Договор купли-продажи недвижимого имущества

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Оренбургский государственный  университет»

 

Гуманитарный юридический  колледж

 

Кафедра юридических дисциплин

 

 

Курсовая работа

по гражданскому праву на тему:

« Договор купли-продажи  недвижимого имущества »

 

 

 

 

Выполнила студентка 

                                                                                                      группы _______

____________

Научный руководитель:

                                                                                                       ___________ 

 

 

 

 

Оренбург 2009 г

Содержание 

         Введение ………………………………………………………………………….3

1. Истоки договора купли-продажи недвижимого имущества…………….4
2. Договор купли-продажи недвижимости по современному российскому гражданскому законодательству………………………………………….6
1. Понятие договора купли-продажи недвижимости………………………6
2. Форма договора продажи недвижимости………………………………..9
3. Содержание договора купли-продажи недвижимости………………...12
4. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости………16
3. Стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества……..20
4. Ответственность  сторон по договору купли-продажи недвижимости……………………………………………………………..25

Заключение ………………………………………………………………………28

Список использованных источников…………………………………………...30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Договор купли-продажи  – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. На мой взгляд, договор купли-продажи недвижимого имущества занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее  время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев  используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

1 Истоки договора купли-продажи недвижимого имущества.

 

Римскому праву было известно понятие «недвижимые вещи», под которым понимались не только земельные участки и недра  земли, но и все, что было создано  чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). А происхождение  договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно – товаром, другое – ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А.Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием «право собственности», заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение.

Для перехода права собственности  римское право требовало как для движимостей, так и недвижимостей одного – фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII века в Европе появился институт ипотечной записи, а в течении XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передачи недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и представлениям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

В настоящее время  договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота.

С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы  потребности в жилье удовлетворялись  не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.¹

 

2 Договор купли-продажи недвижимости по современному российскому гражданскому законодательству

2.1 Понятие  договора купли-продажи недвижимости

 

В настоящее время  договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в  себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл.30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющимся общеродовым и  охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К недвижимым вещам, согласно ч.1  ст.130 ГК РФ, относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.²

Также п.2  ч.1 ст.130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам быть  и иного имущества.

Объявление этих вещей  недвижимыми во многом обусловлено  их высокой стоимостью, экономической  значимостью, а также стремлением  обеспечить публичный интерес. В  частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость  повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля над владением, пользованием и расторжением ими.

Признание судов и  космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащую данному факту.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а  не прошедши такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми  вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

В ст.1 Федерального  закона РФ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащемся в п.1 ст.130 ГК РФ. На ряду с объектами, указанными в статье ГК РФ, в законе упоминаются жилые  и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия.³

Характеристика предприятия  как объекта недвижимости дана и  в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кондоминиумом именуется  единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в  установленных границах и расположенное  на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). (ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ)⁴.

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, и другими Федеральными законами (ч.3 ст.15 ЖК РФ). Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч.4 ст.15 ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади  всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст.15 ЖК РФ).

По своей сути жилые  помещения относятся к сложным  объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей.⁵

В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное  для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещениями в  состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом, их состав зависит от вида жилого помещения.

Виды жилых помещений  закреплены в ст.16 ЖК РФ, в соответствии с которым к жилым помещениям относятся:

1.жилой дом, часть жилого дома;

2.квартира, часть квартиры;

3.комната

Следовательно, объектами  сделок с жилыми помещениями могут  выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые  комнаты в домах и квартирах.⁶

 

2.2 Форма договора продажи недвижимости

 

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения.