МПС

Сибирский Университет Путей  Сообщения

Кафедра права

Право собственности  на квартиру и жилой дом

Курсовая  работа

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:

Студентка гр. юп-311

Айурманцева А.В.

Проверила:

Быковская Е.А. 
 
 
 
 

2001

Содержание:

Введение                                                                                               стр.3

Глава 1. Право  собственности                                                                                    стр.4

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права  собственности                                                                                                                         стр.5-11

1.1.1Приватизация  коммунальных квартир                                     стр.12-13

1.1.2. Прекращение бесплатной приватизации жилья                              стр.14

1.2.Право собственности  на квартиры в домах ЖСК  и ЖК            стр.15-16

1.3.Право собственности  на квартиры юридических лиц                      стр.16-18

1.4.Кондоминиумы                                                                              стр.18-22

1.5.Наследование  квартиры                                                                                          стр.22-23

1.6.Права собственности  на жилой дом                                           стр.23-27

1.6.1. Прекращение  права собственности на жилой  дом               стр.27-30

Глава 2.Риэлторская  деятельность                                                                         стр.31-33

Заключение                                                                                                                             стр.34

Список нормативных  актов и литературы                                      стр.35

Введение

Недвижимость  в России - бесценный капитал, дарованный природой, созданный трудом, предшествующих поколений людей, живших и живущих на Российской земле. Гражданское Общество заинтересовано в сокращении и приумножении народного достояния. Право собственности на недвижимое имущество регулируется различными отраслями права. В своей работе я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного права. Тема, которую я рассматриваю в данной работе, на сегодняшний день очень актуальна. Хотелось бы остановиться на составных частях работы. Первая глава посвещена основным вопросам

приобритения  права собственности граждан. Здесь  рассматриваются правовые аспекты  приватизации  квартир, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, коммунальных квартир, а также дается прогностическая версия, что будет с приватизацией в будущем. В этой же главе исследуются особенности права собственности жк, жск, юридических лиц, а также приобретение и прекращение этого права на жилой дом. Глава вторая является своего рода попыткой автора изложить свое мнение на тему риэлторской деятельности на основании полученного опыта в процессе работы в одном из агенств недвижимости  в городе Новосибирске.  

Глава 1. Право  собственности

Статика  отношений  собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность”  за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления.  Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности.

В субъективном смысле, содержание права собственности  составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как правовой институт, то есть в объективном смысле,  право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения  права собственности

   В соответствии  со ст. 1 Закона «О приватизации - жилищного

фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г¹, под приватизацией жилья 
понимается бесплатная передача в собственность граждан на 
добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в 
государственном и муниципальном - жилищных фондах, а для 
граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. 
Приватизация жилья осуществляется, на основе следующих 
принципов:

граждане принимают  решение о приватизации занимаемых

ими жилых помещений, в государственном и муниципальном

жилищных фондах исключительно добровольно;

владельцы приватизированных  жилых домов и квартир

имеют право  владеть,  пользоваться и распоряжаться ими по

своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в  аренду,

совершать иные сделки, не противоречащие закону;

каждый гражданин  имеет право на приобретение в  порядке

приватизации  жилого помещения в домах государственного и

муниципального  жилищных фондов один раз;

на переходный к рыночным отношениям период для  граждан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми  помещениями;

обслуживание  и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

оплата расходов, связанных с обслуживанием, и  ремонтом

приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизации  подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальной фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и общественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

С принятием  Закона о приватизации жилья при  переходе государственных предприятий, имеющих на своем балансе жилищный фонд, в иную форму собственности либо при их ликвидации стали возникать сложные ситуации. Зачастую владельцы домов запрещали жителям приватизировать занимаемые ими квартиры либо вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.

Чтобы в дальнейшем такого не происходило, новая редакция ст. 18 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 декабря 1993 г². устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В соответствии с Указом Президента РФ «Об использовании  объектов социально-культурного и  коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности» от 10 января 1993 г.³, не могут быть включены в состав приватизируемого имущества предприятия жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций.

Особые сложности  вызывает приватизация жилищного фонда Министерства обороны, особенно когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизировать свое жилье, так как оно относится к категории государственной собственности. Однако после приватизации при отъезде он вправе продать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образованию дефицита жилплощади в гарнизоне таким путем. 

При приватизации квартиры в заявлении необходимо указать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указания долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в  совместную или долевую собственность, решается только самими гражданами. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Прежде при  приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о  приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. Однако в настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

До принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмечалось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.