Договор купли-продажи (понятие, содержание, предмет)

 

 Правовое  регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного  вида договора купли-продажи строится  по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора  продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по  его исполнению. Эти правила сформулированы  в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих  общих положений о купле-продаже  товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность  договора продажи недвижимости  к договору купли-продажи товаров  в правовом регулировании проявляется  в том, что в части, не урегулированной  нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей  недвижимости, подлежат применению  общие положения о договоре  купли-продажи товаров.

 

 Существенными  условиями договора продажи недвижимости  следует признать условия о  предмете договора и о цене  продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

 

 Естественно, в случае с договором продажи  недвижимости основное видообразующее  значение имеет такой элемент  предмета договора, как продаваемый  объект недвижимого имущества. Именно  особенности, присущие недвижимому  имуществу, диктуют необходимость  установления специальных правил, регулирующих действия продавца  по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

 

 Поэтому  сфера действия договора продажи  недвижимости может быть определена  лишь путем анализа объектов  гражданских прав, охватываемых  понятием «недвижимое имущество».

 

 В  ГК имеются положения, позволяющие  определить как общие признаки  объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов  недвижимости.

 

 К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещай может быть отнесено и иное имущество.( ст. 130 ГК).

 

 Таким  образом, основными признаками недвижимости  являются: во-первых, прочная связь  с землей; во-вторых, невозможность  перемещения соответствующего объекта  без несоразмерного ущерба его  назначению. Однако указанные признаки  присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости  относятся земельные участки, участки  недр и водные объекты, которые  названы в ГК и являются  самостоятельными основными объектами  недвижимости.

 

 Для  договора купли-продажи недвижимости  предусмотрено обязательное заключение  договора в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование  к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.

 

 Для  договоров купли-продажи недвижимости  необязательно нотариальное удостоверение, однако, надо помнить о том, что  до введения в действие Федерального  закона о регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним для договора  продаж недвижимости сохраняется  обязательное нотариальное удостоверение. Кроме того, в г. Москве нотариальное удостоверение такого договора требуется в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 года.

 

 Хотя  согласно п. 1 ст. 551 ГК переход  права собственности на недвижимость  подлежит государственной регистрации, это не означает, что и сам  договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости  считается заключенным с момента  его подписания сторонами, а вот  право собственности переходит  к покупателю только после  регистрации такого договора.

 

 При  заключении договора продажи  недвижимости дополнительными существенными  условиями являются:

 

1. Данные, позволяющие определенно установить  недвижимое имущество, подлежащее  передаче покупателю по договору:

 

 а) данные, определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном  участке;

 

 б) данные, определяющие расположение недвижимости  в составе другого недвижимого  имущества.

 

2. Цена  продаваемого имущества.

 

 При  отсутствии в договоре этих  данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а  соответствующий договор не считается  заключенным (ст. 554 ГК).

 

 В  отличие от общих условий договора  купли-продажи при продаже недвижимости  правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При  отсутствии в договоре согласованного  сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным (ст. 555 ГК).

 

 Особенность  заключения договора продажи  жилых помещений состоит в  том, что существенным условием  договора продажи жилого помещения, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии  с законом право пользования  этим жилым помещением после  его перехода в собственность  покупателя, является перечень этих  лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

 

 С  особенностями оформления договора  купли-продажи недвижимости связано  и следующее специфическое основание  его расторжения.

 

 Передача  недвижимости продавцом и принятие  ее покупателем осуществляются  по передаточному акту или  иному документу о передаче  недвижимости, подписанному сторонами. Поэтому уклонение одной из  сторон от подписания акта  о передаче недвижимости на  условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения  ее обязанностей по договору.

 

 Несмотря  на специфику этого вида договоров  купли-продажи, в случае передачи  продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям  договора о качестве, на такие  отношения распространяется общее  правило о последствиях передачи  товара ненадлежащего качества. В частности, при передаче продавцом покупателю недвижимости с неуст­ранимыми недостатками, недостатками, выявляющимися неоднократно либо появляющимися снова после их устранения, недостатками, которые не могут быть устранены бет несо­размерных расходов или затрат времени, или иными аналогичными недостатками, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

 

4.Форма договора купли-продажи

 

 Договор  купли-продажи может заключаться  в устной, простой письменной, нотариальной  форме, а также путем совершения  конклюдентных действий.

 

 В  случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация  договоров купли-продажи.

 

 Выбор  той или иной формы определяется  предметом договора, составом его  участников и ценой. Так, для купли-продажи  недвижимости предусмотрена простая  письменная форма в виде единого  документа, подписанного обеими  сторонами. В связи с принятием  Федерального закона от 21 мая 1997 года "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним1" нотариальная форма для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная регистрация. Если одной из сторон договора купли-продажи движимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная форма заключения договора. То же самое правило действует в отношении граждан, если сумма договора превышает десять минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Однако если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничной торговле).

 

 Согласно  устоявшейся практике и обычаям  делового оборота составление  любого договора начинается с  его названия, то есть, как говорят  правоведы, с указания вида или "разновидности" договора, например "Договор купли-продажи товаров", "Договор продажи недвижимости", "Договор продажи предприятия" и другие. Вслед за наименованием  договора следует его номер, дата  и место подписания.

