Договор мены

Одновременно с переходом  прав собственности к сторонам настоящего договора переходят и соответствующие  этим правам обязанности, в том числе  по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и содержанию, иных платежей.

9. Фактическая передача квартир и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:

Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает квартиру, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее дней с даты регистрации настоящего договора в ___________ (наименование уполномоченного органа).

Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает квартиру, указанную в п. 3 настоящего договора, не позднее дней с даты регистрации настоящего договора в ___________ (наименование уполномоченного органа).

Передача и приемка  квартир в соответствии с настоящим  пунктом удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта, составленного  в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие им до регистрации настоящего договора квартиры от находящихся в них предметов и иного имущества в срок не позднее

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

14. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами.

15. Настоящий договор составлен в ___ экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса по адресу ___________, один – у Стороны А, один – у Стороны Б.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Сторона А ___________ (подпись)

Сторона Б ___________ (подпись) 

 

2.3. Особенности государственной регистрации перехода прав собственности по договору мены недвижимости

Особенностью государственной  регистрации перехода права собственности  на объекты недвижимости, приобретенные  по договору мены, является то, что такая  регистрация может быть проведена  только после исполнения обеими сторонами  договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что  на регистрацию перехода права собственности  по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования  жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается  незаключенным, а значит, в его  регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о  порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые  помещения, утвержденной Приказом Минюста  России от 6 августа 2001 г.   № 233.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений  совершаются следующие регистрационные  действия:

1. - регистрация сделки - договора мены;

2. - регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3. - регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной  регистрации договора мены

 Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (ред. от 24.12.2004). По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной  регистрации договоров мены объектов жилого фонда:

- заявления сторон договора  или уполномоченных ими лиц  (бланк выдается при обращении);

- документ, подтверждающий  оплату регистрации (подлинник  и копия);

- физические лица (включая  представителей) - документы, удостоверяющие  личность (для предъявления). Юридические  лица - учредительные документы,  а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

- документы, подтверждающие  полномочия представителя (подлинник  и копия): доверенность; удостоверение  опекуна (попечителя) - для опекунов (попечителей) несовершеннолетних  детей, граждан, ограниченных  судом в дееспособности или  недееспособных; свидетельство об  усыновлении - для усыновителей;

- подлинники договора  мены (как правило, в количестве  равном числу сторон договора, а также один для помещения  в дело - для договора в простой  письменной форме;

- подлинники договора  и одна нотариально заверенная  копия либо, по усмотрению заявителя,  еще один подлинный экземпляр  договора - для договора в нотариальной  форме);

- подлинник и копия  правоустанавливающего документа  лица, отчуждающего жилое помещение  (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права  зарегистрированы в ЕГРП;

- документ, подтверждающий  передачу недвижимости (если условия  договора и заявление допускают  одновременную регистрацию сделки  и права);

- подлинники и копии  документов, подтверждающих выполнение  условий договора в случаях,  когда сделка совершена под  условием (ст. 157 ГК РФ);

- кадастровый паспорт  жилого помещения (подлинник и  копия, заверенная органом, выдавшим  данный документ);

- согласие органов опеки  и попечительства (при совершении  сделки по распоряжению жилым  помещением, в котором проживают  несовершеннолетние, ограниченно или  полностью недееспособные граждане, а также, если они являются  собственниками отчуждаемой недвижимости);

- другие документы, подтверждающие  основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством  и необходимые для регистрации  (нотариально удостоверенное согласие  супруга на сделку; подтверждение  соблюдения требования о преимущественном  праве покупки доли в праве  общей собственности сособственников;  письменное согласие лица, в пользу  которого установлено обременение  - рентополучателя, залогодержателя; решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки/сделки, в которой имеется заинтересованность и др.

 

3. Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены

В условиях продолжающегося  кризиса неплатежей существенно  возросла роль товарообменных операций. Недостаточность и противоречивость их правового регулирования обусловили повышение роли судебной формы защиты нарушенных прав.

