Жер кадастры

       Реестрге  енгізу алдында тіркеуге алу  сұранымына мұқият тексерулер  жүргізіледі. Бірақ та тіркеуге  алу үшін арналған жер учаскенің атауы нақты анықталмауы тиіс. Сол сияқты шекараларын бетілеу құралы (забор т.б.) анықталмауы тиіс.

       Жер  иесі өз ынтасымен, өзінің есебі арқылы жер өлшеушіден өзінің жер учаскесінің шекараларын біле алады және көршілердің рұқсатымен реестрге енгізе алады. Бірақ бүгінгі күні тіркеуге алынған жер учаскелерінің аз ғана бөлігі ресми түрде шекаралары бекітілген.

       Өкімет  оларға орнатылған региондарға  тіркеуге алу бойынша міндеттемелер  енгізуге өкілді. Бүгінгі күні  олар барлық жерлерде енгізілген. Бірақ та бұл региондарда барлық жер учаскелері тіркелмеген, регистрация міндетті болады, тек қана жеке меншікті өткізу кезінде, оны қырық жылдан аса уақытқа арендаға беру кезінде.

       Реестрге  енгізу кезінде жеке меншілікке  мемлекетпен кепілдеме беріледі. Бірақ ол жазулардың дұрыстығына ғана қатысты, ал материалды – заңдық аспекттері қатысы болмайды.

       Ұлыбритания  реестр атаулары қоғамдық болып  табылады, өйткені реестрдан көшірмесін  әр адам ала алады. Сақтандыру  сияқты әкімшілік шығындары реестр сондағының баж салық есебінен төленуі тиіс. Яғни бұл жерде шығындарды толтыру принципі қолданылады.

       Ұлыбританияда  барлық көлемді кадастрдың жоқ  болуына қарай, оның гео мәліметтерді  өңдеу бойынша мақсаттармен қызметтерін  орындауға өлшеулер бойынша жеке бюролар және өлшеу бойынша үлкен фирмалардың бөлімшелері міндеттенді.

       Ағылшын  жүйесі мемлекеттің жеке меншікті  қамтамасыз ету жүйесіне өте  аз қатысулар деңгейіне мысал  бола алады. Бұл жеке меншік  құрылымы бар, онда қолданушылар  жүйеге жоғары талаптар қойылмауына шарттасады.     

       Бірақ  жеке меншікті тіркеуден бас  тарту кезінде, соның ішінде  тек араларды өлшеу және карталарды құрастыру, ол жер ақпараттық жүйелер ретінде мүмкін болатын барлық көлемді алымдар және гео мәліметтерді экономикалық қолданудан бас тартқанын шарттайды. Соңғысына болашақ Ұлыбританияда орын жоқ.

       АҚШ-та  барлық көлемді кадастр жоқ.  Бірлескен жер регистрациясын  енгізу әрекеттері тек кейбір  штаттарда ғана мүмкін болды.  Бұған себеп болған, жеке қауіпсіздендіру компаниялары мемлекеттің жеке меншікті қамтамасыз етуіне қарсы болды, өйткені жеке меншік күәлігі бола алатын карталар, осы компанияларда қауісіздендіріліп, сақталады.

       Кейбір  штаттарда «Құжаттар реестры»  атты тіркеу жүйелері бар, онда  әр жер иесі жеке меншігін өткізу туралы құжаттарын тіркей алады. Тіркеуге алу, өлшеу немесе жер учаскелерінің шекараларын таңбалау міндеттемелері жоқ.

       Орталық  кадастрлық қызметтердің жоқ  болуына байланысты, ол толығымен  және графикалық гео мәліметтерді тіркеуге алады және сақтайды, сондықтан жеке мүлікпен қамтамасыз ету жүйелері қолданушылар үшін ақпараттық ағым ретінде тек шектеулі түрде ғана жарайды.

       Мемлекеттің  мүлікті қамтамасыздандыру жүйесінде  қатысу деңгейі төмен. Бірақ  мемлекетпен гео мәліметтер қорын қолдау және толық тіркеуге алу мүмкіндіктері қолданылмайды.

       Яғни  АҚШ-та мүлікті қамтамасыздандыру  жүйесі жүзеге асырылуда, көп  емес төтеншелерден басқа, толығымен  жеке сектор арқылы ол мүліктің  құқықтық қауіпсіздігіне тәуекелмен  жауапкершілік алдында жүзеге асырады. Бірақ та сөз экономикалық жүйе туралы болып отыр. Ол оның қатысушыларымен мойындалады және мүлікті қамтамасыздандыру тек мемлекеттің іс-әрекеттеріне негізделмеуі керек екендігі, егер альтернатива ретінде жеке күштердің мойындалған жүйесі тарихи қалыптасқан болса, экономикалық жүйеге мысал болып табылады.

       Қарастырылған  елдерден ерекшелігі, Германияның,  Австрияның, Швейцарияның, Швецияның  кадастрлық жүйелері және басқа  елдер қатары мемлекеттің мүлікті  қамтамасыздандыруда негізгі рөлмен мінезделінеді. Қазіргі кездегі Германияның кадастрлық жүйесі заңды және ұйымдық түрде бөлінеді: Жер кітабына – жер туралы заңдық мәліметтерінің реестры ретінде (жеке меншік қатынастары, құқықтары, шектеулері, т.б.) .

       Жер  кадастры – фактілі қасиеттеріне дәлелдемелер ретінде (атауы, жағдайы, көлемі, мекемесі, қолданылуы және т.б.).

       Тарихи қалыптасқандай, жер кітабын жүргізуі федералды юстиция министрлігінің компетенциясының құрамында (жер соты). Кадастр федералды жер компетенцияларына кіреді, бұл оның құқықтық және ұйымдық көрсеткіштерін анықтады. Жалпы принципті толық кадастр кітаптар, карталар, сандық мәліметтер механизмінен тұрады. Әр кадастрдың жүргізуін жалғастыру, шекаралар үшін мағынасы бар, тәелсіз өлшеуге (дәлдік принципі) негізделеді. Жазуларды жер кітабына енгізу қажет, тек заңгердің жете тексерілуінен өткеннен кейін ғана (жер сотының судьясы).

       Жер кітабында мүлікті беру нәтижесінде болатын өзгерістерді кадастрда да өзгерту қажеттілігі туады. Кадастрлық суреттеумен өлшеу бойынша (жеке) ресми тағайындалған инженерлер немесе муниципалдық кадастрлық қызметтердің өлшеуі мекемелер айналысады.

       Германиядағы  кадастр толық ашылған жүйе  болып табылмайды. Өзінің қызығушылығын  танытқан адам, жер кітабы және  кадастрдың ортақ мәліметтерімен таныса алады (шектелген қоғам реестры).

       Егер  ортақгермандық кадастрлық жүйе  туралы айтсақ, ол өзімен толық,  барлық көлемді, қазіргі заманғы  және мүлікті дәйектейтін жоғары  дәлділікті және сенімді реестрды  көрсетеді. Кадастр жеке меншік иелерінің құқықтарын қорғау, дұрыс салық салу, кепіл жүйелерін қамтамасыз етеді және жер ресурстарын рационалды және тиімді қолдануға қолдау жасайды.

       Сол  уақытта әкімшілдік және бюрократиялық  қиындықтар осы жақын арада  бірлескен федералды кадастрлы ақпараттық жүйені құруға мүмкіндік бермейді. Кадастрды және жер кітабын жүргізу мемлекеттің егеменді міндеті болып табылады, сондықтан мемлекетпен немесе муниципалитетпен жүзеге асырылады. Ал бұл үшін персонал қажеттілігі Еуропамен салыстырғанда, Ұлыбритания, Франция персонал қаттелігінен 2,5-3 есе көп. Бұл жүйенің тиімділігінен төмендетеді, оны приватизация көмегімен, оның жеке облыстарында көтеруге болады. Системы земели книги и кадастра ФРГ.-герман. Союз оберо ведения Бюллетень, 7\1993

       Австрияда жеке меншікпен қамтамасыз ету ұйымдық бірліктер арқылы жүзеге асады: жер кітабы және кадастр, олар, Германиядан қарағанда, 1985жылдан бастап біріккен бірлік сияқты ұйымдық түрде шығады және орталықтандырыла жүргізіледі.

       Жер  кітабы және кадастр федералды егеменділікке бағынады. Осымен қатар жер кітабы федералды юстиция министрлігінің жүргізілуінде, ал кадастр – экономикалық сұрақтар бойынша федералды министрлігінде жүргізіледі, т.с.с. өлшеу бойынша федералды ведомстваларында оған бағынушысы жүргізілуінде болады.

