Договор мены

Цена договора мены – это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК).

Указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора (наименование и количество обмениваемых товаров), стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении). 

В пункте 2 статьи 568 ГК конкретизированы обязанности сторон нетипичного  договора мены, то есть договора, в соответствии с которым обмениваемые товары признаются неравноценными. Если диспозитивное правило пункта 1 статьи 568 ГК, согласно которому расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров осуществляются в каждом случае стороной, несущей соответствующие обязанности, применяется в отношении любого договора мены, то в случае нетипичного договора мены сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не установлен договором (п. 2 ст. 568 ГК).

По существу, нетипичный (неравноценный) договор мены представляет собой смешанный договор, в котором  есть признаки как мены, так и купли-продажи. В принципе его можно квалифицировать не только как договор мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены. В пункте 2 статьи 568 ГК законодатель вносит определенность в этот вопрос и делает выбор в пользу договора мены. Это еще раз подчеркивает, что основной правовой целью обоих договоров является передача имущества в собственность.

 

2. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма

2.1. Недвижимость как объект договора мены:

Владельцы недвижимости могут  заключить между собой договор  мены, по которому каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне один товар в обмен  на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Недвижимость выступает  одним из наиболее распространенных объектов договора мены (закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые). Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования, как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Процесс передачи права собственности на недвижимость достаточно сложен, ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги, что в целом снижает уровень ее ликвидности как товара.

В настоящее время понятие  недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ. В частности, к ней относятся  земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Обмениваемое имущество  должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке  или в составе другой недвижимости. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию  земли, цели использования, площадь  участка. При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений  указываются также их местонахождение (адрес), наименование, назначение, площадь  и другие параметры.

Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально-определенными  признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила  возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая  незаменимость.

Обмениваемое недвижимое имущество может быть как равноценным  по стоимости, так и нет. В последнем  случае в договор может быть включено условие о денежной доплате той  стороне, имущество которой стоит  дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов.  В таких  случаях к договору о мене не применяются  общие правила о цене, позволяющие  при отсутствии прямых указаний взимать  цену, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичную  вещь (п. 3 ст. 424 ГК).

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность  письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. Закон  устанавливает, что несоблюдение такой  формы ведет к недействительности договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора с соблюдением установленной  формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что действующее  законодательство не предусматривает  обязательного нотариального удостоверения  мены недвижимости (однако стороны  могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права  собственности к приобретателю  недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности  недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации  подлежит не только переход права  собственности, но и сам договор  мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Государственная регистрация  должна осуществляться в соответствии со статьей 131 ГК РФ учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. 

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с  момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение, вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. 

 

2.2. Мена  жилых помещений.

Под договором мены недвижимого  имущества понимается договор, в  соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому  гражданскому законодательству самостоятельным  типом договорных обязательств, что  предполагает выделение отличительных  признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные  признаки договора мены:

- направленность на передачу  имущества в собственность (это  сближает договор мены с договором  купли-продажи, например);

- характер встречного  предоставления;

- момент перехода права  собственности.

   В отличие от  договора займа, по которому  потребляемые вещи, определяемые  родовыми признаками (в том числе  и деньги), передаются в собственность  заемщика на условиях возврата  такого же количества вещей  (по весу, объему и т.п.) или той  же денежной суммы, по договору  мены исключается возврат имущества,  аналогичного полученному. По  договору купли-продажи встречным  предоставлением со стороны покупателя  всегда является уплата определенной  денежной суммы, тогда как по  договору мены оплата стоимости  исключается, поскольку товар  обменивается на товар. По договору  мены право собственности на  полученные в порядке обмена  товары переходит к каждой  из сторон одновременно после  того, как обязательства по передаче  товаров исполнены обеими сторонами,  если законом не установлено  иное (ст. 570 ГК РФ).

 Глава 31 ГК РФ не  содержит специальных правил  о предмете договора мены, поэтому  его регулирование осуществляется  соответствующими нормами о купле-продаже,  если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому  к договору мены недвижимого имущества  подлежат применению нормы о форме  договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор  мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме  в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

ДОГОВОР МЕНЫ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

«__» ___________ 2013 г.

___________(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные) именуем в  дальнейшем «Сторона А», проживающий по адресу ___________

и

___________(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные) именуем в  дальнейшем «Сторона Б», проживающий по адресу ___________

заключили настоящий договор  о нижеследующем:

1. Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности жилых помещений* (* – далее – «квартир»), признаваемых сторонами равноценными, т. е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по адресу ___________ в собственность Стороне Б, а Сторона Б передает свою квартиру, находящуюся по адресу ___________ в собственность Стороне А.

2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу ___________ принадлежит Стороне А на праве собственности, что подтверждается:

– свидетельством о праве собственности, выданным ___________ (наименование органа). Номер свидетельства _____ Дата выдачи «__» _________ 20__г. (Вариант 1)

– договором купли-продажи (дарения, мены) здания, заключенным «__» ________ 20__г., удостоверенным нотариусом ___________(Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора, номер реестра), зарегистрированным в ___________ (наименование органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, другие сведения) (Вариант 2)

– справкой БТИ ___________(наименование БТИ), выданной «__» 20 г. за № ___ (бланк справки №)

– выпиской из технического паспорта БТИ ___________ (наименование БТИ), выданной «__» ________ 20__г. за №____.

___________(другие  документы)

Сведения о квартире:

Кадастровый номер ___________

Местоположение (адресные ориентиры) __________

Наименование ___________

Назначение ___________

Общая характеристика ____________

Площадь, в том числе  жилая ___________

Другие параметры____________

Стоимость квартиры составляет ______ (сумма цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой № ____ от «__» 20__г., выданной БТИ

Указанная в настоящем  пункте квартира переходит в собственность  Стороны Б по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу ___________ принадлежит Стороне Б на праве собственности, что подтверждается:

– свидетельством о праве собственности, выданным ___________(наименование органа). Номер свидетельства _______ Дата выдачи «__» _______20__г. (Вариант 1)

– договором купли-продажи (дарения, мены) здания, заключенным «__» _________20__г., удостоверенным нотариусом ___________ (Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора, номер реестра), зарегистрированным в ___________(наименование органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, другиесведения) (Вариант 2)

– справкой БТИ ___________(наименование БТИ), выданной «__» _________20__г. за №____ (бланк справки №)

– выпиской из технического паспорта БТИ (наименование БТИ), выданной «__» ______20__г. за №______.

___________ (другие  документы)

Сведения о квартире:

Кадастровый номер ___________

Местоположение (адресные ориентиры) ___________

Наименование ___________

Назначение ___________

Общая характеристика ___________

Площадь, в том числе  жилая __________

Другие параметры ____________

Стоимость квартиры составляет ______ (сумма цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой № _____ от «__» _________ 20__г., выданной БТИ.

Указанная в настоящем  пункте квартира переходит в собственность  Стороны А по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены

4. Нa момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в пп. 2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.

5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих право пользования квартирами, указанными в пп. 2 и 3, помимо собственников, не имеется.

6. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир указанных в пп. 2 и 3, составляет ___________ (сумма цифрами и прописью) рублей. Мена квартир производится без доплаты.

7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в равных долях.

8. Переход прав собственности по настоящему договору совершается послe регистрации договора в __________ (наименование уполномоченного органа).