Договор мены

 

Содержание

Введение

1. Общая характеристика  договора мены

1.1 Стороны договора мены

1.2. Объекты договора мены

2. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма

2.1. Недвижимость как объект договора мены

2.2.  Мена жилых помещений

2.3.   Особенности государственной регистрации перехода прав собственности по договору мены недвижимости

3. Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены недвижимости

3.1. Рассмотрение дел по договору мены в высших инстанциях

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

Введение

Договор мены - древнейшая из сделок и один из самых древних  институтов гражданского права. Как  только возникло обособленное имущество  – возникла тенденция к взаимообмену отдельными имущественными объектами. Каждый из таких объектов обладал  полезными свойствами, но нуждаемость  каждой из сторон договора мены в приобретаемом  имуществе, в каждой конкретной ситуации,  превышала её нуждаемость в имуществе  отчуждаемом. Переход имущества  из хозяйства в хозяйство начался  задолго до появления денег и  представляло собой непосредственный обмен вещь на вещь, что полностью  соответствовало экономическим  условиям общества, которое вступило на переход от натурального хозяйство  к меновому. На данном этапе и раскрывается роль договора мены как предшественника договора купли-продажи, возникшего позднее с введением в гражданский оборот особого имущественного объекта, получившего публичную постоянную оценку – денег. С ростом интенсивности имущественного оборота и развитием денежного обращения, купля-продажа выходит на первый план.

Совершенно естественно, что отношения, возникшие в связи  с меной и куплей-продажей, одними из первых потребовали правового  регулирования, а соответствующие  нормы, нашли отражение практически  во всех правовых системах.

Следует отметить, что и  после появления денег – как  платежного средства, сделки купли-продажи  совершались путём обмена определённой вещи на соответствующее количество металла. К примеру, римляне длительное время в качестве средства обмена и платёжного средства использовали скот, в более поздний период начинают использовать металл (в слитках, которые  взвешивались реально), а ещё позже  – с появлением чеканной монеты  (римляне использовали медь) – взвешивание  стало символическим актом.

Исторически, договор мены предшествовал договору купли-продажи, но своё место занял в законодательстве значительно позже. В большинстве  случаев договор мены регулировался  правовыми нормами договора купли-продажи, а в некоторых правовых системах, в определённые временные интервалы  – ему не нашлось места –  в Римском праве во II в. н.э., в  некоторых Европейских государствах в средние века – признавался  безымянным. В дальнейшем, когда  договор мены попал в сферу  гражданско-правового регулирования  и стал поименованным, законодательства посвящали его регламентации  крайне незначительное число норм, оставляя в подчинении договора купли-продажи.

В настоящее время применительно  к договору мены просматриваются  совершенно чёткие тенденции – подтверждении  его наряду с договором купли-продажи, и  расширение круга правил, регулирующих договор мены, и исключающий действие норм договора купли-продажи.

Можно утверждать, что история  развития договора мены в графическом  отображении предстанет в виде кривой – увеличивалась значимость договора – кривая поднимается, на время ненадобности – опускается.

В данной курсовой работе более  подробно рассмотрим применение в современном гражданском обороте особенности договора мены недвижимости.

 

1. Общая характеристика  договора мены

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороны один товар в обмен  на другой.

Самостоятельный характер договора мены предполагает выделение определённых, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов  договорных обязательств, в том числе  и от наиболее близкого к договору мены- договор купли-продажи.

Основные признаки договора мены:

-  относится к числу  договоров, направленных на передачу  имущества;

- обмениваемое имущество  передаётся в собственность (в  отдельных случаях – в хозяйственное  ведение и оперативное управление) контрагента;

- наличие встречного предоставления  – обмен товаров – бесспорный  критерий для выделения договора  мены в отдельный тип гражданско-правовых  договорных объязательств;

- момент перехода прав собственности на полученные в порядке обмена товары  переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК).

Договор мены - консенсуальный, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами  требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров.

Является возмездным, поскольку каждая из сторон за исполнение своих обязательств по передаче товара контрагенту должна получить от последнего встречное предоставление в виде другого обмениваемого товара.

Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора несёт обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны, по обязательствам которые должна выполнить в её пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от неё требовать.

Относится к синаллагматическим договорам – двусторонний обязывающий договор. При этом стоит отметить, что синаллагматический характер договора мены в правовом регулировании данного договора (несмотря на небольшое число норм) учитывается в большей степени, чем в правовых нормах, регламентирующих иные типы гражданско-правовых двусторонних договоров. Данное обстоятельство выражается:

- в установлении презумпции  равноценности обмениваемых товаров  (п.1 ст. 568 ГК);

- в определении момента  перехода права собственности  на обмениваемые товары, который  «привязывается» к моменту исполнения  объязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст.570 ГК);

- в применении отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном требовании  обязательств (ст. 569 ГК);

- в наделении добросовестной  стороны, передавшей товар контрагенту,  не обеспечившему надлежашее исполнение своих обязательств, в определённых ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК).

 

 

 

 

1.1. Стороны договора мены

Глава 31 ГК РФ, посвященная  мене, не содержит ограничения по кругу  лиц, могущих выступать в качестве стороны по указанному договору. Единственное требование, вытекающее из содержания мены и презюмирующееся законом, заключается в наличии у лица, имеющего намерение совершить обмен, вещного права на товар, подлежащий передаче другому лицу.

Таким образом, в качестве сторон договора мены могут быть физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства); юридические  лица (как российские, так и иностранные); государство; субъекты РФ и муниципальные  образования.

Споры в научной литературе вызывает вопрос об участии государства в  договоре мены.

Одни авторы не признают государство как возможную сторону  в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Представляется недостаточно убедительным мнение  о том, что  «выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку  натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны».

Пункт 1 статьи 124 ГК РФ указывает, что Российская Федерация, а также  субъекты РФ, муниципальные образования  выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками  этих отношений – гражданами и  юридическими лицами. Данное положение  направлено на обеспечение действительного  юридического равенства субъектов  гражданских правоотношений, которое  подчеркивает не только отсутствие специальных, властных полномочий в гражданско-правовой сфере у государства, его субъектов  и муниципальных образований, но и равенство возможностей в осуществлении  гражданских прав всех субъектов  гражданского оборота. Исключение из этого  правила составляют лишь случаи, когда  ограничения в применении норм, регулирующих участие указанных субъектов  в гражданских правоотношениях, вытекают из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Особо следует остановиться на ограничениях в сделкоспособности государства, вытекающих из его особенности как субъекта гражданских правоотношений. Аргумент, что выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, вполне применим для обоснования наличия таких ограничений, но представляется, что он относится к возможности совершения безвозмездных сделок. Такие сделки действительно противоречат принципам бюджетной системы, основанной на началах сбалансированности бюджета, эффективности и экономности бюджетных средств и прочее. Что же касается мены, то в случае заинтересованности государства в приобретении одного товара в обмен на другой, нет оснований для ограничения такой деятельности. Например, в случае необходимости замены имущества Государственного резерва РФ, сроки хранения которого истекают, на новое обязательство мены вполне применимо и сочетаемо с вышеуказанными принципами бюджетной системы.

В этой связи необходимо отметить, что мену следует отличать от иных видов договорных отношений, внешне схожих с ней, но таковой не являющихся именно в силу наличия  не вещного, а обязательственного права  на передаваемое имущество. 

Следует иметь в виду, что стороной по договору мены в  качестве исключения из общего правила  может являться и лицо, не имеющее  вещного права на передаваемое имущество, а действующее лишь на основании  поручения лица, владеющего таким  правом на имущество. Указанное исключение касается комиссионеров и агентов, действующих от своего имени, но за счет комитета (принципала).

Иные ограничения для  участия в мене, за исключением  указанных выше и вытекающих из общих  правил о правоспособности и дееспособности, законом не установлены.

