Договор аренды

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие и элементы договора аренды…………………………………...5
1. Элементы договора аренды…………………………………………7
2. Содержание договора аренды…………………………………………...11
3. Прекращение и возобновление договора аренды……………………...17
4. Отдельные виды договора аренды……………………………………….20

Заключение……………………………………………………………………….26

Список использованной литературы…………………………………………...31

 

Введение

При заключении договора аренды важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.

Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь  снять. Нужно описать его максимально  подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это  будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.

Во-вторых, арендатору стоит  проверить, кому принадлежит помещение. Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его  в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду. В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.

В-третьих, стоимость  аренды и порядок оплаты — это  один из самых важных вопросов, которые  надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право  один раз в год поднимать ставку аренды. Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет. Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.

По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию. Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор. Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.

Самая частая ошибка в заключении договоров аренды - игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.

Вопросы возникают, когда  стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.

Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько  простых правил. 

Во-первых, заключая договор  аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все  обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а  каждое исполнение должно быть подтверждено формально.

Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений  арендованного имущества, произведённых  арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. 

При этом независимо от того, что именно будет указано в  договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в ст. 619 ГК РФ. Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.

Как арендатору, так и  арендодателю важно помнить, что  по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.

 

1. Понятие и элементы договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества  во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.  Арендатор, как правило, нуждается  в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату).последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование  служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему).

Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора. При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Арендодатель, оставаясь  собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжаться  им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может  их и не сохранить, целиком передав  арендатору.

Право пользования арендатора пользуется вещно- правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно- правовой защитой оно не пользуется¹. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Праву пользования арендатора присуще свойства следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользование арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно- правовой защиты и признание за правом пользование арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных².  Однако это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права. Ведь владельцем у нас признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь. Поэтому вещным пришлось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств.

Право пользование арендатора, в отличии от одноименного права, входящего в состав или образующего  основу того или иного вещного  права, предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования  арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды является срочным.

Право пользование арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.  

 

 

1. Элементы договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально- государственные, административно- территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель – это  собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сдача имущества в  аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.

Наиболее сложная система  отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление государственной собственностью – прерогатива исполнительной власти. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ³ и его территориальные органы. Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника. От имени собственника такое согласие дает Министерство РФ и его территориальные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным  за счет сметных ассигнований. Вместо них договоры аренды заключает Министерство РФ и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Но если бюджетное  учреждение приобрело какое либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Аналогичный порядок, как  правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получение имущества  в пользование. По общему правилу, закон  никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на знание соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законом.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдение установленных ограничений.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов. Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, предметом  договора аренды может быть только индивидуально – определенная вещь.