Договор аренды

Основная обязанность  арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

В настоящее время  правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор  представляет собой обычный самостоятельный  вид договорных обязательств, такой  же, как договор купли-продажи, подряда и т.п. Появились новые виды договора аренды, такие как финансовая аренда (лизинг); по новому зазвучал договор аренды предприятия.

Устранено большинство пробелов арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужны только благоприятные экономические условия, и как вариант рыночного развития арендных отношений – принятие более упрощенной процедуры аренды государственного и общественного имущества. Законодательство соблюдается не корректно, судебные случаи показывают, что нарушается один из основных принципов договора аренды «свойство следования за вещью». Государственный аппарат в силу субъективного, человеческого фактора погряз в коррупции, бюрократические препоны мешают развитию арендных отношений.

Что касается направлений развития договора аренды, то, на их взгляд, наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование, указываемое им имущество, а арендодателю выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода. Но это перспектива развития аренды в кругу юридических лиц. Для юридического лица более актуально развитие аренды социального найма жилья. Президент РФ и Правительство РФ в 2006 году объявили решение проблемы обеспечения населения доступным жильем национальным проектом. Поскольку из-за роста цен на жилье эту проблему не удается решить с помощью ипотеки. Для обеспечения малоимущих слоев населения следует более широко применять договор социального найма жилья. Например, заселение пустующих новостроек, которые не удалось из-за высокой стоимости квартир продать в собственность. Это будет выгодно и собственнику помещения и будущим арендаторам.

Несомненно, в связи  с активизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

Нормативные акты:

1. Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г. с изм. От 30.12.2008г. [Текст]: офиц. Текст. //СЗ РФ. – 2008. № 44. – СТ.4147.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51–ФЗ с изменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138–ФЗ с изменениями 26.12.2005 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
4. Российская Федерация.Законы. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95–ФЗ с изменениями 17.11.2005г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
5. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136–ФЗ с изменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
6. Российская Федерация. Законы.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195–ФЗ. [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега–Л, 2008. – 368 с. – ISBN 5–370–00759–0
7. Российская Федерация. Законы.Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.
8. Российская Федерация.Законы. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
9. Российская Федерация. Законы. О недрах от 21.02.08 [Текст]: федер. Закон. – М.: Ось–89, 2008. – 64 с. – ISBN 978–5–98534–943–6
10. Российская Федерация. Законы. О защите прав потребителей от 07.02.92 [Текст]: федер. Закон. – Н.: Сибирское университетское изд.–во, 2008. – 32 с. – ISBN 5–379–00830–7
11. Российская Федерация. Законы. О финансовой аренде (лизинге) от 29.10.98 [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега–Л, 2008. – 24 с. – ISBN 5–370–00788–0

Научная и специальная  литература:

12. Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения. [Текст]: учебное пособие / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – M.: Статут, 2005. – 842 с. – ISBN 5-8354-0016-0.
13. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст]: учебное пособие / В.В. Васильева. – M.: ГроссМедиа, 2007. – 200 с. – ISBN 5-476-00503-2.
14. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст]: учебное пособие / В.В. Витрянский. – M.: Статут, 2002. – 300 с. – ISBN 5-8354-0061-6.
15. Гольцблат, А.А. Сделки с землей в России: Купля-продажа. Аренда. Приватизация. Ипотека [Текст]: учебное пособие / А.А. Гольцблат. – M.: Альпина, 2005. – 99 с. – ISBN 5-9614-0178-2.
16. Гражданское право современной России [Текст]: учебное пособие / Козырь О.М., Маковский А.Л. – М.: Статут, 2008. – 253 с. – ISBN 5-8354-0435-3
17. Гражданское право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. Калпина А.Г. – М.: Юристъ, Издательская группа, 2003. – 535 с. – ISBN 5–7975–0299–2.
18. Гражданское право [Текст]: учебник для вузов: В 2 томах: Т. 2 / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Юридическая фирма Контракт ИД Инфра-М, 2007. – 608 с. – ISBN 5–16–002861–7/5–98209–016–6.
19. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное [Текст]: учебник для вузов / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2008. – 848 с. – ISBN 5-392-00024-1
20. Гражданское право. Том 2. [Текст]: учебное пособие / Под ред. Суханова Е.А.– М.: Волтерс Клувер, 2007. – 496 с. – ISBN 5-466-00083-2
21. Жуковская, К.В. Аренда недвижимости. [Текст]: практическое пособие / К.В. Жуковская. – M.: Омега-Л, 2006. – 366 с. – ISBN 5-365-00187-7.
22. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2 [Текст]: учебное пособие / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. – М.: ЮРИСТЪ, 2006. – 939с. – ISBN 5–7975–0791–9
23. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года [Текст]: учебное пособие / Т.Е. Новицкая. – M.: Зерцало-М, 2002. – 224 с. – ISBN 5-94373-024-9.
24. Римское частное право [Текст]: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Издательство «Юристъ», 1994. – 543 с. – ISBN 5–7357–0058–8.
25. Суханов Е.А. Гражданское право [Текст]: учебное пособие / Е.А. Суханов. – M.: Статут, 2008. – 588 с. – ISBN 5-8351-0489-6.
26. Теплов О.М. Арендное предприятие: Правовое регулирование учреждения и деятельности [Текст]: учебное пособие /О.М. Теплов, В.В. Глазырин, С.Б. Пугинский; Институт законодательства и сравнительного проведения при Верховном Совете РФ. - М.,1993. -132 с. – ISBN 5-2060-0292-5.
27. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: Оформление в собственность; Аренда; Наем: Рента, наем, аренда, заем; Купля-продажа, мена, дарение; Присоединение и выкуп комнат и др. Изд. 5-е, перераб., доп. [Текст]: практическое пособие / Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А. – М.: Омега-Л, 2008. – 512 с. – ISBN 5-9216-0070-6.
28. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: В 2 т. Т. 2 / Г.Ф. Шершеневич. – М.: Издательство «Статут», 2005. – 461 с. – ISBN 5-8354-0260-1.
29. Щенникова Л.В. Вещное право. [Текст]: учебник / Л.В. Щенникова. – М.: Издательство «Юристъ», 2006. – 190 с. – ISBN 5–7975–0864–8.

Материалы судебной практики:

30.Из практики Федерального  Арбитражного суда по разрешению  дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договора аренды // Вестник ВАС РФ, 1998г. № 7.

31.Постановление Президиума ВАС РФ № 3616/96 от 25.02.1997 // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 6.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

 

 

Договор аренды

 

                          Договор N _____

 

                (аренды _______________________ )

 

г._______________                               "  " ___________20____ г.

 

_______________________________________________________________________ ,

             (наименование организации, предприятия,  кооператива)

именуемое в  дальнейшем "Арендодатель", в лице ___________________________

___________________________________________________________, действующего

на основании ____________________________________________________ с одной

стороны, и  ___________________________________________________________ ,

             (наименование организации, предприятия, кооператива)

именуемое в  дальнейшем "Арендатор", в лице ______________________________

_______________________________________________________________________ ,

             (должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________________________________

с другой  стороны,  заключили  настоящий  договор, именуемый  в дальнейшем

"Договор"  о нижеследующем:

1. Предмет Договора

 

      1.1. В соответствии с Договором  Арендодатель сдает, а Арендатор бе-

рет в срочное  возмездное владение и пользование  следующее имущество _____

_________________________________________________________________________

всего на сумму _____________________________________________________ руб.

(______________________________________________________________________),

                            ( прописью  )

именуемое в  дальнейшем "Имущество".

      1.2. Имущество является собственностью  Арендодателя.

      1.3. Оценка, техническое состояние,  степень износа и другие  харак-

теристики Имущества  изложены в Характеристике предмета аренды, являющейся

неотъемлемой  частью Договора (Приложение 1).

      1.4. Имущество предоставляется в  аренду Арендатору для_____________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

сроком на _____ лет. Срок аренды истекает "   " _______ 20___ г.

2. Размер арендной  платы и расчеты по Договору

 

      2.1. Арендатор обязуется вносить  Арендодателю  за пользование  иму-

ществом плату  в сумме ______________________________________________ руб.

(___________________________________________________________________руб.)

                               (прописью)

      в том числе по годам:

         20____ год _______________________________________________  руб.

         20____ год _______________________________________________  руб.

         20____ год _______________________________________________  руб.

 

      2.2. Внесение арендных платежей  Арендатор производит ежеквартально,

равными долями в размере 1/4 от годовой суммы  арендной платы на расчетный

счет Арендодателя не позднее_________________________ числа.

      2.3. В размер арендной платы  включаются ___________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

а также арендный процент в размере _________ % в год  от  стоимости  иму-

щества согласно пункту 1.1.