       Австриялық  жылжымайтын мүлік кадастры Заңның 8-келісімімен жүргізіледі, «жер  учаскелерінің шекараларын дәлелдеу  үшін және қолдану түрлерін  көрсету үшін, аудан көлемін және  т.б. мәліметтер жер учаскелерін  тез тану үшін керек». Кадастр шекаралары заңдық (жер учаскелерінің тізімі) және техникалық (карталар, аэросуреттер, геодезиялық мәліметтер) бөлімдерден тұрады.

       Мүлікті  беру құқығы құжаттардағы жазуларға  сәйкес, келісім- шартты күәландыратын, жер кітабында жүзеге асырылады. Жер учаскесінің кез келген шекарасын өзгерту үшін өлшеу бойынша инженер – консультанттардың шекараларды өлшеуі қажет.

       Кадастр  жүйесін қамтамасыз ету шығындары  алымдар мен баж салығының  есебінен жүргізеді, олар өте  жоғары емес, бірінші кезекте  орталықтан жүргізілгенінен.

       Австриялық кадастр жүйесі принципті бюрократиялық және рентабельді емес құрылымдарда жоғары құқықтық қауіпсіздігімен мінезделінеді. Тиімділікті көтеру және ары қарай дамуы, жер кітабын және кадастрдың бірлігін жүзеге асыруға және гео ақпараттық барлық көлемді жүйелерді құруға бағытталған.

       Швециядағы кадастырлық жүйе әр адамның жер және мүлік иесі болу құқығына негізгі кепілдеме берді болып табылады. Бұл жүйе барлығына қол жеткізуге мүмкіндік береді. Швецияның барлық азаматтары мүлікті сатуға және сатып алуға құқықты. Кадастырлық жүйе несие жүйесінің негізін құрайды, онда жылжымайтын  мүлік ссуда алуға кепіл ретінде қолданылады.    

Бұл жеке тұлғаларға үй салып  өз бизнестерін ашуға мүмкіндік  береді.

Швецияның барлық жерлері жылжымайтын бірліктерге бөлінген (орман, көлі, үй бар жер учаскелері) төрт млн астам мұндай регистрлер бар, олар елу үш агенттіліктермен Ұлттық жер геодезиялық қызметтерінің мүліктерінің тіркеуі бойынша және тоқсан үш агенттілік землерді тіркеуге алуды, юстиция Министірлігінің ұлттық соттарының басқаруымен қатысты жүзеге асады.

Ұлттық жер геодезиялық  қызметтер, жылжымайтын мүлікті  құруға, мүлікті бағалау және тіркеге  алуға, осы процедуралардың өтуін  бақылауға жауап береді. Жер регистрінін  органдары – тұрғылықты соттың бір бөлігі және жерлерді тіркеуге алумен ғана айналысады. Соттың біреуі қосарлануы бойынша жер регистрінің органдарының жетекшісі болады.

Жылжымайтын мүлік меншік регистрі тіркеу кітабынан және картографиялық материалдардан тұрады. Жылжымайтын мүлік регистрі жеке меншік құқығына кепілді қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікпен келісімдерді жүзеге асыру үшін, халық санағын жүргізу үшін, ауыл шаруашылық статистиканы жүргізуге, қоршаған ортаның ластануын бақылауға, жер өңдеуші және басқа жұмыстардың орындалуы үшін территориялардың дамуын жоспарлау үшін қажет.

Жер регистрі жер иелерінің  актілеріне немесе мәртебелерді заңды  тіркеуге, аманаттарды тіркеуге, т.с.с. басқа мәліметтерді, жылжымайтын  мүлік иелігінің заңды статусына  қатысты қызметтер атқарады. Жер регистрі арнайы үлкен тіркеу кітаптарында, жылжымайтын мүлік регистрінің кітабының формасымен бекітілген, кітаптарда жүргізіледі. Әр мүлік кітаптың екі бетінде тіркеледі. Бірінші бетінде жылжымайтын мүлік регистрінен учаскенің суреттелуі жазылады, т.с.с. берілген мүлікке мәртебелер, хронологиялық тәртіппен орналастырылған және жер иесінің аты, мерзімі, мүлікті беру түрі (сату, сыйлау және т.б.), мерзімі және тіркеудің идентификаторлық номері жазылады. Екінші бетінде заклад, ерекше сервитут шарттары, аренда бойынша ақпараттар келтіріледі.

Қазіргі кезде Швецияда 1974 ж басталған бірлескен ақпараттық жүйелердің көмегімен – Жер мәліметтер банкі, дүние жүзінде аналогы  жоқ, екі регистрдің автоматизациялау процесі аяқталу кезеңінде жүріп  жатыр. Эффектілікті көтергеннен басқа және жылжымайтын мүлікті тіркеуге алу жүйесіне одан да рационалды ұйымдасқан қала және регионалды жоспарлау үшін сапалы жаңа мүмкіндіктерді береді.

Жүйенің құру, енгізу, қызметтеу  жұмыстарын координациялау үшін 70-жылдардың  ортасында берілген жылжымайтын мүліктерді басқару орталығы құрылды, ол Ұлттық жер геодезиялық қызметтерімен және сот органдармен тығыз жұмыс істеді. 1996 ж Орталық Басқару Ұлттық жер геодезиялық қызметтерінің құрамына кірді. Осыған орай, басқа қарастырылған елдерден қарағанда, Швецияда орталықтандырылған кадастырлық тіркеу жүйесінің бар екендігін  айтуға болады.

Швецияның кадастрлық жүйесінің  бір ерекшелігі, реестр қамтитын ақпараттың заңдық күші бар. Ал бұл, жүйенің барлық клиенттері – жеке тұлғалар, банктер, несие мекемелері және т.б. – жүйеде тіркеген меншік иелері өз мүліктерін сатуға, немесе кредит алуда кепіл ретінде қолданулары мүмкін. Егер мүлік иесі туралы ақпарат нақты болмаса, мемлекет араласады да, келісім жақтары ауысады. Сондықтан сатып алу, жылжымайтын мүлікті сату немесе кредит алу операциялары қымбат болып табылмайды.

Швецияның кадастрлық жүйесі мүлік құқығы және нарықтық экономиканың негізі ретінде ғана емес, сонымен  қатар жерге салық салу, мемлекеттік  тіркеуге алу, әлеуметтік жоспарлау  және табиғи ресурстарды қолдануды жоспарлау үшін де қызмет етеді. Жүйені басқару өте эффектілі жүргізіледі және оған елдің кез келген жерінен қол жеткізуге болады.

Бір аптада 600 000 астам сұранымдар тіркеледі (бұл жай сұраныс және тіркеу ақпараттарын енгізу). Жүйедегі ақпарат күнделікті және қайта-қайта жаңартылып тұрады. Жүйе бәріне бірдей ашық болғанымен, санкциялы емес ақпараттарды өзгерту немесе жою мақсатында енулерге шаралар қолдануда. Жер мәліметтерінің банкісінің ақпараттарына сенімді сақтау жүйелері орнатылған.

Жүйе мемлекет үшін табыс көзі болып табылады, ол жылына 655 млн АҚШ долларын құрайды, 3 млрд долларды санамағанда, оны жылжымайтын мүліктен салық түрінде алады.

Қарастырған мүлікті  қамтамасыздандыру жүйелері жүзлеген жылдар бойы құрылды. Мұнда қайта құрылу жолындағы мемлекттерді айта кеткен жөн, олар тек соңғы бірнеше жыл ішінде социализмнен нарықтық экономикаға өту рамкаларында өздерінің анықтамаларын іздеп және мүлікті қамтамасыздандырудың ұйымдық формаларын енді ғана анықтауда. Мысал ретінде Чех Республикасы, Румыния, ТМД елдері және т.б. елдер.

Мәселелер барлық жерде  бірдей:

• тарихи шартталған ескінің сарқыны мүлікті қамтамасыздандырудың ескірген жүйелері, ондаған жылдар  бойы қолдау көрсетілмеген және мәселе ретінде көтерілмеді;
• квалификацияланған персоналдың жоқтығы және Ноу-Хау;
• жерге деген меншіктілік ұғымының нашар дамуы;
• қазіргі заманғы құралдардың, технологияның, стратегияның жоқтығы;
• жоғары шығымдарда және уақыт шектеулігінде қаржы құралдарының жоқтығы;
• заң ағымдары және қаулыларға қарамастан жетілмеген құқықтық база;
• бекітілмеген ұйымдық құрылым; нарықта жер учаскелеріне бағалар қойылмаған;
• салық салудың тұрақты негізі ретінде жер учаскелерінің функцияларының аздығы.