Договор аренды

 

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...…6

Глава 1. Особенности договора аренды как гражданско-правовой сделки по нормам законодательства РФ…………..………………………………………….10

            1.1 Предмет и форма договора аренды……………………………………10

            1.2 Объекты и субъекты договора аренды………………………………..16

Глава 2. Существенные условия договора аренды по Гражданскому кодексу РФ…………………………………………………………………………………....20

            2.1 Содержание и исполнение договора…………………………………..20

            2.2 Порядок изменения и прекращения договора аренды……………….35

Глава  3.  Отдельные виды договора аренды: теория и практика применения...41

            3.1 Договор аренды зданий………………………………………………...41

            3.2 Договор проката………………………………………………………...48

Заключение………………………………………………………………………….52

Библиографический список………………………………………………………..56

Приложения………………………………………………………………………..60

 

Введение

 

Договор имущественного найма зародился  в римском праве как договор  найма вещей (location-conduction rerun).¹ Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества».² Гражданский кодекс РСФСР 1922г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем – хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.³

В том же значении термин «аренда» был использован «Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» от 23 ноября 1989г.⁴ В ст. 1 данных Основ говорилось: «Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано для обозначения особенностей.

С 1 марта 1996г. введена в действие часть вторая Гражданского кодекса РФ, глава 34 которой посвящена аренде. Во вступлении в данной главе отмечено, что «в последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку существовавшие ранее нормы о договоре имущественного найма (аренде) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды».

Договоры аренды составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права.

В новых условиях хозяйствования в экономический оборот включаются новые виды имущества, предметом сделок в более широких масштабах становится недвижимость. Договор аренды широко применяется на практике, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Поэтому тема дипломной работы является актуальной и интересной для более детального рассмотрения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества  во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает ее арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит  право пользования арендованным имуществом. Соответственно договор  аренды – одна из разновидностей договоров  по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой  и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности  на сданное в аренду имущество  к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

В законе или договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

В гражданском праве  выделяют следующие разновидности  договора аренды: аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг) и другие, например, договор найма жилого помещения.

Объем дипломной работы не позволяет детально рассмотреть  каждый из видов договора аренды, поэтому наиболее подробно в ней рассматриваются такие, как договор, как договор аренды зданий и сооружений и договор проката как разновидность аренды, имеющей свои особенности.

Основной целью работы является рассмотрение понятия договора аренды, его формы и содержания, а также рассмотрение порядка  изменения и его расторжения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Особенности договора аренды как гражданско-правовой сделки по нормам законодательства РФ.

 

1.1 Предмет  и форма договора аренды

 

Предметом договора аренды являются любые индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку они  не теряют своих натуральных свойств  в процессе использования. Так, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса⁵ или водные объекты⁶), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества⁷, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Сдача в аренду земельных  участков и других обособленных природных объектов имеет свои особенности, устанавливаемые законом.

Законом также могут  быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Так, например, согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности такими объектами, как государственные природные заповедники и национальные парки, здания и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др.

Ограничены в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности земельные участки в пределах лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками и др.

Эти особенности, прежде всего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 22 Земельного кодекса РФ⁸). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно, только при наличии лицензии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый  номер как результат кадастрового и технического учета. Только после  подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и  договор аренды.

Вещь, передаваемая в  аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку  относятся к юридически значимым.

По общему правилу, предмет  договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным.

Форма договора аренды урегулирована  ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом⁹. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.¹⁰ Аренда рассматривается как ограничение права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Требования гражданского законодательства о регистрации  договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Арбитражный суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи, с чем в иске отказал.

В апелляционной жалобе истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции  признал доводы истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном  законе «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора не обязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).