Право собственности на квартиру и жилой дом

Законом РФ от 11 августа 1994 г. были внесены изменения  и дополнения в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с этими  изменениями «для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка».

Жилые помещения, в которых проживают исключительно  несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отказ от участия  в приватизации может быть осуществлен  родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности  на приобретенное жилье возникает  с момента регистрации договора в местной администрации.

Количество экземпляров  договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствующим органом местной администрации.

При передаче жилья  в собственность граждан при приватизации нотариального удостоверения не требуется и государственная пошлина не взимается. Договор заключается в простой письменной форме.

За  оформление документов  при  приватизации  взимается      
плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся 
оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение. 

Документами, подтверждающими  право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Возможны варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была вовремя осуществлена исключительно по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру. Формально квартиросъемщик не стал собственником квартиры. Однако в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на квартиры даже в тех случаях, когда квартиросъемщики умерли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ  «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора в соответствующем органе  местной  администрации,  то  в  случае  возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство  само  по  себе  не  может служить основанием к "отказу в удовлетворении требования наследника. Так, С. предъявила иск к НПО «Энергомаш» о признании права собственности на однокомнатную квартиру в г. Химки, ссылаясь на то, что наниматель жилого помещения 3.  в августе   1992  г.  подал заявление о приватизации занимаемой   квартиры   и   завещал   ее   ей.   24   сентября 1992 г. 3. умер, не успев оформить договор на передачу жилого помещения в собственность. Ответчик в приватизации квартиры наследнице 3. С. отказал.

Решением народного  суда, оставленного без изменения  определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлетворении иска отказано. Однако Президиум Мособлсуда, рассмотрев дело, отменил указанные судебные постановления и указал, что ни народный суд, ни кассационная инстанция не учли при рассмотрении дела данного разъяснения Пленума Верховного Суда РФ.

Договор о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, для пенсионеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными.

В других случаях  договоры о приватизации расторгают разведенные супруги. Являясь собственниками квартиры, они могут ее разменять только по взаимному согласию. Если такого согласия нет, то суд не сможет ее разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право собственности одного из них. Если же квартира становится государственной или муниципальной собственностью, суд правомочен это сделать.

Однако заставить  собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение  никто не может.

Так, Ч. обратился в суд с иском к ТОО «Дмитриевы горы» о передаче  в  собственность занимаемой  им  квартиры, которая была выделена Ч. колхозом «Большевик» (правопредшественник ТОО). Районный суд иск удовлетворил, ссылаясь на Указ Президента РФ «О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск, лиц начальствующего состава и рядового состава органов внутренних дел и членов их семей» от 2 ноября 1992 г.,⁴ в соответствии с которым истец имел право, по мнению суда, получить в собственность занимаемую квартиру. Между тем названный Указ, равно как и Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает безвозмездную передачу жилья в собственность только в домах государственного и муниципального жилищных фондов. В связи с этим вышестоящая судебная инстанция обоснованно отменила это решение.

Приватизация  жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству или колхозам). Однако предварительно этот вопрос должен решаться на общем собрании членов колхоза или работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.

Не следует  приватизировать  жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого помещения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать государственное и муниципальное жилье можно только один раз. Перед обменом своей квартиры на муниципальное жилье нужно расторгнуть договор о приватизации. Делается это через суд, и за одну только регистрацию расторжения договора приватизации необходимо уплатить значительную сумму.

Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон  РСФСР «О приватизации жилищного  фонда в РСФСР» от 4 января 1993 г⁵. разрешена приватизация в домах — памятниках истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, только после его проведения. Однако в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его осуществление не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Вместе с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремонта на ближайшие годы.

В настоящее  время в соответствии со ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Закон не дает точного  определения, какие дома следует  считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

По общему правилу, при приватизации государственных  предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в полном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизируются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затягивается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запрещает производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и т.д.

В таких случаях, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе потребовать расторжения договора и предоставления нового жилья.

1.1.1.Приватизация  коммунальных квартир

Вопрос о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных помещений, входящих в коммунальные квартиры, не нашел в настоящее время окончательного разрешения.

В соответствии с общим правилом, установленным  законом, коммунальные квартиры приватизации не подлежат.

Однако, как сказано  далее в законе, «собственники  жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения¹, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир».

Таким образом, решение этого вопроса передано на усмотрение конкретного собственника жилья или его представителя, которые различаются в зависимости от формы собственности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной собственности, то соответствующее решение принимает Госкомимущество РФ по согласованию с соответствующими министерствами и ведомствами, а если речь идет о государственной собственности субъектов Федерации, то их органы по управлению имуществом.

Что касается коммунальных квартир, входящих в муниципальный жилищный фонд, то решение о их приватизации могут принимать соответствующие муниципальные органы власти.

Приватизировать можно также коммунальное жилье, принадлежащее предприятиям на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления ограничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти правомочия производны от права собственности.

Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.

Приватизация  коммунальных квартир осуществляется в следующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по. своему усмотрению.