 

 Все  вышеуказанные реквизиты договора  хотя и традиционны для существующей  практики, однако несут в себе  правовую и смысловую нагрузку  как формально-юридическую необходимость. Так, наименование договора не  только указывает на его вид, но и индивидуализирует сам  договор, а тем более облегчает  его толкование (ст. 431 ГК РФ), особенно  если в дальнейшем предстоит  рассмотрение в арбитражном суде  правоотношения, вытекающего из  договора.

 

 Далее  за названием следует номер  договора. Присвоение ему конкретного  номера является также индивидуализацией  договора. Затем в его тексте  фиксируется дата и место подписания. Отсутствие того и другого  реквизита грубейшая ошибка сторон  договорного обязательства, так  как точное определение момента  его заключения связано с окончанием  срока действия договора, а значит  и всех тех юридических последствий, которые с ним связаны.

 

 Редко, но все же бывает, когда стороны сделки подписывают договор в разное время. В этом случае он считается заключенным с момента его подписания последней стороной.

 

 Иногда  стороны договорного обязательства  не фиксируют в его тексте  срок вступления договора в  силу. Если последнее не явствует  и из самого существа договора, то тогда дата заключения договора  имеет решающее значение, поскольку  она может являться моментом  вступления договора в законную  силу.

 

 Место  подписания договора тоже имеет  большое юридическое значение. Так, по гражданскому законодательству  местом совершения определяются:

 

1) правоспособность  и дееспособность лиц совершивших  сделку (ст. 17, 21 и 49 ГК РФ);

 

2) форма  сделки (ст. 8, 153 и 158 ГК РФ);

 

3) применение  законов и норм других государств1.

 

 В  преамбуле (вводная часть) определяются  субъекты, управомоченные заключить договор, указывается полное фирменное наименование контрагентов, под которыми они внесены в единый реестр государственной регистрации, то есть юридический статус сторон. Затем даются их условные сокращенные наименования, под которыми они будут фигурировать в тексте договорного обязательства, например “Продавец” и “Покупатель”. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем уже не приводить полное или сокращенное название контрагентов.

 

 В  преамбуле подробно указываются  наименование должностей лиц, подписывающих  договор, а также их фамилии, имена, отчества. Помимо этого, в вводной части любого контракта обязательно надлежит указать наименование документа, из которого вытекают полномочия должностного лица на подписание договора. Такими документами могут являться устав, положение, договор, доверенность и т.п. Следует знать, что правом на заключение договоров без доверенности на основании устава наделены руководители обществ, предприятий, учреждений и организаций.

 

 Всякие  другие лица - заместитель руководителя, главный инженер, вице-президент  и т. п., а также руководители  филиалов и представительств - должны  действовать на основании выданной, надлежаще оформленной и заверенной  доверенности. В доверенности должны  быть, только подпись руководителя  и печать фирмы, а для государственных  и муниципальных предприятий - еще  и подпись главного бухгалтера. Кроме того, указываются дата  и год выдачи, срок, на который  выдана доверенность, и объем  полномочий лица, заключающего сделку. Что касается доверенности от  имени граждан, то она должна быть оформлена согласно Федеральному закону от 12 августа 1996 года № 111-Ф3 “О внесении дополнения в пункт 1 Статьи 185 Гражданского Кодекса Российской Федерации”.

 

 Поскольку  полномочия руководителя определяется  уставом или другим аналогичным  документом, постольку во всех  случаях при подписании того  или иного договора следует, прежде  всего, изучить устав контрагента. Особенно это относится к акционерным  обществам. Дело в том, что многие  акционерные общества в своих  уставах ограничивают полномочия  руководителя по совершению сделок. Эти ограничения, как правило, касаются  суммового (денежного) выражения сделок.

 

 Судебно-арбитражная  практика123 и научно-правовая литература  свидетельствуют о том, что положения  устава о правовом статусе  и правоспособности юридического  лица имеют значение не только  для самого юридического лица (и его учредителей) но и для  его контрагентов, а также для  третьих лиц, вступающих с ним  в Гражданско-правовые и иные  отношения. Этот вывод буквально  означает следующее. Если в уставе, например, акционерного общества “Восток” записано, что его Генеральный директор правомочен совершать сделки на сумму не свыше 300 тыс. рублей, но он подписал договор на сумму, скажем, 350 тыс. рублей, а его контрагент ООО “Запад”, не знавший о превышении полномочий Генеральным директором, также подписал и скрепил печатью данный договор, то этот договор может быть признан недействительным по правилам статьи 174-175 ГК РФ со всеми вытекающими отсюда последствиями. Вопросы, отнесенные уставом к исключительной компетенции совета директоров акционерного общества, не могут быть переданы на решение исполнительному органу общества. В нашем примере - генеральному директору. Это прямо записано в ст. 49,53 и 103 ГК РФ, но почему-то при заключении договора об этом забывают. Причем договор может быть признан недействительным и после того, как вступил в законную силу, исполнен сторонами надлежащим образом и срок его действия истек. Правоприменительная практика исходит из принципа, что контрагент договорного обязательства непременно должен проверить полномочия и правомочия лица, подписывающего договор1.