Договор купли-продажи недвижимого имущества

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключение договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продажи жилых помещений в юридический состав также входит 3) регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст.558 ГК РФ). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

По своей природе  соглашения о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положения необходимо понимать следующим образом.

Заключенный и исполненный  договор продажи недвижимости пересекает право продавца в дальнейшем распоряжаться  проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор об отчуждении недвижимого  имущества и передав это имущество  покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжаться.

Поэтому любая сделка, совершенная продавцом после  передачи недвижимого имущества  покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной  регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной  регистрации перехода права собственности  продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный  иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Однако, не обладая титулом собственности, он не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержании этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

Данное обязательство  подкреплено соответствующей санкцией. Согласно ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст.550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма ч.2 ст.558 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем, требования о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.⁷

Если договор купли-продажи  жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам. Поэтому все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.⁸

2.3 Содержание  договора продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы  в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие  определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения,  определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются не согласованными, а договор- не заключённым (ст. 554 ГК РФ). Требуемые законом данные о продаваемой  недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих  земельные  участки, относятся их кадастровые  планы, выдаваемые органами, осуществляющими  кадастровый учёт земельных участков. Документами, содержащими данные, позволяющие чётко индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), считаются, в частности , план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами,  идентифицирующими  жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также  соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учёта жилищного фонда(план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие  определённо установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁹ и законодательством о техническом учёте недвижимости.

Требование закона об определённости предмета договора продажи  недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определённая вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на неё должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.¹⁰

В противном случае невозможно согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, вследствие чего договор будет считаться  не заключённым (ст.554 ГК РФ).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и пр.) , хотя права на неё как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи не возможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п.1 ст.235 ГК РФ). При этом надлежит учитывать следующее. Согласно нормам ст.39 3К РФ при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им  на праве постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания(сооружения) в течении трёх лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продаётся разрушенное здание (сооружение), то не исключено, что такой договор прикрывает какую-либо сделку в отношении земельного участка.

В случаях, когда здания или сооружения  зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству заключаются договоры продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с последующим возведением нового строения, то порядок сноса должен быть одобрен соответствующим  государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно норме п.8 ст.51 Градостроительного кодекса  РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) – это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса в целях продажи стройматериалов, полученных в результате демонтажа, то согласно смыслу ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешения соответствующего  государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания(сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания(сооружения).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества  договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия  о цене договор продажи недвижимости считается не заключённым (п.1 ст.555 ГК РФ).

Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. По этому на рынке недвижимости  оценку недвижимого имущества осуществляют профессионалы. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на неё (п.2 ст.555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того,  законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого  имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на неё.

Цена в договоре продажи  недвижимости может определяться сторонами  различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена  за единицу площади или иного  показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нём лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Такое решение можно рассматривать, как следствие имеющейся у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

Однако практика российского  рынка недвижимости идёт в противоположном  направлении.

Анализ существенных условий договора продажи недвижимости позволяет характеризовать  как  двусторонний и взаимный.

2.4 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит  в передаче недвижимости продавцом  и принятие её покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Приведённая императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приёму недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом  или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (подп.2п. 1 ст. 556 ГК РФ).  Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца  передать имущества будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы  на государственную регистрацию  перехода права собственности к  покупателю.

При передаче сложных  в инженерно – техническом  отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счёт силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.