Анализ практики рассмотрения судами споров по отношениям мены позволяет  выделить некоторые наиболее распространенные их разновидности и недостатки. Например, стороны заключили договор купли-продажи  объекта недвижимости. По дополнительному  соглашению к договору Покупатель в  счет оплаты уступил Продавцу право  требования к одному из своих должников. Апелляционная и кассационная инстанции  по-разному квалифицировали отношения  сторон, хотя по существу между ними после подписания дополнительного  соглашения возникли отношения мены.

Кроме того, ни первая, ни апелляционная  инстанции суда не дали правовой оценки содержанию в договоре всех существенных условий, необходимых для совершения мены. Тем самым суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для  дела, что привело к отмене их решений Президиумом Высшего  Арбитражного Суда РФ и направлению  дела на новое рассмотрение.

Основные сложности в  деятельности арбитражных судов  при рассмотрении таких споров, как  правило, связаны с толкованием  норм материального права и, прежде всего, Гражданского кодекса РФ.

Нередко, проверяя законность и обоснованность решений нижестоящих  судов, апелляционная и кассационная инстанции исходят из того, что  включение в договор мены размера  неустойки за неисполнение или просрочку  исполнения обязательства по передаче имущества противоречит существу мены. Однако такой вывод не основан  на законодательстве, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству.

Как правило, договоры мены признаются недействительными по такому основанию, как несоответствие их закону или иным правовым актам.

Например, когда администрация  города по договору мены передала в  частную собственность нежилые  помещения, хотя по действовавшему на момент совершения сделки законодательству о приватизации не допускалось прямой продажи государственного или муниципального имущества в частную собственность. Заключенные договоры мены могут  не соответствовать не только законам, но и иным правовым актам, к числу  которых допустимо отнести и  так называемые локальные правовые акты, принимаемые различными субъектами предпринимательской деятельности. Поэтому, в частности, недействительным должен признаваться договор мены, заключенный филиалом юридического лица в нарушение Положения о  филиале (например, без согласия юридического лица, без оформления доверенности на совершение такой сделки и т.д.).

Как показывает практика, спорные  ситуации, связанные с отграничением  договора мены от иных договоров (в  верную очередь купли-продажи), возникают  не только в сфере гражданского, но и иных отраслей права, например, налогового.

 

3.1. Рассмотрение дел по договору мены в высших инстанциях

Если имущество, находящееся в хозяйственном  ведении, является недвижимым, то оно  не может быть объектом договора мены без согласия собственника.

Государственное унитарное  предприятие и общество с ограниченной ответственностью заключили договор  мены, по которому предприятие передало обществу стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества  к находящийся у него в хозяйственном ведении. Впоследствии предприятие подало иск в суд с требованием признать заключенный договор недействительным, так как разрешение собственника холодильника на эту сделку им не было получено.

Суд первой инстанции ошибочно квалифицировал объект договора движимым имуществом и в иске отказал.

В свою очередь апелляционная  инстанция признала данный тип холодильника недвижимым имуществом, вследствие чего у истца действительно не было права заключать договор мены и отчуждать имущество, находящееся  у него в хозяйственном ведении.

 (По материалам постановления Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061 /99. Вестник ВАС РФ № 1, 2000 г.)

Продукция, созданная  в результате хозяйственного ведения, может стать объектом договора мены

Между муниципальным предприятием и товариществом с ограниченной ответственностью был заключен договор  мены. Согласно договору предприятие  передало товариществу коттедж, а товарищество – в обмен на него – четырехкомнатную квартиру. Комитет по управлению имуществом обратился в суд, требуя признать данную сделку недействительной. По мнению истца, договор был заключен с нарушением норм Закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерацию». Между тем Президиум ВАС РФ указал на то, что по данному договору законодательство о приватизации не может быть применено. Исходя из смысла статьи 295 ГК РФ согласие собственника (здесь – комитета по управлению имуществом) на отчуждение требуется лишь в том случае, когда отчуждаются основные средства предприятия или имущество, переданное собственником в уставный фонд при создании предприятия. На реализацию продукции, создаваемой в результате хозяйственной деятельности, согласия собственника не требуется.

Оспариваемый договор  есть обычный гражданскоправовой договор и не является сделкой приватизации, поэтому договор мены действителен.

 (По материалам постановления Президиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. № 6709/97. Вестник ВАС РФ № 7, 1998 г.)