Право собственности на квартиру и жилой дом

В ряде случаев  суд может узаконить самовольную  постройку. Так, в частности, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности  на самовольную постройку может  быть признано судом также за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена по(А тройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лиц| расходы на постройку в размере, определенным судом (ч. 3 ей 222 ГК РФ).

Однако право  на самовольную постройку не может  быть признано, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае самовольная  постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет.

По окончании  строительства дома  он подлежит  приему особой

приемочной комиссией. Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома местной  администрации.  В  соответствии  со  ст.  263  ГК собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения и осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о назначении земельного участка.

Закон о собственности  ввел принципиально новое основание  возникновения права собственности  на жилой дом. Речь идет так называемой приобретательной давности, о которой говорится в ст. 234 ГК.

В соответствии с указанной статьей гражданин, не являющийся  собственником  недвижимого  имущества,  к  котором] относится и жилой дом, но добросовестно и открыто владею: им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом.

В данном случае речь идет о не имеющем правового  основан фактическом  владении  имуществом  в  течение  длительного срока. В таких случаях создается неопределенность в отношениях фактического владельца с другими лицами, поскольку имущество не имеет правового статуса (хотя владелец и обращается с этим имуществом как со своим). Задача приобретательной давности и состоит в том, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и правилом.

Добросовестность  фактического владельца заключается в его убеждении, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во владение.

Открытость владения означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Поведение фактического владельца должно соответствовать  поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается  имуществом, как если бы обладал  правом собственности (сдает в наем, в залог и т.д.).

Такой самостоятельностью фактический добросовестный владелец отличается от титульного владельца (арендатора, хранителя и т.д.), который знает о производном характере своего права на имущество, его зависимость от права собственника, ограниченность во времени. Поэтому титульные владельцы не могут стать собственниками по давности владения.

Следует также  отметить, что для того чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в процессах установленного законом срока (в данном случае в течение пятнадцати лет.).

Дом, построенный  трудом и на средства двух семей, может  быть признан их общей долевой  собственностью. Размер долей определяется в зависимости от трудового и  денежного вклада обеих семей. При наличии спора гражданам следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на часть (долю).

Если один из совладельцев дома хочет сделать  пристройку к дому, то он должен получить согласие других собственников. Это вытекает из правил ст. 246 и 247 ГК РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производятся по взаимному согласию всех ее участников. Строительные работы, производимые одним из собственников, могут нарушить права других (например, затемнить помещения, сделать неудобным подход и т.д.).

В случае недостижения соглашения споры решаются судом. Если участником общей долевой собственности будет увеличена полезная площадь путем пристройки, надстройки и т.д. свой счет и с соблюдением установленных правил, то по  требованию доли  в  общей  собственности на дом  подлежат¹ соответствующему изменению (ст. 245 ГК РФ). При взаимно: согласии совладельцы дома могут изменить размер долей путем нотариально  удостоверенного  соглашения.  В случае  смерти совладельцев  такое соглашение  может быть достигнуто  наследниками. Судебным решением доли могут быть изменены, если будет удостоверено, что полезная площадь была увеличена правомерно (с согласия органов власти и совладельцев).

Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома, нотариально его удостоверить и зарегистрировать в местном органе власти. В этом случае оно будет обязательным не только для совладельцев, но и для тех лиц, которые впоследствии могут приобрести части дома.

При судебном определении  порядка пользования жилым домом  каждому собственнику по возможности  передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве  собственности. Однако выделить помещения, адекватные долям в праве собственности, не всегда возможно. В таком случае с того собственника, который получил большее по размеру помещение, взыскивается в пользу другого обусловленная договором плата за пользование частью площади, превышающей его долю. Добровольное или судебное распределение жилых помещений между собственниками в отличие от раздела не влечет прекращения права общей долевой собственности, а устанавливает лишь порядок пользования им.