Субъектами мены могут  быть и лица, удовлетворяющие свои личные потребности, и предприниматели, целью деятельности которых является получение прибыли.

 

1.2.Объекты договора мены

 

Объектами договора мены являются любые  вещи, не изъятые из оборота и  оборот которых не ограничен. Это  движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности (разумеется, при соблюдении специального законодательства), а также недвижимое имущество, например земельные участки, постройки, квартиры и т. д.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к  договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это  не противоречит нормам главы 31 Кодекса  и существу мены. Исходя из этого, к объектам отношений мены можно отнести и некоторые имущественные права (поскольку они могут служить объектами купли продажи) – это, прежде всего корпоративные имущественные права, в том числе выраженные «бездокументарными ценными бумагами», в частности в случаях обмена акций, либо долей участия в хозяйственных обществах, а также безналичные деньги (права требования), например при обмене их в качестве товара (а не всеобщего эквивалента) на иностранную валюту (другой товар).

Все условия о количестве, ассортименте, комплектности и упаковке (таре) обмениваемых товаров регулируются соответствующими нормами гл. 30 (в  силу прямого указания п. 2 ст. 567 ГК). Аналогично определяются  и последствия  нарушения сторонами этих условий.

Условие о предмете –  это единственное существенное условие  договора мены.

Предмет договора мены именуется  как товар. Для уяснения термина  «товар» в определении договора мены следует обратиться к договору купли-продажи (ст. 454 ГК). В пункте 1 статьи 454 ГК предмет купли-продажи определен  как «вещь (товар)», а пункт 4 статьи 454 ГК предусматривает возможность  продажи и имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или  характера этих прав. В статьях 567–571 ГК об имущественных правах не упоминается. Могут ли они быть предметом  договора мены?

Сравнительный анализ норм глав 30, 31 и 32 ГК позволяет дать утвердительный ответ на поставленный вопрос. Во-первых, пункт 2 статьи 567 ГК предусматривает  применение к договору мены правила  о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам главы 31 ГК и  существу мены. Мена имущественными правами  ни тому, ни другому не противоречит, отсюда можно сделать вывод, что  правило пункта 4 статьи 454 ГК применимо  и к договору мены. Во-вторых, сам  термин «товар» в главах 30 и 31 ГК следует понимать не только в узком (возмездно отчуждаемая вещь), но и в широком смысле (возмездно отчуждаемое имущество, в том числе имущественные права). Наконец, было бы совершенно нелогично предположить, что законодатель, предусматривая возможность возмездного отчуждения имущественных прав по договору купли-продажи, сходному по своей правовой природе с меной, а также безвозмездного отчуждения таких прав по договору дарения, вдруг сделал бы в этом отношении изъятие для договора мены. 

Валюта также может  обмениваться по договору мены. Но сделка по обмену одной и той же валюты совершена быть не может, поскольку  она противоречит существу не только мены, предпринимательства, но и самому хозяйственному обороту. Вместе с тем, мена одной и той же валюты, но различного номинала может быть признана правомерной: скажем, размен 500-рублевой купюры на пять 100-рублевых купюр для  последующего  расчета с продавцом, не имеющим сдачи с 500 рублевой купюры, поскольку лица, осуществляющие такой размен, преследуют в конечном итоге цель облегчения  расчетов по обязательствам.

Здесь же следует обратить внимание, что сходство правовой природы  купли-продажи и мены особенно наглядно проявляется в указании (п. 2 ст. 567 ГК) на признание каждой из сторон договора мены продавцом товара, который она  обязуется передать, и покупателем  товара, который она обязуется  принять в обмен. Учитывая установленную  в пункте 1 статьи 568 ГК презумпцию равноценности  подлежащих обмену товаров, типичный договор  мены можно представить как сочетание  двух договоров купли-продажи с  одинаковой ценой и сроками ее уплаты, где вытекающие из этих договоров  встречные денежные обязательства  сторон полностью прекращены зачетом (ст. 410 ГК).