Договор купли-продажи недвижимости

У покупателя имеются две  основные обязанности: принять товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену товара).

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться  и дополнительные обязанности, связанные  с информацией, касающейся сторон, предмета договора, способов его исполнения, страхования, хранения предмета договора и т.д. При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают  обязанности по уплате санкций и  возмещению причиненных убытков.

А. Обязанности продавца по передаче товара покупателю (ст. 456 ГК РФ) относятся к условиям передачи товара и соблюдению требований закона, касающихся товара как предмета договора.

1. Условие передачи продавцом  товара покупателю в ГК определяется  двумя показателями: сроком исполнения  обязанности по передаче товара  и способом передачи товара.

2. Требование закона о  количестве товаров - существенное  условие договора купли-продажи.  При его нарушении договор  считается незаключенным.

Закон не устанавливает предела  возможных вариантов порядка определения количества товара. Но соблюдение одного условия строго обязательно для сторон договора.

3. Продавец обязан передать  покупателю товар в ассортименте, согласованном сторонами. Данная  обязанность возлагается на продавца  в случаях, когда предметом  договора купли-продажи являются  вещи совпадающего целевого назначения, входящие в определенном договором  количественном соотношении в  одну и ту же группу товаров.  Указанные вещи различаются между собой по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам.⁴

4. Условия договора о  качестве товара относятся к  одним из наиболее важных показателей  характеристики предмета договора  купли-продажи и, безусловно, считаются  существенными условиями данного  договора.

5. К обязанностям продавца, согласно договору купли-продажи,  относится соблюдение условий  договора о комплектности (ст. 478 ГК РФ) и комплекте товаров (ст. 479 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар в комплектности, определенной договором купли-продажи, а при отсутствии в договоре данного  условия - обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями. Под комплектностью устройства, являющегося товаром, понимается совокупность включаемых в него частей (узлов, деталей  и т.п.), обеспечивающих работоспособность  устройства как единого целого и  позволяющих использовать его. В  данном единстве обычно выделяется одна часть, называемая основным изделием, на базе которого формируется устройство. К числу товаров в комплектности  относятся технически сложные устройства, например машины, в том числе средства транспорта, компьютеры, бытовая техника  и т.п.

6. Продавец согласно договору  купли-продажи обязан передать  покупателю товар в соответствующей  таре и (или) упаковке, если  иное не предусмотрено договором  и не вытекает из существа  обязательства. Исключение составляют  товары, которые по характеру  не требуют этого, например  земельные участки и иное недвижимое  имущество.

7. Если иное не предусмотрено  договором, с моментом передачи  продавцом товара покупателю  связан переход риска случайной  гибели или случайного повреждения товара (ст. 459 ГК РФ). Под риском в данном случае понимается гибель или повреждение товара, наступившие по не зависящим от сторон договора причинам вследствие случайных явлений или действия обстоятельств непреодолимой силы. В порядке исключения при случайной гибели или случайном повреждении товара во время нахождения его в пути риск переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено договором или обычаями делового оборота.

Б. Обязанность продавца по переносу права собственности  на продаваемый товар является, как  говорилось в п. 2 2 настоящей главы, самостоятельной обязанностью продавца, существующей отдельно от его обязанности по передаче вещи (товара) покупателю. Это подтверждается, прежде всего, общей нормой, содержащейся в разделе II ГК о праве собственности и других вещных правах. Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае имеются в виду движимые вещи, не подлежащие государственной регистрации.

Наконец, признание переноса на покупателя права собственности  на товар самостоятельной обязанностью продавца в договоре купли-продажи  и время такого переноса имеют  важное значение при применении ст. 460 - 462 ГК РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, прежде всего в вопросах, связанных с наличием у продавца права собственности на продаваемый товар.

1. Обязанность покупателя  принять товар предусмотрена  ст. 484 ГК РФ. В соответствии с данной статьей покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Обязанность покупателя принять  переданный (точнее - передаваемый) ему  товар означает необходимость совершения им юридических и (или) фактических  действий, определяемых условиями и  фактическими обстоятельствами каждого  конкретного договора купли-продажи  в соответствии с требованиями закона, иных правовых актов, самого договора, а при отсутствии таковых - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Ими могут быть: сообщение данных о получении товара, включая адрес его местонахождения (местожительства покупателя), по которому должен быть, доставлен товар; предоставление транспорта для перевозки товара, если товар должен быть принят (оптом и партиями) в месте его нахождения; получение разрешения от уполномоченных на то государственных органов на ввоз в страну импортируемого по условиям договора товара и т.д.⁵

2. Обязанность покупателя  уплатить за товар его цену  предусмотрена в ст. 485 - 489 ГК РФ. В цене выражается количественное измерение стоимости товара, являющегося предметом договора купли-продажи. Иными словами, цена - сумма денежных единиц, уплачиваемая покупателем за приобретаемый у продавца товар. Если соглашение о деньгах является существенным условием договора, то соглашение об их количестве (цене) заключается только в случаях, указанных в законе (например, в ст. 555 ГК РФ о договоре продажи недвижимости), ином правовом акте или договоре.

Договором купли-продажи  может быть предусмотрена обязанность  покупателя об оплате товара в рассрочку  отдельными частями от общей суммы  цены в сроки, установленные договором, после передачи товара покупателю (ст. 489 ГК РФ). В отличие от оплаты товара, проданного в кредит, право продавца на возврат проданного товара в случае неполучения им очередного платежа имеет ограниченный характер. Он вправе отказаться от исполнения договора и требования о возврате товара лишь тогда, когда сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины цены товара. В остальном к договору об оплате товаров в рассрочку применяются нормы, относящиеся к договору об оплате товара, проданного в кредит.

 Глава 2. Договор  – купли продажи недвижимости  

2.1. Понятие договора  купли-продажи недвижимости 

Под договором купли-продажи  недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Выделение договора купли-продажи  недвижимости в отдельный вид  договора купли-продажи обусловливается  спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему  вещей, в центре которой находятся  земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны  с определенными действиями, касающимися  земли. Это относится не только к  недвижимостям, прочно связанным с  землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям  по закону.⁶ Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Сторонами договора купли-продажи  недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные  образования, иностранные государства  и международные организации. В  случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в  системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие  специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник  недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК РФ). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу  учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена  учреждением за счет его собственных  доходов и поступила в самостоятельное  распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном  балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе  управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК РФ), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной  надписью на документе из Единого  государственного реестра прав, выдаваемого  учреждением юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества.

При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным  образованиям, при приватизации, а  также на торгах действуют специальные  правила, предусмотренные законом.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ) в виде его ничтожности.⁷

2.2. Предмет, исполнение  и особенности договора купли  – продажи недвижимости 

Предметом договора купли-продажи  недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК РФ. Различаются две группы недвижимых вещей.

В первую входят земельные  участки и все, что прочно связано  с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это  участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК РФ), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК РФ).

Подробнее следует сказать  о незавершенном строительстве  как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено  право собственника на вновь создаваемое (не созданное. - В.М.) имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.