Договор купли-продажи недвижимого имущества

 Невыполнение  покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных  договором  продажи  недвижимого имущества,  может также служить основанием к расторжению договора.

Так, комитет по  управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не      были  исполнены,  вследствие  чего  комитет  предъявил  ему  иск о      расторжении  договора.  При  принятии  решения  по  данному  спору      арбитражный суд исходил из следующих соображений.  В соответствии  с пунктом  2 статьи  450  ГК  РФ  договор  по требованию  одной  из сторон может быть расторгнут по решению суда  при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту  59  Постановления  Пленума Верховного Суда   Российской  Федерации  и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда     Российской  Федерации  от  1  июля  1996  г.  N  6/8  "О некоторых      вопросах,  связанных  с  применением  части  первой   Гражданского      кодекса Р.Ф." отказ покупателя от внесения платежа      за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в      качестве основания  для   признания сделки  недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении¹⁷, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта.  Статьей  29  Федерального закона  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ"  также предусмотрено право  продавцов  в случае нарушения покупателями условий договоров продажи государственного или муниципального имущества предъявлять  иски  о  расторжении  сделок      приватизации.¹⁸ Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд  вынес решение о расторжении заключенного договора. Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. На это указывает п.1 Информационного письма № 21: Бездействие лица апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации, и поэтому считает, что истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, так как сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал.

 

 

 

Заключение

 

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

Сторонами в  договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а  не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления  государственной регистрации стороны  должны представить в соответствующий  государственный орган достаточный  пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет  сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся  на земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа  объектов недвижимости государственной  или муниципальной собственности  лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством  РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Список  использованных источников

1. Российская Федерация. Законы Гражданский кодекс РФ (часть вторая): По состоянию на 15 июля 2008года. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. – 528с. ISBN 978-5-379-00861-1

2. Российская Федерация. Законы. Семейный кодекс РФ (по состоянию на 15 ноября 2008 года). – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. – 64с. ISBN 978-5-379-01057-7

14. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс РФ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ"

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 24.05.1997года

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ст. 17, 18. №122 от 17.05.1997года

6. Постановления  Пленума Верховного Суда   Российской  Федерации  и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда     Российской  Федерации  от  1  июля  1996  г.  N  6/8  "О некоторых      вопросах,  связанных  с  применением  части  первой   Гражданского      кодекса Р.Ф."

7. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

8. Осипов. Обзор судебной практики по недвижимости. Осипов // Жилищное право 2008 №10

9. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли и перехода права собственности на жилые помещения от 6 августа 2001г. в ред. от 24 декабря 2004г. // Бюллетень нормативных актов органов федеральной исполнительной власти.2001г. № 35

10. Бутнев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений / В.И. Бутнев // Аграрное и земельное право. – 2007г. №1 – С..81 - 89

11. Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений./Е.В. Ильиных.// история государства и права. – 2007г. - № 15 С. 19-20.

12. Брауде И.Л. Указ.соч. С.94; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С.294

13. Е.В.Ем. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Е.В.Ем // Законодательство. – 2005г №10 С.10 - 24

14. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник (напечатан по изданию 1908г.). М.: Спарк., 1996. С.76

15. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998.

¹ Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений./Е.В. Ильиных.// история государства и права. – 2007г. - № 15 С. 19-20.

² Российская Федерация. Законы .Гражданский кодекс РФ(часть вторая): По состоянию на 15 июля 2008года. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. – 528с. ISBN 978-5-379-00861-1

³ Российская Федерация. Законы Федерального  закона РФ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»

⁴ Российская Федерация. Законы Жилищный кодекс РФ Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

⁵ Хвостов В.М. Система римского права: Учебник (напечатан по изданию 1908г.). М.: Спарк., 1996. С.76

⁶ Бутнев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений / В.И. Бутнев // Аграрное и земельное право. – 2007г. №1 –С.81 - 89

⁷ Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли и перехода права собственности на жилые помещения от 6 августа 2001г. в ред. от 24 декабря 2004г. // Бюллетень нормативных актов органов федеральной исполнительной власти.2001г. № 35

⁸ Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Е.В.Ем // Законодательство. – 2005г №10 с10 - 24

⁹ Российская Федерация. Законы Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ст. 17, 18. . №122 от 17.05.1997года

¹⁰ Брауде И.Л. Указ.соч. С.94; Козырь О.М. Недвижимость в новои Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С.294

¹¹ Российская Федерация. Законы Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 24.05.1997года

¹² Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

¹³ Российская Федерация. Законы Федеральный закон  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ"

¹⁴ Российская Федерация. Законы Семейный кодекс РФ (по состоянию на 15 ноября 2008 года). – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2008. – 64с. ISBN 978-5-379-01057-7

¹⁵ Суханов Е.А  Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998.

¹⁶ Обзор судебной практики по недвижимости. Осипов / Жилищное право 2008 №10

¹⁷ Постановления  Пленума Верховного Суда   Российской  Федерации  и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда     Российской  Федерации  от  1  июля  1996  г.  N  6/8  "О некоторых      вопросах,  связанных  с  применением  части  первой   Гражданского      кодекса Р.Ф."

¹⁸ Российская Федерация. Законы Федеральный закон  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в РФ"