Договор аренды

 

Содержания

 

                                                           Введения 3 

1. Договор аренды в гражданском праве России 4

1.1 Становления и развитие  договора аренды в российском                

гражданском праве  4

1.2 Договор аренды предприятия  5

1.3 Особенности договора  аренды предприятия 8

2. Содержание и виды договора аренды  13

2.1 Содержание договора аренды по гражданскому законодательству 13

2.2 Виды договоров аренды по российскому законодательству 18

Заключения 24

Список литературы 25

Приложение А. Договор аренды имущественного комплекса АЗС 28

Приложение Б. Порядок заключение двух стороннего договора             32                                                               

 

Введения

 

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых договоров, распространенных во всех сферах. Его широкое применение обусловлено тем, что зачастую, не имея возможности приобрести помещение для осуществления деятельности, многие организации вынуждены их арендовать. С другой стороны, и собственник объекта аренды сам иногда лишен возможности обеспечить эффективную эксплуатацию принадлежащей ему собственности, нести расходы на ее содержание, если речь идет о недвижимости, вызвали бы ухудшение его материального положения.

Актуальность данной курсовой работы состоит в том, что применение договора аренды позволяет решать и социальные проблемы и реализовать интересы широкого круга лиц в предпринимательской сфере. Но существование противоречивых норм, которые регулируют отдельные виды аренды, отсутствие достаточной теоретической базы затрудняют реализацию договора аренды различных видов имущества и создают трудности в его применении.

В связи со сказанным данная проблематика является актуальной и имеет большое практическое значение.

Целью написания курсовой работы является формирование целостного представления об договоре аренды предприятия.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1)анализ становления и развития договора аренды в гражданском праве;

2) характеристика понятия, договора аренды и его правового регулирования;

3)рассмотрение особенностей аренды различных видов имущества и выявление проблем право применения, путей их решения.

1 Договор аренды в гражданском праве России

1.1 Становление договора аренды в российском гражданском праве

 

Договор аренды (найма) известен со времен римского права, которое знало три отдельных договора найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя видами договора то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязывалась уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. При этом договор найма вещи имел строго обязательственно-правовую природу: в случае отчуждения арендованного имущества наймодателем другому лицу, наниматель терял право аренды на данное имущество, поскольку новый собственник не считался связанным договором аренды своего предшественника, таким образом, договор аренды не обладал таким вещно-правовым элементом, как право следования за вещью1.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды  договора   аренды :

1. договор   аренды  зданий и сооружений;
2. договор   аренды  предприятия;
3. договор   аренды  транспортных средств;
4. договор  финансовой  аренды  (лизинг).
5. договор проката;

Договор аренды (имущественного найма) традиционно относят к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права, где он был представлен в виде договора найма - предоставление в пользование определенного объекта за плату2.

1.2 Договор аренды предприятий

 

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию[19, 367].

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в наем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров (глава 35 ГК ). Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан), в этом случае отношения между сторонами будут строиться по правилам договора аренды.

ГК РФ является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК, в которой установлены общие положения для договора аренды и особенности конкретных видов договоров.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК).

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества.

Договор аренды - консенсуальный, поскольку «обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось».

Основной круг объектов может передаваться в аренду независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, а также для какой деятельности они предназначены – для использования в предпринимательской деятельности или для личного использования.

Важным признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды будет возвращено это же имущество. Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным для всех видов договоров аренды.

По смыслу ст. 650 ГК по договору аренды здания или сооружения в аренду должно быть передано именно здание или сооружение, а не его часть. Однако суды признают возможность передачи в аренду части здания. Договор аренды признается заключенным только в том случае, если стороны согласовали его предмет, то есть имущество, которое передается во владение и пользование арендатору. То есть переданная в аренду часть здания должна быть индивидуализирована.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК ). При этом срочный договор может трансформироваться в договор, заключенный на неопределенный срок - статья 621 ГК.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, предприятия Минобороны России, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия других отраслей, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими, в аренду передаваться не могут. Определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду, водных объектов.

Итак, договор аренды является3:

- консенсуальным, т.е. считается  заключенным с момента достижения  сторонами соглашения по его  существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;

- возмездным: арендатор обязан  предоставить арендодателю встречное  предоставление в виде внесения  арендной платы за полученное  во владение и пользование  имущество;

- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим): каждая  из сторон договора (арендодатель  и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны.

 

1.3 Особенности договора аренды предприятия

 

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

1. договора аренды по передаче не потребляемых вещей;

2. договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);

3. договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);
4. договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение)4.

Аренда имущества рассчитана на продолжительный период, поэтому для некоторых видов таких договоров предусмотрена обязательная письменная форма. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одна из сторон договора - юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме - п. 1 ст. 609 ГК. В устной форме могут заключаться такие договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Для некоторых договоров письменная форма является обязательной независимо от срока действия: договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК ).Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК);