Договор купли-продажи недвижимости

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………….. 2

1. Общее положение договора  купли - продажи в гражданском праве……… 4

1.1. Понятие договора купли  – продажи……………………………………….. 4

1.2. Содержание договора  купли-продажи……………………………………...9

2. Договор – купли  продажи недвижимости…………………………………. 14

2.1. Понятие договора купли-продажи  недвижимости………………………. 14

2.2. Предмет, исполнение  и особенности договора купли  – продажи недвижимости…………………………………………………………………..  17

2.3. Расторжение договора - купли продажи недвижимости………………... 24

Заключение……………………………………………………………………… 32

Список используемой литературы………………...…………………………... 33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

«Договор купли-продажи  недвижимости» - одна  из важных и актуальных тем на сегодняшний день.

Тема работы актуальна  потому, что легальное определение  договора купли-продажи дается в  общих положениях о купле-продаже, содержащихся в гл. 30 ГК РФ о купле-продаже. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи считается двусторонним, возмездным, каузальным и консенсуальным. Основными элементами договора как сделки и правоотношения являются стороны, предмет и содержание.

По договору купли-продажи  недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются  к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже  земельных участков, только в той  мере, в какой их оборот допускается  земельным законодательством.

Актуальность моего исследования определила цель и задачи работы:

Цель работы - рассмотреть  договор купли-продажи недвижимости.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Изучить литературу, используемую  в работе.

2. На основании теоретического  анализа изучения проблемы, систематизировать  знания о  общих положениях договора купли - продажи в гражданском праве.

3. Рассмотреть сущность  и специфику договора купли  - продажи недвижимости.

4. Систематизировать и  обобщить существующие в специальной  литературе научные подходы к  данной проблеме.

Для раскрытия поставленной темы определена следующая структура: работа состоит из введения, двух глав и заключения. Название главы отображают их содержание.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общее  положение договора купли - продажи  в гражданском праве

1.1.  Понятие договора купли – продажи

 

В действующем ГК РФ наряду с общими нормами, применяемыми ко всем видам договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), содержатся специальные нормы, посвященные отдельным видам договора купли-продажи. Кодекс предусматривает семь таких видов: розничную куплю-продажу, поставку товаров, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. Представляется, что предусмотренный в ГК РФ перечень отдельных видов договора купли-продажи не следует считать исчерпывающим, особенно на будущее время. В настоящее время к нему следовало бы добавить внешнюю куплю-продажу.¹

Специальные нормы права, регулирующие отдельные виды договора купли-продажи, не отменяют действие общих  норм гл. 30 ГК РФ. Юридическую природу договора купли-продажи определяют, прежде всего, нормы о понятии договора, его предмете и основных правах и обязанностях продавца и покупателя.

Нормативные положения гл. 30 ГК РФ о купле-продаже базируются на общих нормах части первой ГК, которая входит в единый массив законодательства, регулирующего отношения по купле-продаже. В гл. 30 ГК РФ использованы многие положения Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года., одним из участников которой является и Российская Федерация.

Продавцом по договору купли-продажи  выступает лицо, имеющее право  собственности на вещь (далее - товар), или иное лицо, уполномоченное законом на продажу товара. В качестве последнего могут быть: 1) организация (юридическое лицо, наделенное правом хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (п. 1 ст. 296 ГК РФ); 2) комиссионер (п. 1 ст. 990 ГК РФ); 3) лицо, осуществляющее продажу товара с публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК РФ); 4) агент по агентскому договору (п. 1 ст. 1005 ГК РФ); 5) доверительный управляющий по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК РФ); 6) опекун собственника (п. 2 ст. 37 ГК РФ); 7) хранитель вещи (п. 2 ст. 899, ст. 920 ГК РФ).

В порядке исключения допускается  участие в качестве продавца лица, не относящегося к числу вышеназванных. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ им в договоре купли-продажи считается лицо, продавшее товар добросовестному приобретателю, у которого он не может быть виндицирован собственником.

Правовой статус лица, выступающего продавцом в договоре купли-продажи, не имеет значения. Им могут быть как предприниматель, так и любое  другое физическое и юридическое  лицо, Российская Федерация, субъект  Федерации, муниципальное образование, наделенное правом распоряжения, принадлежащим  ему имуществом.

Покупателями по договору купли-продажи могут выступать  все субъекты гражданского права, располагающие  в каждом конкретном случае необходимыми экономическими и юридическими возможностями. Юридическая возможность участия  в договоре купли-продажи не только для покупателей, но и для продавцов  может быть ограничена имеющейся  у них правоспособностью, а для  физических лиц - и дееспособностью, видом и характером вещных прав на товар, оборотоспособностью предмета договора. Так, дееспособность физических лиц прямо зависит от их возраста и психического состояния здоровья в момент заключения договора (ст. 21, 26 - 30 ГК РФ).

Правоспособность юридических  лиц зависит от их правового статуса (коммерческие или некоммерческие организации) и вида деятельности (ст. 49 ГК РФ). Участие Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований в договорах купли-продажи в значительной мере предопределяется теми публичными функциями, которые они должны осуществлять как государственно-правовые образования и структуры местного самоуправления.

