта - http://www.arbitr.ru/