Договор аренды

Выбор арендатором одной  из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и  не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих  требований и уведомлений определяются ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или  его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может  без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящемся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержания им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

Во-вторых, арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущества (сервитуте, праве залога и т.п. - абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (абз. 1 ст. 613 ГК РФ). Естественно, в ряде случаев арендатор, зная о правах третьих лиц, не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.

Закон не содержит перечня  прав третьих лиц, о наличии которых  арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права  на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам.

Что же касается обязательственных  прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды.

 Что же касается  нескольких договоров аренды, то они могут существовать друг с другом, но при условии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторам права владению одной и той же вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договоров аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещение убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

В-третьих, обязанность  арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного  имущества, без которого последнее  нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться  за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения  сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Между тем проведение капитального ремонта арендованного  имущества может существенно  ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем  обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1.Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2.Потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

3.Потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое  из этих прав может быть исключено  или ограничено.

         В-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.624 ГК РФ). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Арендатор имеет право  на такое возмещение только при наличии  одновременно двух условий:

1.Согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды.

2.Использования для производства улучшений собственных средств арендатора (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем и арендатору не поступают. Поэтому, что бы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме.

Что же касается использования  средств третьих лиц, то оно может  считаться законным при условии, что эти средства предоставлены  в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без  согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны.

Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

В соответствии с условиями  заключенного договора в обязанности  арендатора входят: во-первых, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре аренды не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к использованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением  имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем, только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное  внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может  устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения  на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

1.Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2.Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3.Предоставление арендатором определенных услуг;

4.Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5.Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Если конкретная форма  арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно ли периодически – в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено  договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды может  содержать также правила о  том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем  порядке изменения арендной платы  и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены.

Арендатор имеет право  потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущество существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности – предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Законом может быть установлено  правило, отличное от того, которое  предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. Однако, согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может  выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз  в год, квартал, месяц, неделю, день и  т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т.п.

Необходимо отметить, что арендная плата должна быть уплачена арендатором и в случае досрочного освобождения арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), т.к. досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.