В качестве предмета договора купли-продажи в ст. 454 ГК РФ называются вещь и определенная денежная сумма - цена данной вещи. Под вещью понимается материально-телесная субстанция, находящаяся в твердом, жидком или газообразном состоянии, выступающая как товар в гражданском обороте (полной или ограниченной оборотоспособности). В понятие вещи как товара входят относящиеся к ней принадлежности и документы, которые продавец обязан передать покупателю в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (ст. 464 ГК РФ).² К вещам, являющимся предметом договора купли-продажи, относятся вещи движимые и недвижимые, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. Все они считаются предметом договора купли-продажи независимо от цели приобретения покупателем. Вещи как предмет договора купли-продажи могут быть предназначены для личного, семейного и домашнего использования и для профессиональной и предпринимательской деятельности. Договор купли-продажи распространяет действие не только на вещи, имеющиеся в наличии у продавца на момент заключения договора, но также на вещи, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Не исключается возможность  отнесения к вещам в договоре купли-продажи денег при условии, что они выступают в гражданском  обороте в качестве обычного товара продавца, например при продаже юбилейных монет, денежных знаков с целью коллекционирования. Что касается сделок по конвертации валют, например рублей в доллары США и наоборот, то такие сделки следует считать договорами мены, но не договорами купли-продажи.

Деньги как мерило (оценка) стоимости вещи являются самостоятельным  предметом договора купли-продажи  наряду с продаваемой вещью. В  данном качестве деньги придают договору купли-продажи возмездный характер. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ соглашение об их уплате относится к существенным условиям заключения договора купли-продажи. Цена же рассматривается как количественное измерение денежной суммы, уплачиваемой покупателем за приобретенную вещь. Поэтому, если цена не предусмотрена договором и не может быть определена при его исполнении, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные вещи.

Относительно предмета договора достаточно нечеткая формулировка об имущественных правах содержится в  п. 4 ст. 454 ГК РФ, посвященной понятию договора купли-продажи. В ней говорится о том, что положения, предусмотренные 1 гл. 30 ГК РФ об общих положениях, о купле-продаже, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. При этом законодатель относительно договора купли-продажи или аналогичного ему понятия не употребляет тех слов и выражений, которые он употребляет в отношении ценных бумаг и валютных ценностей. В связи с этим имеются все основания считать, что предметом договора купли-продажи, исходя из легального определения договора, имущественные права не являются. К их продаже применяются лишь отдельные положения, не противоречащие содержанию и характеру этих прав. Выше уже говорилось, что отдельные положения договора купли-продажи, как и норма п. 4 ст. 454 ГК РФ об имущественных правах, применяются во всех других возмездных договорах.

В юридической литературе по данному вопросу имеется и  иная точка зрения, поддержанная в  последнее время В.В. Ровным. Законодатель сейчас, - пишет он, - признает само имущественное право предметом договора купли-продажи.

При возмездной передаче имущественных  прав от одного лица другому отсутствует  основной признак, присущий договору купли-продажи, по передаче вещи в собственность. В  данном случае, как совершенно справедливо  отмечали Д.И. Мейер и Г.Ф. Шершеневич, происходит не продажа, а уступка права. И такой договор, как отмечает Ю.В. Романец, имеет иную направленность, нежели договор купли-продажи, выражающийся в передаче имущества в собственность.

Главное состоит в том, что имущественные права не являются объектом права собственности. В  вещном праве они существуют параллельно  и одновременно с правом собственности  на одну и ту же вещь, находясь на положении  зависимых прав (ст. 216 ГК РФ).³

На исключительные имущественные  права, касающиеся результатов интеллектуальной деятельности, положения ГК РФ и других законов о праве собственности и других вещных правах вообще не распространяются.

Имущественные права обязательственно-правового  характера, в том числе право  о передаче требования по сделке, как  отмечается в ст. 382 ГК РФ, являются уступкой требования, а не передачей его в собственность. Последнее означало бы, что объектом права собственности становились бы общественные отношения, неотъемлемый элемент содержания которых - имущественные права требований кредиторов к должникам.

Таким образом, единственным и исключительным предметом договора купли-продажи могут выступать, как  сказано в п. 1 ст. 454 ГК РФ, вещи, являющиеся товаром. К числу данных вещей относятся также ценные бумаги и валютные ценности (п. 2 ст. 454 ГК РФ), в отношении которых наряду с общими положениями ГК о купле-продаже могут применяться специальные правила их купли-продажи. В отношении купли-продажи ценных бумаг в настоящее время действует Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. "О рынке ценных бумаг", а в отношении валютных ценностей - Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. "О валютном регулировании и валютном контроле".

 

1.2. Содержание  договора купли-продажи

 

Как уже говорилось выше, договор купли-продажи является двусторонним. Праву одной стороны  корреспондирует обязанность другой стороны. В ст. 454 ГК РФ содержание договора раскрывается через обязанности сторон.

Продавец несет две  основные обязанности: по передаче товара покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемый  товар. При этом если первая обязанность  в определении договора, данном в  п. 1 ст. 454 ГК РФ, обозначена достаточно четко, то вторая обязанность сформулирована в качестве сопутствующей и неотделимой от передачи товара покупателю. Более того, и в других статьях главы Кодекса о купле-продаже отсутствует правовая норма о данной обязанности продавца, что вряд ли правильно. Исключение составляет лишь ст. 491 ГК РФ о сохранении за продавцом права собственности в случаях, оговоренных в договоре. Но в этом признании права продавца в качестве самостоятельного - права собственности на передаваемый покупателю товар, - скорее, речь идет о праве продавца на его перенос покупателю, чем о возложенной на него обязанности.