Субъекты гражданских правоотношений

 

 

3.6. Квартиры

 

            Рассмотрим наследование приватизированных квартир. В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года (с изменениями, внесенными Законами РФ от 23 декабря 1992 года и от 11 августа 1994 года) квартиры в домах государственного и муниципального  жилищного фондов приватизируются с согласия всех проживающих совершеннолетних, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет членов семьи либо в индивидуальную (единственный собственник, на имя которого оформлен договор передачи), либо в общую долевую, либо в общую совместную собственность.

 

                 В случае смерти индивидуального собственника приватизированная квартира по общим правилам о наследовании переходит к его наследникам по закону или по завещанию вне зависимости от того, проживают ли они в данной квартире или нет. Другие проживающие в этой квартире члены семьи, не ставшими наследниками, сохраняют лишь право на проживание.

 

              Общая долевая собственность означает, что все участники общей долевой собственности  имеют определенные доли, которые признаются, как правило, равные. Эти доли указываются в правоустанавливающим документе, который выдается на имя всех участников общей собственности. Если один из собственников умирает, то по наследству переходит только доля умершего. Получившие эту долю наследники становятся участниками общей долевой собственности и независимо от того, проживают ли они в данной квартире или нет.

 

           Общая долевая собственность означает, что доли в правоустанавливающем документе не указываются. В любой момент эти доли могут быть определены, как сособственниками,  так и наследниками умершего сособственника,  для этого необходимо обратиться к нотариусу  либо в суд. Необходимо отметить, что  размер долей в общем имуществе заранее не определен. Доли определяются лишь при прекращении отношений общей собственности или при выделе участника. Таким образом, в случае смерти участника общей совместной собственности по требованию наследников определяется доля умершего, которая включается в состав наследственной массы, но поскольку наследник не может стать сособственником в праве общей совместной собственности в силу закона, поэтому необходимо определение доли умершего в общем имуществе.

 

           Здесь следует обратить внимание на ошибочность достаточно распространенного мнения о том, что в случае приватизации квартиры в совместную собственность доля умершего переходит к другим собственникам. Выделенная доля умершего становится объектом наследования. «Для обеспечения единообразной правоприменительной практики нотариусов и Комитета муниципального жилья Правительства Москвы до решения указанных вопросов в законодательном порядке, а также до формирования судебной практики нотариусам рекомендуется, на основании статей 255 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствоваться следующим.

 

           В случае смерти сособственника квартиры, находящейся в общей совместной собственности, по заявлению наследников умершего, заводится наследственное дело. При отсутствии спора между сособственниками и наследниками умершего заключается соглашение об определении долей всех сособственников в праве общей собственности на квартиру. (За исключением случаев, когда переживший сособственник является единственным наследником). Это соглашение удостоверяется нотариусом (желательно по месту открытия наследства) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после полного выяснения нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру.» [29]

 

            Рассмотрим ситуации: если в квартире, принадлежащей по праву совместной собственности мужу, жене и дочери, умерла жена, у которой имеются кроме указанных наследников (являющихся одновременно и сособственниками), еще наследник — сын, то он тоже подписывает данное соглашение, хотя не является сособственником, но является наследником на выделенную соглашением долю умершего.

 

           Другая ситуация: если переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), действует иной порядок оформления наследства. Соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (статьи 253-254 ГК РФ).

 

       «Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.»[30]

 

          Если у умершего сособственника нет наследников ни по закону, ни по завещанию, то свидетельство о праве на наследство к имуществу умершего выдается государству.  Соглашения об определении долей, возможно только с участием компетентных органов, являющихся представителями государства (налоговые инспекции), оповещение которых является обязанностью нотариуса.

 

       Еще ситуации: если квартира находилась в собственности двух и более лиц и все они умерли, соглашение об определении долей заключается между их наследниками.   Если же квартира находилась в собственности двух и более лиц и все они являлись наследниками по отношению друг к другу, в этом случае заводится наследственное дело после последнего наследодателя и по заявлению наследника определяются доли всех умерших сособственников. При наличии других наследников заводятся наследственные дела после каждого наследодателя и заключаются соглашения об определении идеальных долей между наследниками каждого сособственника.

 

            Нужно иметь в виду, что разница между долевой и совместной собственностью состоит лишь в том, что участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности – на определение доли и ее выдел.

 

            «В связи с приватизацией государственных и муниципальных квартир в практике возник вопрос о переходе по наследству тех квартир, наниматели которых выразили желание их приватизировать, но не успели при жизни в установленном порядке оформить право собственности на занимаемую квартиру (заключить договор передачи, зарегистрировать его в соответствующем исполнительном органе и т.п.).» [31]

 

          Немало вопросов при применении Закона РФ о приватизации вызывала проблема определения момента, с которого лицо, подавшее заявление на приватизацию занимаемого жилья, могло считаться его  собственником.    

 

                    Конфликтные ситуации при наследовании приватизированных квартир заключаются чаще всего в том, что наследство открывается при уже начатой, но еще не завершенной процедуре приватизации квартиры. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" сказано "если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано".

