Договор купли-продажи недвижимости

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без  обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой  и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.¹²

В отношении купли-продажи  недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без  обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд, исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Как уже было отмечено, расторгнуть  можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная  регистрация самих договоров  признается обязательной лишь для тех  сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации  прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную  регистрацию в соответствии с  условиями договора. Это положение было отмечено и в п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”¹³, в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

“Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие  договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной  регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации  отказало в регистрации, поскольку  данный договор не подлежит государственной  регистрации.

В своем решении суд  указал, что государственная регистрация  сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено  государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение  сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия  о том, что он подлежит государственной  регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие  является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания”.¹⁴

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента  их подписания сторонами или нотариального  удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь  в виду, что после того, как  покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его  покупателю и зарегистрирует переход  права собственности на него, договор  считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении  вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества  следует учитывать положения  п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны  не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения  или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон. Другими словами, расторгнуть  зарегистрированный договор купли-продажи, как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и  переход права собственности, практически  невозможно.

Расторжение договора, государственная  регистрация соглашения о расторжении  договора и внесение записей в  Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано  сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны  надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор  прекратил свое действие. Если на основании  совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть  можно только действующий договор  купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого  имущества согласны вернуться в  первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной  регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить  новый договор купли-продажи, в  котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итог работы можно  сделать следующие выводы:

1. Единственным и исключительным  предметом договора купли-продажи  могут выступать, как сказано  в п. 1 ст. 454 ГК, вещи, являющиеся товаром.  К числу данных вещей относятся  также ценные бумаги и валютные  ценности (п. 2 ст. 454 ГК), в отношении  которых наряду с общими положениями  ГК о купле-продаже могут применяться  специальные правила их купли-продажи.  В отношении купли-продажи ценных  бумаг в настоящее время действует  Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. "О рынке ценных бумаг", а в отношении валютных ценностей  - Федеральный закон от 10 декабря  2003 г. "О валютном регулировании  и валютном контроле".

Следует отметить, что государственная  регистрация договора купли-продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты  или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной  регистрации наряду с государственной  регистрацией права собственности  и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью  данного объекта недвижимости для  всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и  интересов.

Таким образом, расторгнуть  можно только действующий договор  купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого  имущества согласны вернуться в  первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной  регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить  новый договор купли-продажи, в  котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1.  Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000.

3. Зомъ Рудольф. Институции. Учебник истории и системы римского гражданского права. СПб., 2008.

4. Клейн Н.И., Левшина Т.Л., Чубаров В.В. Договор купли-продажи  и его виды. Законодательство  и экономика. М., 2007.

5. Мейер Д.И. Русское  гражданское право. Ч. 2. М., 2007.

6. Монография М.И. Брагинского,  В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" - М.: Издательство "Статут", 2002.

7. Ровный В.В. Договор  купли-продажи (очерк теории). Иркутск, 2003.

8. Ровный В.В. Договор  купли-продажи. Иркутск, 2003.

9. Романец Ю.В. Система  договоров в гражданском праве  России. М., 2001.

10. Садикова О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М., 2002.

11. Сейнароев Б.В. Договор купли-продажи. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 6.

12. Шевченко Л.И. Регулирование  отношений поставки: теория и  практика. М., 2002.

13. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.

 

¹ Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 45.

² Садикова О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М., 2002. С. 522.

³Ровный В.В. Договор купли-продажи. Иркутск, 2003. С. 67.

⁴ Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" - М.: Издательство "Статут", 2002. С. 89.

⁵ Клейн Н.И., Левшина Т.Л., Чубаров В.В. Договор купли-продажи и его виды. Законодательство и экономика. М., 2007. С. 782.

⁶ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 332.

⁷ Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

⁸ Шевченко Л.И. Регулирование отношений поставки: теория и практика. М., 2002. С. 432.

⁹ Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 503.

¹⁰ Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). Иркутск, 2003. С. 90.

¹¹ Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 2007. С. 554.

¹² Зомъ Рудольф. Институции. Учебник истории и системы римского гражданского права. СПб., 2008. С. 78.

¹³ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

¹⁴ Сейнароев Б.В. Договор купли-продажи. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 6. С. 128 .