Право собственности на квартиру и жилой дом

Споры между  гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются только судом.

Подписанный сторонами  договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья.

К другим гражданам, которые наряду с собственниками сносимого дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами, относятся проживающие в доме бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (заключившие договор найма, имеющие прописку и т.д.) при условии, что дом, подлежащий сносу, является их единственным постоянным местом проживания.

Если сносимый дом принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение квартиры, если им создана самостоятельная семья. Вместе с тем, если собственники являются членами одной семьи, им может быть предоставлена одна квартира.

Требование собственника дома, временно в нем не проживающего, о предоставлении ему квартиры в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение общего трехгодичного срока исковой давности.

Разрешая возникший  спор по требованиям, заявленным другими гражданами, временно не проживающими в доме и не утратившими право пользования жилыми помещениями, о предоставлении им квартиры в связи со сносом дома, суды должны руководствоваться ст. 60 ЖК РСФСР о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

Если собственник  сносимого дома и члены его  семьи обеспечены в том же населенном пункте жилым помещением менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или проживают в неблагоустроенной квартире, суд, учитывая конкретные обстоятельства, может удовлетворить их требование о предоставлении квартиры взамен занимаемого жилого помещения.

Следует отметить, что  ГК РФ (ст. 239) изменил процедуру изъятия недвижимого имущества (в том числе и жилого дома) для государственных или муниципальных нужд. Так, в соответствии с указанной статьей для того, чтобы изъять и впоследствии снести недвижимое имущество, государственный орган или орган местного самоуправления должен обратиться в суд и доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Глава 2. Риэлторская  деятельность

Риэлторская деятельность - осуществляемая постоянно или систематически деятельность по оказанию для других лиц возмездных услуг по покупке, продаже, обмену, передаче, аренде недвижимого имущества и прав на него (далее именуется также - недвижимое имущество), или по управлению недвижимым имуществом, в том числе более чем четырьмя объектами кадастрового (технического) учета, относящихся к жилому фонду, или услуг по проведению переговоров относительно указанных операций; 
Риэлтор - лицо(юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом РГР и Региональной ассоциации ПЛРО, действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ»¹⁶ , Риэлторская фирма - юридическое лицо, обладающее лицензией на осуществление риэлторской деятельности, выданной в соответствии с действующим законодательством, и осуществляющее такую деятельность. 
Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них; 
Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлторской фирмой (с уполномоченным брокером) договор на оказание риэлторских услуг.

Риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир  для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал  и сделка не сорвалась: они ведь живут  на проценты от заключенных сделок!

Большинство существующих в г.Новосибирске риэлторских фирм образуются без получения лицензии на право заниматься этой деятельностью. Причем в основном в этих фирмах работают неквалифицированные специалисты, как в области жилищного права, так и гражданского. Иногда у таких работников отсутствуют даже самые элементарные знания по  этике взаимоотношений с клиентом и сотрудничества с другими агенствами.

Как говорят  риэлторы своим клиентам, что через  агенство недвижимости гораздо безопаснее совершать сделки со своими квартирами или домами, но на самом деле единичные фирмы помогут вам разрешить возникшие проблемы. Остальные же так и заявляют своим клиентам, что будут выступать лишь свидетелями в суде.¹⁷  
Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего «договора задатка». Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.¹⁸

 
Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма – ЗАО «Правовой центр жилья», которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки - г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, - хотелось только удостовериться, что она юридически «чистая». Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, «уйдет со свистом» - т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, - а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним. 
Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить. 
Наша героиня решила «не упускать шанс» - и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный «Договором задатка». По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла «задаток» в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец - владелица квартиры - обязалась квартиру ей продать. «Задаток» при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Говорить о  «нечистоплотности» риэлторских агенств  можно долго, но главное остается одно: в нашей стране уровень правовой подкованности очень не высок  и в ввиду срочности и незнания основ современного рынка  рискую потерять свои деньги, а иногда даже и право собственности на жилье.

Заключение

 В качестве  заключения сделаем несколько  выводов по проделанной работе  по главам. Приватизация в нашей стране является важнейшим основанием приобретения права собственности на квартиру, что дает право владения, пользования и распоряжения ею на свое усмотрение. Опираясь  в основном на нормативные акты, я смогла показать, что довольно много сделано было в вопросе регулирования права  собственности как физических, так и юридических лиц. Хотя, конечно, возникает много прецедентов, но все они решаемы опираясь на закон.

Вторая глава  данной работы показала, наоборот, неурегулированность  и бесконтрольность деятельности агенств по недвижимости. 

Список нормативных  актов и литературы:

1. Конституция РФ.1993.,М.2000.

2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994г.,№5-ФЗ,/ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

3. Жилищный  кодекс РСФСР от 1 января 1984./ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

4. Закон РФ «О лицензировании отдельных видов  деятельности в РФ» от  8 декабря 2001г. №128-фз.

5. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992г.//Российская газета.1993г.,23 января.

6. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г.№1541-1//Жилищное законодательство Росиии.М.,2000г.

7. Федеральный закон "О товариществах собственников  жилья" от 24 мая 1996г. //Жилищное законодательство Росиии.М.,2000г.

8. Абрамов Д.М. Справочник юриста. М.,1999.

9. Волочков  Н.Г.Справочник по недвижимости. М.,1996.

10. Гражданское законодательство России: Сб.норм.актов  и док./отв.ред. З.И. Цыбуленко.М.,1999.Ч.1.

11. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М,1995.

12. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. М., 1995.

13. Универсальный юридический словарь. М.,1996.