Участники общей  долевой собственности на жилой  дом в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки. Это право заключается в том, что продавец доли обязан известить в письменной форме всех совладельцев дома о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если совладельцы откажутся от покупки или не воспользуются своим правом на нее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Любое общее имущество (в том числе и дом) делятся лишь при условии, что это возможно без ущерба его хозяйственному назначению. Верховный Суд СССР постановлением от 31 июня 1981 г. разъяснил, что раздел дома производится в том случае, когда долям участников общей собственности соответствуют изолированные части дома с отдельными входами либо имеется техническая возможность перестроить эти части так, чтобы они стали изолированными.

Дом, возведенный  или приобретенный супругами  во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован дом.

Принадлежность  жилого дома обоим супругам независимо от того, на кого из них он зарегистрирован, подтверждается данными, на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака. Это, в частности, свидетельства о регистрации и расторжении брака, договоры купли-продажи, мены, о возведении индивидуального жилого дома и иные правоустанавливающие документы.

Если жилой  дом был приобретен лицами, проживавшими совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.

1.6.1. Прекращение  права собственности на жилой  дом

Право собственности  на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть или не зависеть от воли собственника.

К числу первых относятся прежде всего различные  гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого.

Право собственности  может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома.

Более разнообразны случаи, когда право собственности  на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; изъятие в случаях неотложной необходимости с возмещением стоимости в пользу государства (реквизиция); изъятие в пользу государства в качестве санкции за совершение правонарушения и без возмещения стоимости (конфискация); принятие законодательных актов, прекращающих право собственности (национализация) либо иное решение государственного органа, хотя и не направленное непосредственно на изъятие имущества, но влекущее прекращение права собственности (например, изъятие используемого собственником земельного участка).

Прекращение права  собственности в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением ему в полном объеме Убытков, причиненных прекращением права собственности.

Вопросы обеспечения  прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, урегулированы достаточно подробно.

Закон «Об основах  федеральной жилищной политики»  от 24 Декабря 1992 г¹⁵. установил ограничения принудительного изъятия недвижимости по основаниям, предусматриваемым законом. При отсутствии согласия собственника, снос может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 137 ЖК РСФСР) право собственности на жилой дом могло прекратиться в случае сноса жилого дома в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. В данном случае гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставлялось право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан, местные органы власти обеспечивали им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.

Сейчас собственникам  жилых домов либо предоставляется

новое, равноценное  по жилой площади жилье, либо возмещается

стоимость сносимых строений. Это правило закреплено в п. 13

«Положения о  порядке возмещения убытков  собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и

потерь сельскохозяйственного производства», утвержденного

постановлением  Правительства РФ от 28 января 1993 г., где

записано, что  предприятия-застройщики, которым отведены

изымаемые земельные  участки и которые  производят  снос

частных домов  и строений по согласованию с домовладельцами,

либо строят своими силами и средствами новое  жилье, либо

возмещают стоимость  сносимых домов и строений, либо за свой

счет переносят  сносимые строения на новое место. При  этом,

если вновь  возведенное жилье оказывается  по стоимости дороже

сносимых строений, то дополнительные затраты оплачиваются

самими гражданами. В  «Положении о порядке и условиях

возмещения убытков  собственникам жилых помещений  при

отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции,

комплексному  капитальному ремонту и по другим основаниям»,

утвержденным  постановлением правительства Москвы от 12

июля 1994 г., дается указание на иные, смешанные формы

компенсации сносимого  жилья, а также на участие граждан  в

инвестиционном  проекте.

При расчете  размера возмещения убытков следует руководствоваться ценами на материалы, строительно-монтажные и другие работы, действующими на момент изъятия земель или составления акта о возмещении потерь. Расчеты убытков и потерь должны быть согласованы с собственником сносимых строений.

Особого внимания в договоре заслуживают условия  о сроках освобождения гражданами дома под снос. В договоре необходимо указать момент прекращения гражданином права собственности на сносимые строения. От этого срока и зависит дата приобретения застройщиком права сноса дома и хозяйственных построек. Если собственник дома дал свое согласие на размер и форму компенсации и подписал договор, то до тех пор, пока он не выехал из дома, считать его право собственности на дом утраченным нельзя. Это означает, что выселить его в административном порядке из дома невозможно.