Договор аренды

Наем жилого помещения  регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и  нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности  возникают у обоих сторон). Это 

положение относится  ко всем договорам найма жилого помещения  независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название договора коммерческого найма.

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд  общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 - единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения - государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

Договор коммерческого  найма: По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого  найма является консенсуальным, взаимным и возмездным договором.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может  использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора коммерческого  найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.).

Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.).

 

                                              Заключение

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В настоящее время  выделяется несколько видов договора аренды:

1. Прокат;
2. Аренда транспортных средств;
3. Аренда зданий и сооружений;
4. Аренда предприятий;
5. Финансовая аренда;
6. Договор коммерческого найма.

По юридической природе  договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Согласно ст. 607 ГК РФ в  аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств.

В аренду сдают только индивидуально - определенные вещи, объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество, однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей.

Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами главы 35 ГК РФ

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается - это электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования. Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор, арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. I ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хоти бы одной из сторон договора является юридическое лицо независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок.

Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор  аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды.

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества, арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество  в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу возмездного характера  договора аренды основной обязанностью арендодателя является своевременное  внесение платы за пользование имуществом. Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды, однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не столь  важен характер вознаграждения оно  может быть как денежным, так и  иметь иную материальную форму.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором, если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ и убытков, причиненных просрочкой платежа.

Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатору принадлежит  право собственности на плоды, продукцию  и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества  в соответствии с договором.

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законодательством.

При сдаче имущества  в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Переход права собственности  хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Законом или договором  может быть предусмотрено право  выкупа арендованного имущества  по истечении срока аренды или  до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Главным основанием прекращения  действия договора аренды служит истечение  его срока, однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Применительно к договорам  аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. Существенно ухудшает имущество;
3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В ст. 621 ГК РФ предусмотрены  основания для расторжения судом  договора аренды по требованию арендатора, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в  котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. №238-239 (в ред. от 06.12.2008 г.).
2. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).
3. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. - М.: Проспект, 2008. - 657 С.
4. 10. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. -- М.: Волтерс Клувер, 2008. - 562 С.
5. Гражданское право: Учеб.: В 3 Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев, и др.; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. – 848 с.
6. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. - 344 С.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2007. - 689 С.
8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -- М.: Юрайт, 2006. - 658 С.
9. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3. - С. 16-25.
10. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11. - С. 40-49.
11. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. - С. 89-94.
12. Сенчищев В. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней // Журнал российского права. - 2000. - №1. - С. 78-83.