Договор купли-продажи недвижимого имущества

Наряду с обязанностью  принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность её оплатить. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора. Законом допускаются оплата  купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п.5 ст.488 ГК РФ такая недвижимость признаётся находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по её оплате. Согласно ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, возникшая на основании нормы п.5 ст.488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.¹¹

Стороны договора продажи  недвижимости  несут туже ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое не соответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием  для освобождения продавца  от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК РФ).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий  договора о качестве недвижимости покупатель не в праве потребовать замены не качественной недвижимости на качественную однородную недвижимость  ст.557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определённая вещь, что исключает возможность её замены  в силу характера и существа обязательства (п.3 ст.475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости,  может быть, расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объёме. Государственная регистрация перехода права собственности  не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена  возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества.¹²

В этом случае для расторжения  договора купли-продажи недвижимости не достаточно факта отказа продавца от договора,  так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права  собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права  собственности от  покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п.4 ст.453 ГК РФ).

Решение суда о расторжении  договора продажи недвижимости не означает признания недействительным предшествующего  акта  государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю. Данная регистрационная  запись о переходе права собственности от продавца к покупателю – как осуществлённая на законном основании(договоре продажи недвижимости) – остаётся в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, внесённая на основании решения  суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу,  займёт своё место в реестре наряду с предшествующими записями.

 

3 Стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества

 

По общему правилу  в качестве продавца недвижимого  имущества может выступать собственник  недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже  недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст.6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества).¹³ Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст.294-298 ГК).

В отсутствии общих ограничений  о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например ст.5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. В законодательстве также имеются особые правила, касающиеся одновременно и продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.¹⁴ Супруг, чьё нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признание сделки не действительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.¹⁵

В сфере купли-продажи  недвижимости довольно часто дела доходят  до суда.

Стоит сразу обратить внимание, что основные злоупотребления в сфере недвижимости связаны с жилыми помещениями, поскольку сегодня 80% регистрационных действий приходится именно на жильё. Сделки оспариваются по самым разным основаниям.

На практике не редко  встречаются ситуации, когда в  суде оспаривались сделки, оформленные по доверенности. Например, рассмотрим дело, касающееся недобросовестной продажи гаража. В регистрационную службу был представлен пакет документов для регистрации перехода права на гараж по договору купли-продажи. Сделка осуществлялась по нотариальной доверенности. У регистратора не было оснований сомневаться в её действительности, поэтому через месяц новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее его право на гараж. Тем не менее, спустя время обнаружилось, что на момент регистрации объекта доверенность уже потеряла свою силу ввиду смерти лица, выдавшего её. Лицо, на которое была оформлена доверенность, оказалось «не таким уж доверенным» и воспользовалось ситуацией.

Поэтому главная беда покупателей – недобросовестные лица, на которых оформлена доверенность. Поэтому, пожалуй, единственный способ обезопасить себя от них – общаться с собственником. Но если без третьих лиц всё же не обойтись, то обращайте внимание на дату составления доверенности и на представителя. Тем не менее, в подобных ситуациях лучше всего встретиться с самим собственником.

Не стоит забывать о некоторых юридических тонкостях. Прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, внимательно прочитайте и изучите его условия.

В практике не раз встречались  случаи, когда граждане в судебном порядке добивались расторжения  сделок по приобретению квартиры. И  причины были самые разные. Одних  покупателей не устраивало состояние  жилья. При первом знакомстве с квартирой  они не заметили скошенный пол и трещины на стенах и спокойно подписали договор, одним из пунктов которого было: «претензий по состоянию квартиры не имею». Когда же въехали в пустое помещение, обнаружили все изъяны. Бывают и такие случаи, когда покупатели вообще не желают взглянуть на будущее жильё. При этом они, не задумываясь о последствиях, подписывают договор купли-продажи.

Встречаются случаи, когда  оспаривают сделки в связи с несвоевременным  или не полным расчётом одной из сторон. Довольно часто продавцы подписывают документы, где обозначено, что оплата произведена полностью, а на самом деле - была передана только часть денег.

При приобретении квартиры необходимо также всегда обращать внимание на то, что перед сделкой очень  важно установить наличие лиц. Которые  в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жильём.

Так, в соответствии с  п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование подаваемым жилым помещением. Согласно данной норме, при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключённым, поскольку не было достигнуто соглашение по всем его  существенным условиям.

Поэтому сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут:

1. члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в жилом помещении;
2. наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
3. другие лица в случаях, предусмотренных законом.

 В соответствии  с п.2 ст.292 ГК РФ переход права  собственности на жилой дом  или квартиру к другому лицу  является основанием для прекращения  права пользования жилым помещением  членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено  законом. Например, подобное исключение предусмотрено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004г. №189-Ф3 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которая установила, что действие положений  ч. 4 ст. 31 ЖК РФ  не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации  данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Примечательно к данному  случаю Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвёртый квартал 2005г. указал, что  «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое в последствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию другому лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».

Действующим законодательством  могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом  помещении лица сохраняют право  пользования данным помещением. Например, согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

Итак, объекты недвижимости являются одними из самых ликвидных вещей. Стоимость их увеличивается с каждым годом. Из-за большой стоимости и из-за высокого спроса на объекты недвижимости, операции с недвижимостью относятся к категории повышенного риска. Всегда помните, что при совершении сделок с недвижимостью абсолютно «верить на слово» никому нельзя. Очень часто судебные процессы, касающиеся признания регистрации сделки или права недействительными, не ограничиваются первой инстанцией. Иногда судебные тяжбы затягиваются на несколько лет. Будьте внимательны и последовательны в своих поступках, дабы избежать подобных неприятностей, и чтобы ваше дело не стало предметом обсуждения в очередной статье.¹⁶

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Ответственность сторон по договору

 

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом  обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества  может повлечь для продавца различные  неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае  неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний  вправе  требовать отобрания  этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям  договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми  правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи)  товар с недостатками  (ст.  475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем  обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные  убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила  в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).