Земельное право с основами гражданского и административного права

Данное определение является традиционным для российского гражданского законодательства и в настоящее время содержится в статье 153 ГК РФ. Аналогичные определения существовали в Основах гражданского законодательства 1961 года (статья 14) и 1991 года (статья 26), а также ГК РСФСР 1964 года (статья 41).

Признаками сделки являются: волевой акт, т.е. действия людей; правомерные действия; она специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; она порождает гражданские отношения. В связи с тем, что сделка является результатом изъявления воли одного или нескольких лиц, желающих ее заключить, в науке существует три способа ее группировки:

-прямое волеизъявление, которое совершается в устной или письменной форме (заключение договора, сообщение о согласии возместить ущерб, обмен письмами);

- косвенное волеизъявление - имеет место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку. Эти действия называются в праве конклюдентными. В соответствии с п. 2 ст. 158 ГК конклюдентными действиями могут совершаться лишь сделки, которые в соответствии с законом могут совершаться устно;

- изъявление воли может иметь место и посредством молчания.

Однако такое выражение  волеизъявления допускается только в случаях, предусмотренных законом  или соглашением сторон. Так, стороны  могут договориться о том, что  молчание одного из участников договора на предложение другого участника  об изменении условий договора означает его согласие со сделанным предложением. Законом могут быть предусмотрены случаи, когда молчание признается выражением воли совершить сделку.

Большое значение для совершения сделки имеет также такое понятие, как мотив. Это побудительная  причина, та экономическая цель, ради которой лицо вступает в сделку, по общему правилу, лежит вне пределов самой сделки и не оказывает на нее никакого влияния. Юридически безразлично, достигло ли лицо в результате сделки того результата, который выступил побудительным мотивом сделки. Законодательством, однако, предусмотрены случаи, когда мотиву может придаваться юридическое значение. Так, в ст. 169 ГК РФ содержится определение недействительной сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, т.е. мотив, цель сделки предопределяет последствия недействительности. Кроме того, стороны вправе сами придать мотивам юридическое значение, оговорив установление прав и обязанностей либо их изменение и прекращение в зависимости от осуществления мотива или цели сделки. В таком случае мотив, оговоренный сторонами, становится условием сделки, а сама сделка будет совершенной под условием.

Следует отличать мотив и  цель сделки от ее основания, т.е. того типового юридического результата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Тик, приобретение права собственности является основанием для купли-продажи, передачи имущества в пользование - основанием для аренды и т.п. Конкретная правовая цель лиц может не совпасть с основанием сделки, в этом случае мы имеем дело с притворной или мнимой сделкой. Основание является обязательным элементом сделки, за исключением случаев, специально указанных в законе. Субъектами сделки в гражданском праве признаются любые субъекты гражданского права, обладающие дееспособностью. Способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности. Под землей как объектом сделки понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земля являлась и является основой для общественной производственной деятельности и средством производства, а также естественным условием жизнедеятельности населения, была и будет во все исторические времена объектом специфических земельных отношений; сделки разнообразны и могут быть подразделены на ряд видов следующим образом: односторонние, двусторонние, многосторонние, возмездные, безвозмездные, условные и безусловные. Классификация сделок позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять правовую специфику отдельных категорий сделок, их значение и сферу применения.

В зависимости от числа  лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (в законе они называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними или  двух- или многосторонними (ст. 154 ГК РФ). Двух- или многосторонние сделки называются договорами. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения волн одной стороны, например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанность лишь для лица, совершающего ее. Обязанности для других лиц она может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ). Однако наиболее распространенными являются двух- и многосторонние сделки (договоры): купля-продажа, аренда, страхование, подряд, совместная деятельность и т.п. Для совершения таких сделок необходимо согласование воли двух или более сторон.

В зависимости оттого, какое  влияние основание сделки (т.е. типичная для сделки данного вида правовая цель) оказывает на ее действительность, сделки подразделяются на каузальные и абстрактные. В каузальной сделке ее основание явствует из содержания сделки или ее типа (купля-продажа, наследование земельных участков и т.п.), и отсутствие основания или пороки в нем  могут повлечь недействительность сделки. Большинство совершаемых  в гражданском обороте сделок являются каузальными.

