Жер кадастры

         Тіркеуге алу негізі болып  жер қолданушыларға қайта өңделу  ретінде, қатысты мемлекеттік  органдардың заңдарымен қаралған  қажетті құжаттардың негізінде  жер учаскелерін жеке немесе заңды тұлғаға белгілі мақсат үшін беру шешімі болып табылады, т.с.с. тұрғылықты жердің шекараларын бекіту және қоныстандыру жобасын іске асыруға қажетті құжаттарды ұсыну. Мемлекеттік тіркеуді хаттаудан кейін жер қолданушыға немесе жер иелеріне құжат беріледі (бекітілген формасы бар мемлекеттік акт) қолдануға құқық және жер учаскесіне, оның учаск жоспарымен қоса жеке меншіктік құқығы бар құжат.

       Жер  учаскелерін беру туралы шешімдерде, олар қандай мақсатта беріледі  және жерлерді қолданудың негізгі шарттары көрсетіледі. Жерлерді беру, қолдану приоритеттерінде ауыл шаруашылық жер қолданушыларына беріледі. Құжатта учаскенің қолдануға және жеке меншікке берілу құқықтары, сол сияқты мақсатты бағытталуы, бөлінушілігі немесе бөлінбеушілігі, сервитуттары және басқа шектеулері көрсетіледі.

       Алынған  мәліметтер негізінде  жерлердің  ресми тұрақталуы жер қолданушылардың  арнаый шешімдердің мемлекеттік  органдардың мақсаттары және  белгілеулері жүргізіледі, оларға  жер берілгені үшін, жер қолданушылардың жерді қолдану құқығы бар құжаттарды толтыру және беру болып табылады.

       Жер  қолданушылардың мемлекеттік тіркеуі,  жер кадастрының негізгі құрама  бөлігі сияқты жерлерді құқықтық  қатынастарда зерттеп, олардың  жағдайларын анықтайды. Бірақта  мемлекет жердің иесі ретінде тіркеумен қатар нақты жер қолданушылардың дұрыс қолдануын бүкіл қоғам қызығушылығына бақылау жүзеге асырылады. Бұл мақсаттарда жер ресурстарының құқықтық ғана емес, экономикалық және табиғи жағдайларында санау қажет.Ал бұл біздің елімізде жерді қолдану құқығы, оның шаруашылық мақсатта қолданумен бөлінбестей байланысты жер қорының бөліктерінің бағытталуына қатысты.Сондықтан жер қолданушылығы және мемлекеттік жер есебінің тіркеулері бірлескен түрде жүзеге асырылады. Бұл тіркеу және есеп құжаттауының бірлігімен қамтамасыз етіледі. Әр район (қала) бойынша мемлекеттік жер кадастырының кітабында барлық жер қолданушылықтың әр жер қолданушыларын және жер-су құрылымы және сапалы жағдайлары бойынша жерлердің мемлекеттік қорларын тіркеу жүргізіледі.Жер кадастрлық кітабында кәсіпорындар, ұйымдар және мекемелер жер-су және сапалы жағдайлары бойынша, жеке тұлғалардың усадьба учаскелерін санап тіркейді.

       Жер  есебі, жер қолданушылығының тіркеуінен  өзгешелік елдің жер қорын  қамтиды.Сондықтан жер есебі өзі жинақтауы, жүйелеуі және сапа жағынан жан-жақты талдауы, жер ресурстарын шаруашылық қолдануын және орналастыруына мемлекеттік шаралар жүргізді. Мемлекет талаптарды, мазмұндарды және оны жүргізу тәртіптерін анықтайды.Ол орнатады: жер есебінің мазмұны туралы ақпараттар және оларды алу әдістері, есеп және есеп беру мазмұндарының формаларын құжаттау, есеп берудің мерзімдерін көрсету: жер есебін жүргізуін бақылау тәртібі, есепті жүзеге асыратын тұлғалармен органдар.Есептің орнатылған тәртібі бүкіл республика территориясында міндетті болып табылады. Мемелекеттік жер кадастрының негізгі бөлігі болып табылатын, есеп жердің шаруашылық жағдайларын зерттеу және табиғи қатынастарын зерттеуді бастады.

       Жер  есебінің негізгі бөлігі жер  инвентаризациясы болып табылады, ол есептік бір уақытта шараларды көрсетеді. Оны мәліметтерін қатысты анықтау мақсатында, кадастрлық құжаттауда, тұрғылықты жерлерде бар қажетті шаралары бойынша жүргізіледі. Алынған кадастрлық мәліметтерге және бірінші кезегіне есептік анықтамалар енгізеді. Инвентаризацияны жүргізу кезінде жоспарлы-картографиялық және басқа материалдардың өндірісінде қолданады. Мәліметтер натурасының көрсетілуіне қатысты жерді зерттеу кезінде жүргізіледі. Тұрғғылықты жерлерге арнайы суреттер жүргізілмейді.

       Мемлекеттердің, қоғамдардың ғылыми –орнатылған жобалауды, программалауды, жоспарларды жүргізу үшін мемлекеттің материалды мүмкіншілігін білу қажетті. Адамдық, материалдық және табиғи ресурстардың есебі, соның ішінде маңызды рөлді жер алады, қажеттілігін шарттайды.

       Ұйымдық-шаруашылық  қызметтерін орындай отырып, мемлекет  территориалдық жоғары басқарушылықтың  құқығын тасушы және бірлескен  мемлекеттік қорлардың жер меншіктілігін  басқаруды жүзеге асырады, ол жер кадастрыне маңызды мемлекеттік маңыздылық береді. Мемлекеттік және қоғамдық қажеттіліктерін орнатуда кадастрлық мәліметтері үлкен мәнге ие болады.

       Сонымен,  халық шаруашылығының салалар  арасындағы жерлерді бөлу және  қайта бөлу ,т.с.с бөлек жер қолданушылардың салалар арасындағы ішінде, білім алу және жерлерді қолданушылар өзгерістері  жер құрылымдық органдардың мемлекетте жер кадастрының материалдарын қолданумен іске асады.

       Жер  басқа мүлік қатынастарының объектілерімен  өзгешелігі, ол табиғаттын экологиялық  қызметтерін орындайтын бөлігі  болып табылады.

       Қазіргі  кезде жерлердің көп бөлігі  сутексізденген, аса үлкен жер аудандары айналыстан шыққан, яғни ауыл шаруашылығында қолдану жарамсыздығына келтірілген. Жер асты салалардың қалдығынан , өндірістердің, т.с.с химиялық  қалдықтардан  ластанады. Бұл сұрақтардың шешімін қабылдауда елдің жер ресурстарының сапалы жағдайлары туралы  нақты және толық ақпараттармен қамтамасыздану керек.

       Жер  кадастрының  мәліметтері арендалық  төлемдерге жер салығын санау  үшін, алым алыну кезіндегі қатерді  толтыру сомаларын анықтауда ү.лкен мәнге ие болады.Салық салудың дифференциясы сол сияқты жер сапаны есептеу қажеттілігін және оларды бөлек табиғи-экономикалық зоналар бойынша объективті шарттайды.

1.3. Қазіргі  замандағы шетел кадастры.

       Кадастр  жүйелерінің ерекшеліктерін талдау, т.с.с. дамыған шет елдердің оң тәжірибесі кадастрдың кілттік рөлі туралы, оны нарықтық экономиканың базалық элементі ретінде тұжырым жасауға мүмкіндік береді.

       Дүние  жүзілік тәжірибе көрсеткендей, жылжымайтын мүлік нарығының және нарықтық экономиканың толығымен бүгінгі күнде орташа қызмет етуіне елде жеке меншік немесе жылжымайтын кадастрды  қамтамасыз ететін арнайы жүйелер болу керек.

       Кадастр  ұғымы тұрақты емес, ол экономикадағы,  саясаттағы, экологиядағы, әлеуметтік ортадағы өзгерістерге тәуелді өзгеріп тұрады. Қазіргі кездегі кадастр- бұл әдістемелі қалыптасқан және жүйелі түрде жаңарып отыратын елдің немесе ауданның жеке меншігі, ол жер учаскесін шекараларының кадастрлық суреттелуіне негізделетін мәліметтер туралы мемлекеттік реестр.

       Эффектілі  кадастрлық жүйе беретін негізгі  ерекшеліктерге жатады:

• Жылжымайтын мүлікке жеке меншік құқығы және басқа құқықтарды сенімді қорғау және кепілдеме беру;
• Жылжымайтын мүлік және жер туралы нақты мәліметтермен қамтамасыз ету арқылы салық салу жүйелерін қолдау;
• Ипотека жүйелерінің дамуы, кредит кепілдемелерімен қамтамасыз ету;
• Жылжымайтын мүлік және жер нарығының дамуы және бақылануы;
• Жерлерді рационалды қолдану және қорғау;
• Мүлік және жер құқықтарын сақтауға байланысты, сонымен қоса құқықтарды қалпына келтіруді, сот процесстерінің нәтижесіне кепілдеме беру;
• Жер және мүлік жан-жалдарын төмендету;
• Жекешелендіру және мемлекеттендіру процесстерін қамтамасыз ету;
• Инвестицияларды тарту, соның ішінде шетелдік инвестицияларды тарту бойынша мүмкіндіктерді кеңейту;
• Қала шаруашылығын басқару; табиғи және шаруашылық ресурстарды рационалды қолдануды қолдау, т.с.с. қоршаған ортаны толығымен:
• Өкімет органдарын және кадастрлық басқаруды экономикалық жіне әлеуметтік даму жобаларын өңдеу және басқару шешімдерін қабылдау үшін қажетті ақпараттармен қамтамасыз ету.

       Қазіргі заманғы кадастрлар модельдері Еуропа өңделген және бүкіл дүние жүзіне таралған. Олардың бір –бірінен айырмашылығы дәстүрлерінен, мәдени мұраларынан, идеяларды тарату және даму әдістерінен жіне кадастрлық саясаттың әсер етуінен байқалады.

       Осыған  байланысты Қазақстан үшін дамыған  шетелдердің тәжірибесі үлкен  қызығушылығын тудырады, оларды  жылжымайтын мүліктің кадастрын құру және қызметтеуіне мемлекеттің қатысу деңгейі бойынша екі топқа бөлуге болады.

       Бірінші  топқа Голландия, Франция, Ұлыбритания,  АҚШ және жеке меншікпен қамтамасыз ету жүйелеріне шектеулі қатысумен ерекшеленген кейбір басқа елдер.

       Екінші  топқа Германияның, Швейцарияның, Австрияның, Швецияның кадастрлық  жүйелері жатады, олар жеке меншіктен  қамтамасыздандыруда мемлекеттің  қатысу деңгейінің жоғарлығымен  мінезделінеді, ал бұл жылжымайтын  мүлік иелерінің құқықтарын сенімді  қорғауды кепілдейді. Мұндай әдістеме құқықтарды тіркеу және шекараларды өлшеуді өткізу міндеттілігін қарастырады.

       Кейбір  елдердің тәжірибесін қарастыра  отырып біздің елде кадастрды  құру кезінде олардың қолдану  мүмкіндігі бар ма екенін көреміз.

       Мысалы, Голландияда кадастрдың қамтамасыз ету ұйымдық-зандық жүйелері экономиканың кәсіпорын формасында жүзеге асырылған. Жер кітабының және кадастр қызметтері «Dienst Voor het Kadaster en de Openbare Registers», елде «Кадастр» аталынған қызметтерімен орындалады. Бұл нұсқа бойынша мысалға Германиядағы сияқты екі тәуелсіз ұйымдық бірліктерге бөлінушілік жоқ.

       «Кадастр»   тұрғын үй құрылыс және қоршаған  ортаны қорғау министрліктеріне  бағынады.

       Өйткені  1836 жылдан бастап барлық елдердің  жер учаскелері тіркелсе, ал Голландияда кадастр толық және барлық көлемді болып табылады. Маңызды ақпарат ретінде кадастрда жер учаскелері иелері, нақты құқықтар және ипотекалар туралы мәліметтер қамтылады.

       Кадастрға  өту реестрге жазуларды енгізгеннен  кейін, ол үшін меншік объектісі бірқалыпты анықталушы және шектелмеген болу нәтижесінде жүзеге асырылады. Егер қажеттілік туса, онда енгізулерден кейін кадастр геодезистімен жер учаскелерін өлшеу өткізіледі.

       Кадастр  гео-жүйесі және жер ақпараттары  болып табылады, яғни көптеген қолданушылар үшін мәліметтер банкі де бола алады. Қазіргі кезде барлық мәліметтерге (қоғамдық реестр) шексіз мүмкіндік бар.

       Өлшеу  және тіркеу үшін алынатын  алымдар және баж салығы компетентті  министірмен бекілінеді және  шығындарды толтыру принципіне негізделінеді. Бұдан басқа, ақша резервтерін құру және инновацияларды қаржыландыру үшін табыс алуға жиі қол жеткізіледі. Жоғары үнемділіктің белгілері, голландық кадастр толығымен автоматтандырылған. Қазіргі кезде картографиялық және регистрациялық мәліметтердің интеграциясы бойынша жұмыстар жүргізіліп жатыр.

       Голландық  жүйе жылжымайтын мүлікпен келісім  шартқа қатысушыларының құқықтық  қауіпсіздігінің, жоғары үнемделіктің, мүлікті жеткізу жүйесінің жақсы  орнатылуының (қажеттілігіне қарай 24 сағат ішінде), жер ақпараттарының қолданушылар үшін бағдарлаушы ретінде, кадастрлық жүиелердің қажетті икемділігінің жоғары деңгейлігімен мінезделінеді.

       Францияда жылжымайтын мүлік реестры ипотекалар және құқықтары

ерекшеленген Реестрлық  қызметтермен жылжымайтын мүлік кепілдемелері және ипотека картотекалары бойынша жүргізіледі, Кепілдің бар болуы Францияда мүліктің дәлелі болып табылады.

       Жұмсалмаған жер учаскілері ережеге сәйкес тіркеуге алынбайды. Осының салдарынан жылжымайтын мүлік реестры толық емес, қазырғы кезге дейін онда шамамен 80 пайыз жылжымайтын  мүлік тіркелген.

       Францияда Реестрлық  қызметтер дәстүрлі орталықтандырылған құрылымдар ішіне, қаржылық бағытталуына енгізілген.

       Кадастрлық  ұйымдар жылжымайтын мүлікті салық салу және административтілеу үшін тіркеуге алады. Жер кітабы оның көне германдық мағынасында тек қана- бұл тарихи шартталған- Эль-Засте- Лотарингияда бар.

       Француздық  кадастр жер учаскелері және  жеке меншік қатынастарының фактілері  айғағын көрсетпейді. Кадастрлық карталар, наполеондық кездегі геометриялық сапаға қатысты тек административті мінез ала алады.

       Жылжымайтын  мүлік реестрының бұқаралық принципі, мынандай мағына береді, егер әр адам қатысты баж салығын төлеп болса, ол өткізілген құжаттардың көшірмесін ала алады, жеке мәліметтердің қауіпсіздігін қамтамасыз етуді мәліметтерді қорғау бойынша ешқандай шектеулер қойылмайды. Жүйе қызығушылық танытқан қолданушылар үшін, әлсіз актуалдық және кадастрлық- техникалық туралылығының әлсіздігін тек шектеулі ақпарат ағымын бере алады.

       Кейінгі  кезден бастап Францияның кадастрлық  жүйесі өзгеріс жағдайында тұр.  Егер осы уақытқа дейін жүйе  жылжымайтын мүлікті тіркеуге  алуды тек салық жинау үшін  бағыттаса, енді болашақта ол  жылжымайтын мүлік заңдылықтарында және жер құжаттарында маңызды рөлге ие болады. Қазіргі заманғы технологияларды қолдана отырып кадастрлық карталардың жетіспейтін келе-келе дәлділігін көтеру, т.с.с. жер кадастры автоматты түрде жүргізуді ұйымдатыру, қойылған мақсаттарға қол жеткізуге мүмкіндік береді.

       Яғни  француздық жүйенің кадастрлық  – техникалық бөлігі қазіргі  кезде баяу өзгеріс процессінде:  тарихи «наполеондық» салық кадастры  келе – келе геоақпараттық  жүйеге ауыстырылады.

       Ұлыбританияда  жүйенің функцияналды бірлігі негізінде жылжымайтын мүлік кадастры жоқ. Жерге жеке меншік құқықтарын қамтамасыз ету үшін 1862жылы Англияда және Уэльсте аудандар бойынша «Жер учаскелерінің атауларының реестры» атты жер қолданушылардың жер учаскелерін қолдану құқықтарына регистрация жасау енгізілді, ол келесі мағлұматтарды қамтыды: жер учаскесін суреттеуін, жер иесі туралы мәліметтер, міндеттемелер және шектеулер.