      Расчет арендной платы произведен  в  "Базовом расчете",  являющимся

неотъемлемой  частью настоящего Договора (Приложение 2).

      2.4. При непоступлении арендной  платы в указанный срок Арендодатель

взыскивает  ее в  установленном  порядке  с  начислением пени за просрочку

платежа.

3. Права и обязанности  сторон

 

      3.1. Арендодатель обязан в течение  _________ после подписания Дого-

вора предоставить Арендатору имущество в состоянии  соответствующем требо-

ваниям Приложения N 1, а Арендатор принять имущество  в аренду. Для этого

стороны при  передаче имущества обязаны  составить  "Акт N 1  приема-сдачи

имущества в  аренду" .

      3.2. Распределение обязанностей сторон  по полному  восстановлению  и

ремонту имущества  изложено в "Плане ремонтных и  восстановительных  работ".

      3.3. Сторона, виновная  в возникновении аварии, приведшей к неис-

правности Имущества  обязана в течение ___________ осуществить  его необхо-

димый ремонт и  восстановление. Если авария произошла  по вине третьих лиц,

то_______________________________________________________________________

                          (арендатор, арендодатель)

в течение ___________ дней предъявляет иск третьему лицу и за свой счет в

вышеуказанном порядке осуществляет необходимый  ремонт.

      Если  Имущество  пришло  в   негодность в силу форс-мажорных обстоя-

тельств, или  иск третьему лицу не может быть  удовлетворен, стороны делят

расходы по ремонту  и восстановлению имущества в  следующей пропорции:

                                   Арендатор___________________________ %

                                   Арендодатель _______________________ %

 

      3.4. При получении письменного  запроса или иного документа,  требую-

щего его  подписания, сторона, его получившая, обязана в течение _________

дней дать письменный ответ или подписать и отправить  его стороне,  напра-

вившей документ.

      3.5. Арендатор обязан:

      3.5.1. Использовать Имущество лишь  по прямому назначению, указанно-

му в пункте 1.4 Договора.

      3.5.2. Возвратить Имущество в состоянии указанном в части 2  Прило-

жения 1 к "   " ___________ 20___ г.

      При возвращении Имущества сторонами  составляется  "Акт N 2  приема-

сдачи" по форме  Приложения 3, в порядке п. 3.4 настоящего Договора.

      3.5.3. Не производить ремонт сверх  норм определенных Приложением  4,

а также вносить  неотделимые улучшения в имущество  без письменного  согла-

сия Арендодателя.

      3.5.4. Если законодательством разрешается  сдача имущества  в  суба-

ренду, то Арендатор имеет право сдать имущество в субаренду только с

письменного согласия Арендодателя.

 

Следующий подпункт желательно не включать, если Вы Арендатор, и желательно включить, если Вы Арендодатель.

 

      3.5.5. Арендатор обязан письменно  уведомить Арендодателя о предсто-

ящем возвращении  Имущества как досрочно, так и  по окончании  Договора  за

_________ предстоящего  возвращения.

      3.5.6. В случае досрочного расторжения  арендного Договора или окон-

чания срока  аренды, Арендатор обязан уплатить Арендодателю сумму стоимос-

ти непроизведенного им, лежащей на нем, обязанности текущего ремонта Иму-

щества, а также  передать  Арендодателю  безвозмездно  все произведенное с

Имуществом  и неотделимое без вреда от него.

4. Условия продления  Договора или выкупа Имущества

 

      4.1. Арендатор, добросовестно выполнивший  принятые на себя по Дого-

вору обязательства, по окончании действия Договора имеет  преимущественное

перед третьими лицами право на возобновление договора.

 

Следующий пункт может быть по усмотрению сторон сформулирован в четырех вариантах:

 

      4.2. Выкуп Имущества Арендатором  не допускается.

      4.2. Выкуп осуществляется путем  внесения  Арендатором  Арендодателю

всей причитающейся  ему арендной платы  со  стоимости  сданного  на полный

амортизационный срок Имущества.

      4.2. Выкуп осуществляется путем  возмещения Арендатором Арендодателю

арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого прек-

ращается согласно Договору до завершения амортизационного срока.

      4.2. По соглашению сторон,  в случае  полного погашения стоимости

Имущества арендными  платежами, Имущество может быть передано в  собствен-

ность Арендатора путем его передачи с баланса  на баланс.