Договор аренды

возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК ).

Арендатор обязан:

1. в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК);
2. вносить арендную плату в соответствии с договором;
3. после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

На основании п. 1 ст. 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации .В отношении аренды нежилых помещений специальные нормы отсутствуют, но в информационном письме от 01.06.2000 N 53 Президиум ВАС РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Соответственно, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

С начала года вступили в силу два Федеральных закона - от 30.12.2012 N 302-ФЗ и от 11.02.2013 N 8-ФЗ, создавшие новые редакции ГК РФ. На рассмотрении в Государственной Думе находится пакет проектов, нацеленных на пересмотр норм ГК.

В числе существенных изменений следует отметить отмену государственной регистрации договоров аренды недвижимости, которая была предусмотрена ст. ст. 609, 651, 658 ГК . Эта норма, установленная ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ, вступила в силу с 1 марта 2013 г., однако лишь до 4 марта, т.к. была отменена ст. 3 Закона N 21-ФЗ. Тем не менее новый порядок и его скорая отмена вызвали большой резонанс. Целью отмены государственной регистрации договоров аренды было устранение смешения различных видов регистрации и переход только на систему регистрации прав, а не сделок, на что была ориентирована новая, также включенная в ГК с 1 марта 2013 г., ст. 8.1.

Законодатель не хотел сделать заключение договоров аренды недвижимости бесконтрольным, а лишь собирался сменить предмет регистрации.

Договор аренды влечет для собственника имущества невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения. Как отмечает Комитет ГД в вышеуказанном Письме, в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежала государственной регистрации в период действия Закона N 302-ФЗ в первоначальной редакции. Однако затем законодатели решили восстановить статус-кво и с 4 марта 2013 г. исключили из Закона N 302-ФЗ нормы об отмене регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Следовательно, в настоящее время, как и прежде, применяются правила ГК РФ:

1) договор аренды здания  или сооружения, заключенный на  срок не менее года, подлежит  государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации (ст. 651 ГК);

2) договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации (ст. 658 ГК);

3) не подлежат государственной  регистрации договоры аренды  транспортных средств, в том числе  относящихся к недвижимому имуществу - воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (ст. ст. 130, 609, 633, 643 ГК).

2 Содержание и виды договора аренды

2.1 Содержание  договора аренды по гражданскому  законодательству

Арендодателем по договору аренды вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником на это. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями выступают органы государственной власти и местного самоуправления в рамках компетенции. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, он отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или уполномоченного органа, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, а арендаторами жилых зданий - юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).5

Обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также ответственность за недостатки имущества, если бы даже оно частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При этом имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Закон предусматривает ответственность арендодателя за нарушение договорного срока. Если в договоре аренды не указан срок сдачи имущества в пользование, — этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает договорные и разумные сроки передачи имущества, то ГК допускает: а) истребование имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК ); б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении передачи имущества; в) право требовать расторжения договора.

При получении имущества в аренду с недостатками право выбора способа защиты прав принадлежит арендатору. Он может потребовать безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на их устранение; удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора[28, 243].

В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.6 Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Законодатель в ст. 613 ГК предписывает арендодателю соблюдать определенные правила. Так, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому: обычай делового оборота. С точки зрения законодательной техники это верно, ибо невозможно регламентировать каждый шаг участников арендного договора.

Договорные условия ответственности не указаны в ГК, но Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход.

Одна из обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены — то в соответствии с назначением имущества. В пункте 2 ст. 616 ГК содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии; производить за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: «…если иное не установлено законом или договором аренды».

Статья 617 ГК защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

 Арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма и пр. В этих случаях, кроме перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

Арендатор вправе с согласия арендодателя передать имущество в субаренду. Субарендный договор является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор — в качестве арендатора. При распоряжении имуществом в форме субаренды за арендатором сохраняются обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на срок аренды или меньший период.

Договор аренды призван обеспечивать интересы арендатора и арендодателя по основному договору, поэтому на судьбу договора субаренды влияет судьба договора аренды. Так, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Эти правила не относятся к императивным. Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества и обязан поддерживать его в исправном состоянии, что означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения.

Уплата арендных платежей регулируется статьей 614 ГК. Порядок, условия и срок внесения платы определяются договором. Если арендная плата не определена, то поскольку для договора аренды зданий и сооружений арендная плата относится к числу существенных условий, такой договор признается незаключенным (ст. 654 ГК), несмотря на то, что в силу общих норм взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата может быть установлена в следующих формах:

- установленная доля полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

- предоставление арендатором  определенных услуг;

- передача арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

- возложение на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного имущества.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание форм арендной платы или иные формы оплаты.

Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. ГК  расширяет возможности арендатора: законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).

 Закреплено право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или состояние этого имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).