 

           Рассмотрим пример, М. обратился в суд с иском к Кировской опытной станции о признании права собственности на квартиру. Мать М. обратилась 6 декабря 1991 года к администрации станции – владельцу жилой площади об оформлении документов на приватизацию и лишь в октябре 1992 года получила документы, необходимые для обращения в районный комитет по приватизации для окончательного оформления приватизации. Мать, находясь в больнице, дала доверенность на имя сестры М. на получение документов о приватизации. 4 декабря 1992 года мать умирает, но ответчик не признает право собственности на спорную жилую площадь. Ответчик, возражая против иска, опирался на то, что на оформление договора законом определено два месяца, а мать истца скончалась до истечения срока (дата подачи заявления 28 октября 1992 года).

 

        Решением Кирово-Чепецкого городского народного суда (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Кировского областного суда) в иске отказано. Президиум Кировского областного суда 30 июня 1993 года судебные решения отменил по следующим основаниям.

 

        Здесь необходимо прежде всего брать во внимание не сам факт заключения договора о передаче в собственность гражданину квартиры, а выраженную в заявлении волю наследодателя на приватизацию занимаемого жилого помещения, если при этом такое заявление не было им отозвано. При этом  руководствоваться тем, что по независящим от наследодателя причинам, а именно из-за его смерти, он был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано, исходя из смысла преамбулы и ст.ст.1, 2 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

 

            Кроме того, необходимо учитывать, что соблюдение установленного статьями 7 и 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан: в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в 2-х месячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в соответствующем органе, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение.

 

       При аналогичной ситуации Президиум Пензенского областного суда от 14 января 1994 года указал, если гражданин, подавший заявление на приватизацию жилья и необходимые для этого документы, умер до оформления и регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность, то его смерть не является основанием к отказу в удовлетворении права на приватизацию жилого помещения.[32]

 

       На практике решение вопроса об оформлении и выдачи наследнику свидетельства о праве наследования и общеустановленном порядке выглядит так: доводить "сделку" приватизации жилья до конца, но уже с наследником, заменяющим в ней умершего наследодателя, производить до оформление документов в обычном порядке путем заключения договора приватизации жилья уже с наследником.

 

            «С учетом того, что требования наследников о включении приватизируемых жилых помещений, по которым правоустанавливающие документы до конца не оформлены, в наследство могут быть удовлетворены лишь при условии несоблюдения наследодателями установленных правил оформления документов по независящим от них причинам, представляется, что тут подошел бы "судебный" вариант, т.е. установление права собственности наследников судебным решением в любом случае возникновения спорных ситуаций по иску как самого наследника, так и других заинтересованных в этом лиц с одновременным рассмотрением вопроса о признании действительной неоформленной в установленные сроки не по вине наследодателя сделки приватизации в соответствии со ст. 165 (п. п. 2, 3) части первой ГК РФ (ст. 47 ГК РСФСР 1964 г.). При этом судебное решение должно иметь силу правоустанавливающего документа с освобождением лиц, за которыми согласно решению суда признается право собственности, от каких-либо последующих его оформлений и выплат дополнительных пошлин кроме как при предъявлении иска.

 

            Вместе с тем и в судебной практике сложились разные подходы к разрешению спорных ситуаций. В одних случаях суды выносят решения о признании права собственности на спорные жилые помещения (квартиры) за умершими нанимателями или членами их семей, на чье имя оформлялись документы на приватизацию, в других же - о признании за наследниками права собственности на жилые помещения в порядке наследования, а в третьих случаях - о признании за наследниками права на получение жилых помещений в собственность по договору приватизации жилья, заключенному с наследодателем»[33]

 

            Можно сделать вывод, что подача заявления нанимателем на приватизацию занимаемой квартиры или комнаты достаточно, чтобы в случае смерти наследодателя ставить вопрос о наследовании. «Следует также учитывать, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, как совершенной под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, или гражданином, злоупотребляющим спиртными напитками или наркотическими веществами и т.п.)» [34]

 

               В связи с принятием  Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1998 года имеют место следующие ситуации государственной регистрации при вступлении граждан в право на наследство:

1. Если наследодатель  до смерти не зарегистрировал  свои права на недвижимое имущество  в регистрационной палате, но  правоустанавливающий документ  был зарегистрирован по прежнему  порядку регистрации (БТИ или  Комитете по земельным ресурсам  и землеустройству), применяются  общие правила вступления в  наследство. После выдачи в нотариальной  конторе свидетельства о праве  на наследство по закону или  по завещанию необходимо зарегистрировать  его в регистрационной палате. Для этого предоставляются следующие документы:    заявление о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство, соответствующие справки из органов технического учета объектов недвижимости, квитанция об оплате государственной регистрации.

2. Если же наследодатель  при жизни не зарегистрировал  свои права на недвижимое имущество  в регистрационной палате после  момента ее открытия и правоустанавливающий  документ не был зарегистрирован  по прежнему порядку регистрации (БТИ и Комитете по земельным  ресурсам и землеустройству) возможны  следующие варианты: