Земельное право с основами гражданского и административного права

Государственная регистрация  прав на земельные паи (доли) и сделок с ними проводиться по правилам регистрации  права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок  реорганизованного сельскохозяйственного  предприятия, поэтому наряду с иными  документами в орган по регистрации  необходимо предоставить кадастровый  план общего земельного участка. Участники  долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные  доли, обязаны обеспечить определение  на местности границ находящихся  в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Приобретенные до этой даты права на земельные доли и участки  земель сельскохозяйственного назначения, не подлежат обязательной регистрации  в случае:

- совершения сделок с  земельными долями;

- выдела доли в натуре.

Ранее возникшие права  на земельные паи (доли) и участки  сельскохозяйственных земель могут  быть зарегистрированы по желанию правообладателей. При регистрации права общей  долевой собственности на земельный  участок из земель сельскохозяйственного  назначения, возникшего до вступления в силу Закона об обороте, допускается  указание размера доли в праве в гектарах и баллогектарах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

На обороте свидетельства о  регистрации права общей собственности, в отличии от общего порядка, сведений об иных собственниках, не указываются, а вносятся слова «Иные участники  общей долевой собственности  в соответствии с данными ЕГРП по состоянию на» и указывается  дата регистрации.

В 1991 г. в Российской Федерации была проведена земельная реформа, в  результате которой осуществлено выделение  земельных долей гражданам, имеющим  право на землю. Однако, на наш взгляд, для современной практики России распространенной является проблема, когда нарушаются права граждан, выражающаяся в частности в том, что они лишаются земельных и  имущественных паев, которыми были наделены в ходе приватизации.

Нарушения возникают во многом в  процессе оформления прав собственности  на земельные и имущественные  паи: поскольку право собственности  на землю, как правило, оформлялось  с обременением договором аренды, заключенным к тому же на продолжительный  срок (на 10 лет и др.). В последующем  руководители ряда сельскохозяйственного производственного кооператива (СПК) (арендаторы), проявляя высокую недобросовестность (либо некомпетентность) в управлении СПК, выразившуюся в распродаже и присвоении имущества СПК, невыплате, задержке выплат, неполной выплате зарплаты, не обработке земли и т.д. с целью личного обогащения, в конечном счете привели хозяйства к преднамеренному банкротству и лишению арендодателей их земельных паев. Требования пайщиков досрочно расторгнуть такого рода договоры аренды подчас оказываются безуспешными, игнорируются, "преодолеваются", например, через проведенные с нарушением законодательства реорганизации СПК в ООО и др.

Другой формой нарушения земельных  прав граждан (прав собственников на земельные паи) в современной  российской практике являются нарушения  этих прав (их умаление) в результате издания акций, многократно превышающих  число первичных акций, что, соответственно, изменило долю в имуществе акционерной  компании мелких акционеров

Практика показывает, что защита прав на земельные паи и прав, вытекающих из договоров о земельной  аренде, при указанных обеих формах нарушений прав собственности даже в случаях наличия весомых  доказательств нарушений затруднена в силу того, что в большинстве  своем арендодатели - малообеспеченные люди, для которых юридическая  защита, судебная процедура затруднительны и дорогостоящи. В результате защита оказывается неэффективной.

В результате злоупотреблений, незаконных действий (бездействия) недобросовестных арендаторов возникают ситуации, когда сельскохозяйственные земли  оказываются заброшенными, не обрабатываются, зарастают сорняком, вследствие чего может страдать плодородие почвы; а  горожане недополучают отечественную  сельскохозяйственную продукцию.

Проблемы, подобные указанным выше, по моим наблюдениям, возникают вследствие трех основных объективных причин:

- незавершенность процессов оформления прав собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения;

- несовершенство федерального законодательства о земельно-арендных отношениях;

- слабость (недостаточность) юридической (адвокатской) защиты прав крестьянских (фермерских) хозяйств.

Устранению первой из перечисленных  выше проблем уделяется большое  внимание в масштабе страны. В связи  с поручением Президента Российской Федерации В.В. Путина от 12.03.2011 № ВП-П11-1436 издано письмо главы Минсельхоза России Н. Федорова руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации от 09.08.2012 N НФ-15-27/6939 "Об обеспечении реализации мероприятий по государственной поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств", в котором предлагается в субъектах Российской Федерации:

- "пересмотреть" порядки расходных обязательств с целью снятия барьеров по оформлению и получению субсидий на возмещение части затрат КФХ при оформлении в собственность используемых ими земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- в срок до 17 сентября 2012 г. представить в адрес Минсельхоза России следующую уточненную информацию: о количестве КФХ, осуществляющих свою деятельность на территории субъекта Российской Федерации; площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ (с указанием вида права); количестве КФХ, имеющих неоформленные земли; площадь земельных участков, которые необходимо оформить в собственность КФХ (сведения представляются на основании заявок фермеров);

- провести согласно утвержденному графику тематические семинары-совещания с участием представителей исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, региональных отделений Ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов России (АККОР) и глав КФХ.

2.1 Купля – продажа земельного пая (доли)

 

Каждый собственник земельной  доли может продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей  производства сельскохозяйственной продукции. При этом преимущественное право  покупки земельных долей имеют  остальные участники долевой  собственности.

Собственник имущественного пая имеет право продать его  по договорной цене другим собственникам  земельных долей или имущественных  паев данной сельскохозяйственной коммерческой организации, а также организованным этими собственниками организациям и крестьянским хозяйствам.

Продавец и покупатель заключают договор купли продажи  имущественного пая, который может  быть нотариально удостоверен и  зарегистрирован в случаях, предусмотренных  законодательством РФ.

Земельная доля может быть куплена только для целей сельскохозяйственного  производства гражданами и организациями.

Участники долевой собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности  не позднее, чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме и посредством  размещения соответствующих объявлений на информационных щитах.

В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть  участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением  указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные  участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 вышеуказанного Федерального Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Следует отметить, что данное право преимущественной покупки  не относится к земельным участкам, которые были предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные  участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями (статья 1 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Извещение вручается под  расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

При продаже земельного участка  по цене, ниже ранее заявленной, или  с изменением других существенных условий  договора продавец обязан направить  новое извещение по правилам, установленным  статьей 8 вышеназванного закона.

Федеральный Закон «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения» установил расширенный  по сравнению со статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации круг лиц, имеющих преимущественное право  покупки доли в праве общей  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального Закона «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  кроме других участников долевой  собственности преимущественное право  на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация  или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок.

В случае, если участник долевой  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без  выделения земельного участка в  счет своей земельной доли другому  участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Если остальные участники  долевой собственности в течение  месяца с момента получения извещения  в письменной форме или опубликования  указанного сообщения откажутся  от покупки продаваемой доли или  не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в  письменной форме намерении продать  свою долю с указанием цены и других существенных условий договора.

Для продажи доли в праве  общей собственности на земельный  участок из земель сельскохозяйственного  назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить  новое извещение в письменной форме по правилам, установленным  статьей 8 вышеназванного Федерального закона.

Преимущественное право  покупки имеют члены хозяйства, в котором находится земельная  доля, или сельскохозяйственные организации, созданные в процессе реорганизации  этого хозяйства.

Продукция, услуги и деньги, выданные за купленные земельные  доли, облагаются налогами. Условия  такие же, как и при аренде. Отличие в том, что доход продавца земельной доли не будет облагаться налогом, если он не превышает 5 000 - кратного размера минимальной зарплаты (п. 2 статьи 250 ГК РФ)

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и регистрируется в компетентных органах по регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним.

 

2.2 Дарение земельной доли  и имущественного пая

 

Каждый собственник имущественного пая может передать его в дар  или завещать в соответствии с  законодательством РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом.

При наличии встречной  передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное  право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения  и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и  содержит ясно выраженное намерение  совершить в будущем безвозмездную  передачу вещи или права конкретному  лицу либо освободить его от имущественной  обязанности.

Обещание подарить все  свое имущество или часть всего  своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в  виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Договор, предусматривающий  передачу дара одаряемому, после смерти дарителя, ничтожен.

Каждый собственник или  группа собственников имущественных  паев, а также другие держатели  имущественных паев имеют право  на получение имущества в счет пая на основаниях, предусмотренных  законодательством РФ.

В целях объединения имущественных  паев, лица, подавшие заявление об их выделении, могут покупать имущественные  паи у других собственников, а  также совершать с ними иные сделки.

Заявление о выделении  в натуре одного или нескольких имущественных  паев подается на имя руководителя сельскохозяйственной организации.

При дарении заключается  письменный договор дарения земельной  доли или договор дарения имущественного пая.

Договор дарения земельной  доли должен быть зарегистрирован в  компетентных органах, только после  этого он вступает в силу.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Прошло более десяти лет  с начала реформирования сельского  хозяйства России. Многие вопросы  рынка земли в научном плане  требуют еще существенной доработки. Прежде всего, необходимо четко обозначить критерии определения сельского  хозяйства.