Договор купли-продажи недвижимости

Суммируя положения, предусмотренные  в названных источниках, можно  сделать следующие выводы о правовой природе незавершенного строительства  как объекта недвижимости:

1) незавершенный строительством  объект становится объектом недвижимости, право на который подлежит  государственной регистрации, по  прекращении строительства, т.е.  когда он перестает быть предметом  обязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом Постановлении  Пленума Высшего Арбитражного  Суда РФ, "не завершенные строительством  объекты, не являющиеся предметом  действующего договора строительного  подряда, относятся к недвижимому  имуществу";

2) право собственности  на объект незавершенного строительства  принадлежит собственнику или  иному законному владельцу земельного  участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другим правовым актом или договором;

3) государственная регистрация  объекта незавершенного строительства  производится на основании документов, подтверждающих право пользования  земельным участком для создания  объекта недвижимого имущества,  в установленных случаях - на  основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих  описание объекта незавершенного  строительства. Право на объект  незавершенного строительства регистрируется  в случае необходимости совершения  сделки с данным объектом.⁸

К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том, что  необходимо понимать под незавершенным  объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может  идти о завершающих, но не начальных  стадиях (этапах) строительства, когда  подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например, возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино  соответствующую недвижимую вещь и  земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего, речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК РФ провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, за исключением случаев, указанных  в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

В п. 4 ст. 35 ЗК РФ в противоречие со ст. 553 ГК РФ провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В ст. 554 ГК РФ предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

Исполнение договора купли-продажи  недвижимости связано с тремя  особенностями, присущими данному  виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием  закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.

Передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.⁹

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий  договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК РФ с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требование о государственной  регистрации перехода права собственности  от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения, прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Данное положение применительно к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.

В период действия договора до момента государственной регистрации  перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться проданным  имуществом. Соответственно к договору купли-продажи недвижимого имущества  не применяются положения ст. 398 ГК РФ о последствиях неисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.

Государственная регистрация  воздушных судов проводится в  Государственном реестре гражданских  воздушных судов Российской Федерации (п. 1 ст. 33 ВК РФ), морских судов - в Государственном судовом реестре РФ, судовой книге или бербоут-чартерном реестре (п. 1 ст. 33 КТМ), судов внутреннего плавания - в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге (п. 1 ст. 16 КВВТ).

Регистрация права собственности  и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех же государственных  реестрах и судовых книгах, что  и регистрация самих судов.

Особняком стоит государственная  регистрация права собственности  и иных вещных прав на воздушные  суда, которая, согласно п. 9 ст. 33 ВК РФ, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ, но в каком государственном органе и каком реестре - не указано.

Цена недвижимого имущества  является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет  к признанию договора купли-продажи  незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Если цена недвижимости в  договоре установлена из расчета  стоимости единицы ее площади  или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.¹⁰

Важно отметить также, что  цена здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части  земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма  имеет диспозитивный характер и  поэтому стороны в договоре нередко  устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество  и земельный участок или право  на него.

Особенности договора купли-продажи  жилых помещений определяются целевым  характером использования предмета такого договора. Жилые помещения  могут использоваться только для  проживания граждан (физических лиц). В  ст. 558 ГК РФ называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.

Согласно указанному праву  лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или  квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ); наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ) и гражданин - поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Государственная регистрация  договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (отдельной комнаты или  нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося  недвижимого имущества. Договор  подлежит государственной регистрации  наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется  это социальной значимостью данного  объекта недвижимости для всех граждан  России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

 2.3. Расторжение  договора - купли продажи недвижимости

Расторжение договора - это  частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя  понятиями: “расторжение договора” (п. 2 ст. 450 и др.) и “отказ от исполнения договора” (п. 3 ст. 450 и др.), или “отказ от договора” (п. 1 ст. 699). В подавляющем  большинстве случаев эти термины  рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину  “отказаться от исполнения договора”  придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что “покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества…  впредь до устранения недостатков…”. Использованный в данном случае термин “отказаться” не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания  его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.¹¹ Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК РФ являются специальными по отношению к ст. 165 ГК РФ, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной  регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, для одного из видов сделок - договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК РФ, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после  заключения договора, и только с  момента расторжения обязательства  сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может  происходить, когда: а) договор был  заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной  из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение  договора по соглашению сторон по своей  правовой природе является двухсторонней  сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры  досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.