Договор дарения

 

 

Глава 3. Основные проблемы договора дарения недвижимого имущество в современном законодательстве РФ.

§3.1 Договор дарения недвижимого имущества и ее несоответствия требованиям закона

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не представляет иных последствий нарушения.

Статьей 574 ГК РФ предусмотрена письменная форма сделки и ее государственная регистрация. Вместе с тем, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия  о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 576 ГК РФ, дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК РФ. Но, согласно п. 2 ст. 35 СК РФ, любая сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним супругом без согласия другого, если другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии согласия, может быть признана недействительной как не соответствующая требованиям закона, а именно п. 1 ст. 35  СК РФ. Никаких специальных положений относительно дарения СК РФ не содержит. Презумпцию согласия участников совместной собственности на распоряжение общим имуществом независимо от возмездности или безвозмездности такого распоряжения устанавливает и ст. 253 ГК РФ.

«Истец, с учетом уточнений, обратился в суд с иском  к ответчикам о признании недействительным (ничтожным) договора дарения от – года квартиры N-по –, заключенного между Г.Н. и ее сыном К. и договора дарения от – года квартиры N-по –, заключенного также между Г.Н. и ее сыном К.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он и ответчик Г.Н. состояли в  зарегистрированном браке с–года по–года. Названные выше квартиры приобретены по договорам купли-продажи в период брака и являются совместной собственностью, однако, его бывшая супруга подарила квартиры своему сыну – К., не имея его – Г.Е. согласия.

… Судом вынесено решение, которым постановлено: признать недействительным (ничтожным) договор дарения одной второй доли квартиры, расположенной по адресу: – от –, заключенный между Г.Н. и К.

Признать недействительным (ничтожным) договор дарения одной второй доли квартиры, расположенной по адресу: –, от-г., заключенный между Г.Н. и К.

Признать за Г.Е. право  собственности на одну вторую долю квартиры, расположенной по адресу: – и на одну вторую долю квартиры, расположенной по адресу: – в порядке раздела совместно нажитого имущества в период брака с Г.Н….

На решение суда принесены  кассационные жалобы ответчиком Г.Н. и  представителем ответчика К. – А., в которых ставится вопрос об отмене решения суда, поскольку судом неправильно установлены обстоятельства по делу и неправильно применены нормы материального права….

Из материалов дела следует, что судом полно и всесторонне  проверены обстоятельства дела, правильно  определен круг юридически значимых обстоятельств по делу, дана объективная, соответствующая нормам процессуального  права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим  обстоятельствам, достаточно аргументированы  с применением норм материального  права, регулирующего спорные правоотношения.

Ссылка кассатора на неправильную оценку судом имеющихся доказательств, не может быть принята во внимание. Суд оценил все представленные сторонами доказательства и в соответствии с ч. 4 ст. 67 ГПК РФ результаты оценки отразил в решении, при этом указал мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие – отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Оснований для иной оценки представленным доказательствам, в том числе показаниям свидетелей, у суда кассационной инстанции не имеется.»

Оба супруга обладают не только равными, но и полными правомочиями владения, пользования и распоряжения имуществом, входящим в их совместную собственность. Поэтому оба они  и каждый из них в отдельности  имеют право на истребование вещи и от добросовестного приобретателя  по основаниям, предусмотренным ГК. В таких спорах дело суда – разобраться в конкретных обстоятельствах того или иного дела и установить, кому следует отдать предпочтение – добросовестному приобретателю или супругу, интересы которого ущемлены.

В тех случаях, когда сделку, совершенную одним супругом без  согласия другого, невозможно оспорить, имущественные интересы другого  супруга могут быть защищены (разумеется, если сохранилось хоть какое-то имущество) на основании п. 2 ст. 39 СК РФ. Как указал Пленум Верховного суда РФ, учитывая, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию, в случае, когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Характерный признак договора дарения – его безвозмездность. Любое встречное предоставление со стороны одаряемого, будь то встречная передача вещи, права либо принятие одаряемым встречного обязательства, делает договор дарения недействительным (к нему применяются правила о притворной сделке).

При наличии встречного предоставления в договоре, который формально  называется договором дарения, будет  действовать правило о притворной сделке «Г. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Троицкстройконструкция» о признании недействительным договора дарения двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <…>, сославшись на то, что указанный договор в нарушение требований закона о его безвозмездности был заключен под условием предоставления ее семье квартиры большего размера…

Разрешая спор и удовлетворяя иски сторон, суд сослался на то, что  договор дарения от 25.01.94 г. не является безвозмездным, так как заключен под условием предоставления семье Г. – Ч-вых жилой площади большего размера, поэтому он должен быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона с приведением сторон по сделке в первоначальное положение.

Между тем согласно ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

 Признавая недействительным договор дарения, суд, решая в связи с этим вопрос о приведении сторон в первоначальное положение, не учел указанного требования закона, что нельзя признать правильным, поскольку если соглашение Г. и АО «Троицкстройконструкция» о предоставлении семье истицы по основному иску четырехкомнатной квартиры при условии отчуждения ею в пользу акционерного общества принадлежавший ей на праве собственности двухкомнатной квартиры не содержит ничего противозаконного, то к этой сделке необходимо применить относящиеся к ней правила.»

Статьей 164 ГК РФ установлена обязательность государственной регистрации сделок. При этом закон дополнительно говорит о необходимости государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 4 ст. 339 ГК РФ), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), договор дарения НИ (п. 3 ст. 574), рента под отчуждение  (ст. 584 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ), доверительное управление НИ, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Ответственность за несоблюдение требований ст. 164 ГК РФ в части обязательности государственной регистрации сделок установлена ст. 165 ГК РФ  «Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации».

В соответствии со ст. 165  ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Подобные сделки считаются ничтожными (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

«Истец С. обратился в суд с иском к ответчикам ИФНС №18 города Москвы, Ш. о восстановлении срока для принятия наследства и признании права собственности на квартиру, указывая, что 2 года умер его отец Д., единственным наследником умершего являлся истец. В апреле 2009 года истец узнал о нахождении в производстве Преображенского районного суда г. Москвы гражданского дела по иску Ш. к УФРС по г. Москве о признании права собственности на квартиру №66 по адресу: <…>, которая принадлежала Д.С., являясь единственным наследником первой очереди, узнал об открывшемся наследстве, после смерти своего отца, после привлечения его для участия в деле в качестве третьего лица по иску Ш.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу о том, что договор дарения  квартиры по адресу: <…>, заключенный  между Д. и Ш. является ничтожным, поскольку договор дарения подлежал обязательной государственной регистрации, а в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  исковые требования С. о восстановлении срока для принятия наследства после  смерти Д. и признании права собственности  на квартиру по адресу подлежат удовлетворению.

Суд первой инстанции обоснованно  признал причины пропуска срока  для принятия наследства С. после  смерти отца Д. уважительными.

В связи с чем, у суда имелись оснований к отказу в  удовлетворении исковых требований Ш. и удовлетворении исковых требований С…..

Доводы кассатора о  том, что договор дарения не может  быть признан ничтожным, так как  договор был заключен в соответствии с требованиями законодательства, удостоверен  нотариусом, был полностью исполнен, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку договор дарения подлежал обязательной государственной регистрации, данной условие является существенным условием для договора дарения недвижимого  имущества, и его несоблюдение влечет недействительность договора.»

Итак, недействительная сделка не влечет юридических последствий. При недействительности сделки одаряемый  обязан возвратить дарителю все полученное по сделке, а в случае невозможности  возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

 

 

§3.2 Преимущество и недостатки договора дарения

договор дарение  имущество недвижимый

Дарение – двусторонняя сделка. При заключении договора даритель и одаряемый (стороны) должны согласовать все условия дарения. При этом недостаточно одного желания дарителя безвозмездно передать имущество (как это происходит, например, при оформлении завещания). Одаряемый должен знать о планируемой передаче ему вещи и иметь желание получить эту вещь в дар.

Плюсы договора дарения:

– сделку можно совершить  в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно);

– дарение – это безвозмездная сделка, поэтому законом не предусмотрен налог на доходы физических лиц, являющихся близкими родственниками, более того законом отменен налог на имущества, переходящего в порядке дарения. Таким образом, участники данной сделки не попадают под контроль налоговых органов;

– подаренная квартира будет  принадлежать исключительно тому, кому ее подарили, на нее не распространяется правило общей собственности  супругов.

Минусы договора дарения:

– перед тем как подарить квартиру, необходимо оформить свое право  собственности на данный объект недвижимости;

– существует вероятность  того, что дарение будет отменено, что делает этот способ передачи прав собственности не совсем надежным;

– в случае расторжения  договора или признания его недействительным, полученную квартиру Одаряемому придется вернуть без всякой компенсации.

В отношении принадлежащего ему имущества, собственник волен  совершать любые, не противоречащие законодательству, действия, в том  числе не только передать его по возмездному договору, но и подарить.

Договор дарения вполне может  быть заключен и по доверенности. Но при этом в доверенности на совершение дарения должен быть прямо поименован одаряемый и указан предмет дарения. Если же эти требования не выполнены, то доверенность ничтожна.

Надо особо отметить, что  договор дарения – безвозмездный договор. Это значит, что за переданное по договору имущество бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни, зачастую, морального). Если же договор, хоть и названный договором дарения, предусматривает встречное исполнение (например, обязанность одаряемого ухаживать за дарителем), такой договор дарением не признается и к нему применяются нормы, регулирующие фактически возникшие отношения (в данном случае ренты).

В то же время договор дарения допустимо заключать под личным условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы, отказу от курения, наркотиков), или зависеть от определенного обстоятельства (например, свадьбы). Такие условия не порождают имущественной обязанности одаряемого перед дарителем, ибо тогда договор дарения утратил бы свой односторонний характер. Значение названных условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Условие может быть отлагательным и отменительным. Если условие незаконно, недействителен и договор дарения.