В абстрактной сделке основание  оторвано от ее содержания. Поэтому  пороки в основании абстрактной  сделки сами по себе не могут повлечь  ее недействительность, если соблюдены  установленные законом требования к ее содержанию и форме. Гражданский  кодекс содержит такие виды сделок как:

-аренда земельных участков (ст. 22 ЗК и ст. 652, 653 ГК);

-наследование земельных участков (ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ). Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизненное наследуемое владение, в случае их смерти переходят по наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии с гражданским законодательством. Не допускается раздел земельного участка между наследниками, приводящий к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В этом случае порядок пользования земельным участком устанавливается по согласованию сторон или в судебном.

Таким образом, земле как  фундаментальному объекту государственной  и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось  значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

1.3 Общее положение купли-продажи земельных участков

Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный кадастровый  учет.

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие  условия договора купли-продажи  земельного участка:

- устанавливающие, право  продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному  желанию;

- ограничивающие, дальнейшее  распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие  ипотеку, передачу земельного  участка в аренду, совершение  иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления  прав на земельные участки  третьими лицами. Указанные требования  применяются также к договору  мены. Покупатель в случае предоставления  ему продавцом заведомо ложной  информации об обременениях земельного  участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Требования, установленные  пунктом 3 настоящей статьи, применяются  также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Без него сделка купли-продажи  земельного участков, доли земельного участка не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует, что  с одной стороны Земельный  кодекс РФ не лишает возможности граждан  продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве собственности  постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время  без ограничения какими либо сроками  по своему желанию бесплатно и  однократно приватизировать такой  земельный участок. С другой стороны, до приобретения земельного участка, принадлежащему гражданину (как юридическому лицу) на праве постоянного (бессрочного  пользования,) в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не в праве распоряжаться таким участком, в частности, продавать (ст. 20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии  обременений и ограничений его  пользования. В случае предоставления ему заведомо ложной информации его  использования в соответствии с  разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д., вправе требовать  уменьшения покупной цены или расторжения  договора и возмещения причиненных  ему убытков. Отчуждение доли в праве  общей собственности на земельный  участок из земель сельскохозяйственного  оборота, приобретенных до вступления в силу указанного закона, должно быть осуществлено в течение года со дня  вступления указанного закона. Доли в  праве собственности на земельные  участки приобретенные после  вступление в силу этого закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности  на доли в праве собственности  на земельный участок либо в течение  года когда собственник узнал  или должен был узнать об обстоятельствах. Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, в праве, распоряжаться  этими участками свободно, если это  не приносит ущерб окружающей среде  и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе  путем продажи этих участков. В  договор купли-продажи земельного участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как  собственника. Следует отметить, что  Земельный Кодекс, достаточно подробно регулирует оборот земельных участков.

2 СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ  ПАЯМИ

Следует отличать распоряжения земельными участками и от распоряжения земельными паями.

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве  собственности на земельные участки  сельскохозяйственного назначения.

Земельные паи приобретались  работниками колхозов, совхозов и  других сельскохозяйственных предприятий  при реорганизации таких предприятий  в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке приватизации и реорганизации колхозов и совхозов». Право собственности на земельный  пай возникало на основании решения  органов местного самоуправления о  передаче земель в общую долевую  собственность участников сельскохозяйственных организаций.

При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила  ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли: обязан известить остальных  участников общей собственности  о продаже доли с указанием  цены.

Если участником общей  собственности более пяти, дополнительно  учитываются следующие особенности:

Завещание, внесение в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующий участок, передача в доверительное  управление, продажа или дарение  другому участнику общей долевой  собственности, продажа или дарение  сельскохозяйственной организации, гражданину, члену КФХ использующим земельный  участок.

При продажи доли другому  участнику долевой собственности, так же сельскохозяйственной организации, гражданину, члену КФХ - использующим, земельный участок, остальные участники  общей собственности не имеют преимущественное право покупки извещать их о намерении продать долю не требуется.

Доверенности на совершении сделок с паями должны быть удостоверены нотариально или должностными лицами органов местного самоуправления. Другим образом распорядиться земельным  паем, в том числе продать не вышеуказанным, а иным лицам, можно  только после выделения в счет пая соответствующего земельного участка (п. 1 ст. 12 Закона об обороте).

Выданные участками общей  собственности доверенности для  совершения этих действий должны быть удостоверены нотариусом или должностным  органа местного самоуправления. До этого  к таким договорам применяются  правило договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновению  и переход права общей долевой  собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации  подлежит так же договор купли-продажи  земельного участка, пая (доли) и т.д. При выделе земельного пая и разделе  общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь  образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируется.